《失敗しないために！》リノベーションマンションを買う時に質問するたった2つのこと

内装だけにとらわれず、躯体の状態は欠かさずチェックしよう！

日本のマンションの歴史は、1950年代に遡りますが、実際に区分所有が定義づけられたのは1960年代に入ってからです。法整備が進んだことにより、都市部を中心にマンション建設が急増しましたが、実質的に日本のマンションの歴史はわずか50年少々しかないのです。

その頃に建てられたマンションも含め、日本ではこれまで老朽化や地震・自然災害による倒壊の事例は一つもありません。
実は、「マンションの躯体は50年程度はもつ」と言われている根拠は、この事例によるものだと考えられています。倒壊事例が無いので今後もかなり長期間使用できると言われていることもあり、昨今、躯体を維持したまま内装を新品同様にするリノベーションが流行してきたというわけです。

リノベーションマンションであれば必ずしも「安価でお得」なのかというと、そうとも言い切れない場合があります。なぜなら、内装の見た目は新品同様に見えても、そのマンションの躯体自体は維持管理によって状態が大きく変わってくるからです。

もちろん、歴史から見ても倒壊などの極端なリスクは小さいですが、きちんと維持管理されていないマンションになると、屋上の微細な隙間から部屋内に水漏れがあったり、排水管が錆びついていたりといった細かな不具合があるため、リノベーションマンションを購入する時には内装だけで判断せず、しっかりと躯体自体の維持管理状態を調査しなければなりません。

躯体の状態を丸裸にする2つの質問とは！？

調査と言っても、自力で現地に行って調べることはかなり難しいので、不動産会社さんに対して次の２つの質問を投げかけるようにしましょう。

●質問その１　「過去の修繕履歴を見せてください」」
●質問その２　「現在の修繕積立費の積み立て状況を教えてください」

この質問を実際に投げかけることができれば、不動産会社から提出される書類や情報からそのマンションの躯体の状況をしっかりと把握することができることはもちろん、不動産会社の営業マンに対しても『このお客さんはマンションのことをよく知っているので丁寧に対応しなければ！』と思わせることができますので、結果的に問題のある物件を買ってしまうリスクをかなり下げることができます。

修繕履歴の読み方

過去の修繕履歴を見て、「どれくらいの頻度で外壁や防水などの修繕が行われていたのか」「費用はどれくらいかかったのか」を確認しましょう。概ね5～10年毎に外壁や屋上防水などの大規模修繕が行われていれば、躯体の状態としては問題ないと考えて良いでしょう。

また、次の大規模修繕に必要な費用が現時点で貯められていれば、今後も長期的に建物を維持できるだけの管理体制があると言えます。
もし、そもそも修繕履歴が残っていなかったり、修繕積立費があまり溜まっていない場合はその理由をきちんと聞きましょう。もしかすると修繕を怠っていたり、滞納者が大勢いたりするなど、問題を抱えている可能性があります。

このように、ちょっとした質問で貴重な情報を収集でき、購入時のリスクを大幅に減らすことができますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。