家の税金A to Z【5】気になるワード・タワマン節税ってお得?

住まいに関する税金について、皆さん、いろいろな疑問をお持ちです。今回の質問のテーマはタワマン節税(タワーマンション節税)。タワマン節税とは、金融資産をタワーマンションに組み替えることで相続税を節約することです。このメリット&デメリットについてお答えしましょう。

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質問/タワマン節税について

【質問】
「タワマンで節税」という言葉を目にするたびに、気になって仕方ありません。これって、本当にお得な話なのでしょうか? メリットとデメリットを簡単に教えてください。(神奈川県・Nさん)

1億円の現金と1億円のマンションでは、支払う相続税に差が出る!

平成27年1月1日以降は、基礎控除が下がったことも影響してか、相続税の節税が流行っています。そのなかでも「タワーマンション」を活用した節税方法を「タワマン節税」と呼んでいます。

不動産を活用した相続税の節税は昔からある手法ですが、特にタワーマンションは時価(売買金額)と相続税の計算方法のズレが大きいため、注目を浴びています。

相続税の計算は、亡くなった人が残した「財産」に「税率」を掛けて算出します。ここでポイントになるのが、亡くなった人が「1億円の財産」を持っていた場合と、「1億円で購入したタワーマンション」を持っていた場合では、相続税の金額が全く異なるところ。

通常だと、タワーマンションで財産を持っていた方が、相続税の金額は安くなります。

土地は路線価で計算するため、現金よりも相続税の評価額はダウン

その理由を説明します。

相続税の計算上は、土地は「路線価」で、建物は「固定資産税評価額」で計算しなさいとなっているためなのです。通常、路線価は時価の約8割程度、固定資産税評価額もそれ以下であることが一般的です。つまり、現金で財産を持っているよりも不動産の方が、相続税の評価額は下がることとなります。

特にタワーマンションのように狭い土地に高層階までの建物を建築している場合、一般のマンションよりも建物部分の割合が多くなるため、相続税の計算上は、現金で財産を持っているよりも大幅に節税になります。

そして相続が終わった後にそのタワーマンションを時価で売却すれば…。結果として現金で財産を持ったまま相続を迎えるよりも、相続人の手元に残るお金が多くなるというものです。

では、タワマン節税のメリットとデメリットを簡単にまとめてみましょう。

メリット/相続税の計算上は有利

現金で財産を持っているよりもタワーマンションで持っている方が、相続税の計算上は有利です。仮に購入したタワーマンションを他の人に貸すと、貸家となるため、相続税の評価額は更に下がります。

相続税の計算だけを考えるのであれば、タワマン節税はメリットがあります。

デメリット/トータルの損益ではマイナスになることも…

まず、相続はいつ発生するか分かりません。当たり前ですよね(笑)。タワーマンションを購入した後に物件の価値が下がることも想定されます。

その場合、相続税の納付額は減ったとしても、タワーマンションの売却損により、トータルの損益ではマイナスとなる可能性も十分考えられます。しかも不動産の購入には、当然ながら登録免許税や仲介手数料などの費用も発生してしまいます。

税務の実務では、課税の公平が明らかに侵害される場合には、実態に即した「合理的な方法」がとられることがよくあります。極端な話、寝たきりのお父さんの名前を使って息子がタワーマンションを購入して相続が発生して、相続税の納税額を減少させた場合には、国税庁が時価で相続税の計算をやり直すことも当然あり得ます。

また最近では、タワーマンションの相続税の評価方法についてパブリックコメントが募集されました。これは政省令を改める前に、事前に一般から意見を募る制度であり、パブリックコメントを募集するということは、その後に法令改正が行われる可能性があるのでは?とも考えられるのです。


いずれは法令改正によりタワーマンションを使った相続税の節税はできなくなる可能性があります。それまでの間であっても、相続税の税額を減らすためだけに行き過ぎた節税を行うことは、十分注意しましょう。


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