【家づくりの知恵袋】工務店選びのポイント

家づくりの知恵袋

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工務店選びで失敗しないためのポイント

建築会社の種類

工務店

住宅造りで一番多いのが地域の工務店や建設会社です。あまり大規模ではないため施工担当と直接話が出来たり、ひんぱんに打ち合わせができるなど、融通の利くのが利点。

また、地域に密着しているため、気候風土や生活慣習などをふまえた上で家造りを行い家が完成したあとも施主の融通にきめ細かく対応してくれます。近くにいるだけに頼りがいのある存在です。欠点は殆どが中小企業なので、
広告宣伝やモデルハウスもない場合も多い。そんな中での良い工務店探しは難しいかも・・・。

しかし最近ではホームページやチラシなど積極的に消費者にPRしている会社もあり、インターネットの普及で結構探しやすくなっています。特に長年その地元で実績ある工務店は、一度は検討したいもの。地元の評判が大事なだけに、信頼できる腕のいい業者なら家造りに関するノウハウ、良い職人、伝統の技術をきっと持ってるはずです。

また見学会は積極的にいきましょう!実物の建物を見ていくと目も肥えていい住まいづくりができます。

建築家

設計士が設計した住まいは独特のデザインや味わいがあります。
施主の要望を汲み取ってまとめ上げ、理想の住みたい家・住みやすい家を、実現に近づけてくれる人だといってもいいでしょう。
こだわった住まい造りをしたい、ありきたりの家では満足できない人にもおすすめです。相性などもあるので、まずは無料でも相談できるところやこの建築家が絶対にいい!ということがなければまずは相談や、イベントなどに参加することをお勧めします。「内覧会など」*百聞は一見にしかずです。

ただし、設計士を通す場合、施工会社に払う総工費とは別に、設計料と施工監理料を支払う方式になります。その額は、総工費の7〜13%ほどですが、施工監理までしてもらえれば、素人では気付かない施工上のポイントも安心してお任せできます。

住宅メーカー

全国規模で営業を展開している大手企業。やはり名もあり住宅展示場でいつでも見れるのは魅力的です。その規模を生かし、営業力・宣伝力・技術開発力・アフターサービスなどに優れています。

また、多くの物件からの失敗例や成功例、施主の要望を元にした家造りの技術や間取りの工夫、 デザイン、営業マンが比較的しっかり教育されていることも安心のポイントでしょう。ただし、住宅をある程度規格化しているため、いくらフリープランといっても材料や仕上げ、設備機器、建具などが制約されてしまう欠点もあります。

自分の好みでオーダーすると、オプションとして非常に割高になることもあります。
また、一見ゴージャスで素敵なモデルハウスは、グレードの高い最高仕様のものがほとんどで、標準仕様ではまったく違ったイメージになることもあるので厚化粧のモデルハウスを見ただけで業者を決定するのは危険です。

住宅メーカーでもしっかり現場見学会などイベントに参加し実物を何度も見て目を肥やしましょう!住宅展示場はショールームです。これで作る方はほとんどいませんので実際の建物をよく見ましょう。

良い建築会社を選ぶには?

◯誰でも簡単に出来る方法は、インターネットで検索したり、住宅雑誌をたくさん買って読むこと。遠慮なくどんどん資料も取り寄せ、見学会には足を運びましょう!(予約がお勧め)なぜかって、予約していくと大体いい営業マンが付いてくれるんです。あまりしられてないけど。わざわざ予約してくれたんだから・・と会社もいい営業を当て込みます。

ここで担当する営業マンがその会社の力量を図る一つの目安になります。また訪問はやめて!来るならかなず連絡してからにして!などきちんと伝えればOKです。地元で自分の好みにあった住宅があったら、その家を造った業者をリストアップしておきましょう。

また施主に話を聞く機会があれば、対応はどうだったか、長所・短所はなんだったかを是非尋ねてみましょう。最近ではインターネットでもお客様の家やインタビューも出てます。
そういうものを利用してよさそうなら、やはり実物を見に行きましょう。(予約して)また資料も取り寄せましょう。

まだ営業されたくなければ、すいません、訪問はお控えください・・子供がまだ小さいので。など一言添えるといいでしょう。
そうすると夜突然訪問してきたりということはありません。

◯地元の設計事務所や工務店というと、中小企業が殆どです。
かといって経営が苦しいかというとそうではありません。
住宅を建てる場合、木工事は大工さんが、タイルや壁塗りは左官職人が、給排水工事は設備工事会社が、 という具合に下請け業者さんに分業されており、工務店だけで家造り全般の技術者や職人さんを抱えているわけではないのです。しかし残念ながら全部が全部優良な企業ばかりではありません。優良な業者を選ぶ一つの目安としては、実績と建設業許可があります。最近ではネット情報も活用しましょう。

◯工事実績・創業・資本金などは各都道府県の土木課(住宅部)で閲覧することができます。
同じ土地で長年勤務している設計事務所、工務店なら、仕事も一定のレベル以上と言っていいでしょう。また建設業許可ですが、これは大臣か都道府県知事が発行する許可証です。
この許可証を持っていない業者は(めったにありませんが)注意しましょう。

◯ちょっと待って!
住宅業者を決める決定打は「営業マンの熱心さにほだされて…」という話を良く聞きます。
しかし、その会社の家造りにも納得できていればいいのですが、営業マンの熱心さだけで施工会社を決定するのはさけるべきでしょう。というのも、いくら優秀で誠実な営業マンであっても、その人が本当に住宅の建て方・設備機器の事を知っているとは限らず、 工事もその人が行うのではありません。営業そのものに熱心でも、家造りは設計者や施工会社の技術者、職人さんが行うのです。住まいは、設計者と施工会社、そして施主の合作。直接の担当者と分かり合ってこそ、自分の住みたい家を理解してもらえるのです。

◯住宅業者選択の最期の手段としてよく用いられるのが、相見積もりです。
数社に絞っても、どこに頼んだらいいか決めかねる場合、もっとも有効な手段だといえるでしょう。しかし、他の住宅業者より極端に安い価格をつけてくる会社があった場合、そこは避けたほうがよいでしょう。

特に”○○キャンペーン”などの期限付きで契約を急がせたりする場合は要注意です。(これはよくある失敗例です)契約させたいばかりに最初は安く言い、後で追加工事を高くしたり、他社で入っていたはずの工事が別途工事になっている場合があるのです。契約内容は必ず詳細にチェックしましょう。

また、安く上げるために、目に付かない材料に粗悪品を使用するケースもあり、 後で「欠陥住宅だった」なんてことにならないよう、信用ある業者を選びましょう。
知人の紹介でも、そこに住んで2〜3年以上たってからその業者を紹介してくれる場合はかなり信用がおけます。 というのも、仕事ぶりや金銭面はもちろん、数年後といえば、一年を通しての住み心地、欠陥や故障、アフターサービスなどもあらかたわかる頃。
それらを踏まえた上で、おすすめできる業者だということなのです。ここは地元工務店が強いところでもあります。

◯見学に行く前に.....
・予算はどうか?
・入居後何年たっているか
・家族構成はどうか
・見学に行ったら.....
・施主への質問はどんどんしましょう!聞きづらかったら営業マンにかわりに聞いてもらうものいいです。

「質問」
・住み心地はどうか(具体的にどんな所がいいのかも聞いておく)
・予算通りに施工してもらったか(追加工事はなかったか?)
・特に要望したことは何か
・家造りでの失敗例・成功例はどうか?
・間取りの工夫は何か
・アフターサービスはどうか
・今家を建てるとしたら、何をプラスしたいか
・担当した、社員・職人はどうだったか?

「住宅チェック」
・敷地周辺の環境はどうか
・日照・通風はどうか(一年を通じてどうか聞くとよい)
・周辺環境への配慮はあるか、自然が取り入れやすい家か
・内・外装ともに、デザインや仕上げはどんなものを使っているか
・使い勝手が良く、家族とふれあえる工夫のある間取りかどうか
・建具の開閉はスムーズか、壁や木にひびが入っていないか
・収納スペースはどのくらいあるか
・換気・空調の設備はどうなっているか
・証明や設備機器のメーカーや種類は何か、スイッチは使いやすいか(コンセントは家つくりでも少なかった・場所をよく考えれば
 よかった等失敗してると思っている方がおおいので注意!)

契約書類の種類と内容

契約するにあたり、契約書類には次のようなものが用意されます。
1. 工事請負契約書
2. 工事請負契約約款(工事についての約束事を記したもの)
3. 設計図書
4. 仕様・仕上表
5. 見積書

3.4.5.の内容とチェックポイントは前述したとおりですが、最終段階では今まで調整したこと全てが含まれているか確認してください。口約束はトラブルのもと。その時点でわかっている事は必ず文書上にも記しておいてください。

「工事契約書」
最近では少なくなったものの、契約を口約束で済ませたり一式というようなどんぶり勘定の契約書だけでは、 後で問題が起きても水掛け論で終わるのが落ちです。前述したような詳細な工事範囲・内容がわかる見積書を確認し、納得した上で契約を結びましょう。

「契約約款」
工事中にはさまざまなことが起きるものです。時には予期せぬ出来事も。そんな万一の時のため、契約約款では次のような事をはっきりさせておきましょう。

「請負代金」
金額は打ち合わせの通りか、工事範囲はどこまで含んでいるのか(見積書でも要確認)
・支払いの回数と方法
建築費の支払いは普通着工時、上棟時、完成時の3回が多いが、工事費がアップする場合は4回にしたり分割する例もある。
・支払日は「契約時○○円、上棟時○○円」などと工事の進捗に合わせて支払うようになっています。
・融資利用の場合、いつ融資を受けられるのか確認しておく。
特に最終支払いについては抵当権設定登記をしておかないとお金が受け取れないのに、 引き渡しが終わらないと登記が出来ず困ることに。
つなぎ融資を利用したり、残金支払いを先延ばししてもらう調節が必要。 この部分を良く確認しておく。

「着工・竣工の時期」
着工時期と工期はあらかじめ決めておくこと。ある程度は余裕を持たせること。

「履行遅滞違約金」
引き渡しが遅れた場合、仮住まいの延長や人件費の追加がでてしまいます。
違約金の条件を決めておくこと。
金額は、遅滞日一日につき、未完成物件相当額の1000分の1というケースなど様々です。

「瑕疵担保保証期間」
瑕疵とは隠れた欠陥の事で、瑕疵担保期間とは、入居後に雨漏りや立て付けの悪い箇所などが見つかった場合、 業者が無償で補修しなければならない期間のこと。メーカーではこの保証期間の長さを売りにしている会社もあったが、2000年4月からどの業者の新築物件でも10年間の瑕疵保証が義務付けられることになった。

「火災保険」
工事中の火災や災害といった不可抗力に対しては、施工者側で火災保険に入るのが普通。
保険に入っているか、その保険でどこまでカバーできるのかを着工前に確認すること。

「契約は解除出来るか」
万が一工事中にその業者が倒産してしまった場合、1日も早く未完成物件の所有権を自分たちのものにすることが大切です。
これには施工業者の代表の印を押してもらうことが必要。
ただし、倒産した場合の対処としては他の業者に請け負ってもらったりする事もあります。
また、正当な理由がないのに着工日がきても工事をはじめなかったり、工事予定よりも著しく遅れるなど契約違反をした場合、 契約を解除できるかどうか確認が必要です。

「業者を選ぶ大きな分かれ道となる見積書」
これを見て契約先を決めるのですが、 素人目には見積書のどこを重点的に見たらいいのか、図面のどこに注意をしたらいいのか、判断がつきかねるところです。
見積書を見るに当たって一番分かりにくく大きな問題は、見積書に含まれる工事の内容と範囲が業者によってマチマチだということです。

本体の工事費の範囲はどこまでか、どこからが別途工事になるのか、設備機器や証明、 インテリアは含まれるのか……などで、見積もり金額は大きく異なってくるのです。
特に家具・家電・エクステリア・諸経費等は別が多いので、すべての必要な見積もり・資金計画でおねがいするといいでしょう。
住めるまででいくら?と言えばいいです。

見積もり依頼の前に基礎知識を学ぶ

◯坪単価のトリック
これは今はほとんどあてになりません。というのも会社で設定が可能なので、安くも高くも言えるわけです。建築後の目安となる『坪単価』ですが、これは家を建てる建築費を延床面積で割り、1坪(3.3㎡)あたりの単価で表したものです。

例えば、坪単価が50万で予算が2000万円なら40坪の家が出来るという計算になります。
単純で計上しやすいので、工事の概算予算を立てる時によく使われています。
しかし家によって構造、外観、内・外装仕上げ、材料、設備、間取りが多様になった現在では坪単価も目安程度にしか参考に出来なくなってしまいました。特に注意したいのは、坪単価がどこまでを含み、どんな材料を使用しているかという点です。(ここがポイントです!)

◯安い見積もりは追加工事が待っている?
『坪単価』の基準が各社まちまちの場合、中には受注欲しさに最初は安く言っておき、受注後にオプションや別途工事・追加工事として請求をどっさりするなんて例もよくあるので注意が必要です。きちんと比較すれば分かるトリックですが、家造りに関わる工事の範囲・部材の種類などは確かに素人目には分かりにくく、膨大な資料は見ただけで敬遠したくなるものです。

しかし後々の追加請求は予算オーバーの原因です。
少なくとも各社同じ条件での見積もりを依頼し、 不明瞭な点がないようにしっかり打ち合わせをしましょう。逆に契約を急がせたり、こうした相談に丁寧に応じてくれないところはどうかと思います。

◯坪単価が割高になりがちな家
面積の少ない家でも一番コストのかかるキッチン、トイレ、浴室、洗面などの箇所は大体同じくらいのスペースが必要です。さらに同じような材料、設備機器を使うわけですから、小さい住宅の方が坪単価は割高になります。平屋や3階建も高いんです。

また凸凹が多い家は外壁や内壁の長さが増えて、柱も多くなり、屋根も複雑になるので、同じ面積でも高くつくことになります。その他、収納(建具)サッシ・出窓の多い家、吹き抜けのある家なども割高になります。

◯見積もり時の図面の見方と内容
「設計図書にはどんなものがあるか」
最近は殆ど見掛けなくなりましたが、「○○工事一式」といった一式見積もりや口約束は非常に危険でトラブルのもとになります。設計図面の種類と、その見方を知っておかなければいけません。設計図書の種類は次の3種類になります。

「設計図」
家の設計そのものを表す各種の図面。配置図・平面図・立面図・距計図(断面図)・基礎伏図・床伏図・小屋伏図・展開図・設備図・外溝図

「仕上書・仕様書」
仕上材料や施工法を明記したもの。別々にはなっておらず、いっしょにしたものがある。

「工事見積書」
各工事代金見積もりの詳しい内訳表。分け方や工事範囲は業者によって異なる。

◯各図面の内容(各設計図)チェックポイント
「配置図」
これは建物が敷地内のどの位置に建てられるかを示す図面。接する道路や敷地境界線との距離、建物の位置、各部屋の配置と方位を確認しましょう。 また、各部屋からの眺望、 隣家との玄関や部屋の位置関係、庭や駐車場、物置のスペース、浄化槽の設置位置等も確かめてください。

「平面図」
これは間取りを示す図面のことで、縮尺100分の1のラフな図と、50分の1の詳細な図面があります。この図面は配置図と合わせて方位、各部屋の配置と廊下や階段の位置・動線をチェック。
家族の希望通りの間取りなっているかを確認しましょう。間取り次第でライフスタイルは大きく変わります。

「立面図」
建物の外観を、東西南北の各方角から描いた図です。 この図面では、主に家の高さや屋根、庇の位置、外観デザインを確認。 開口部や玄関、バルコニー(テラス)の位置とデザイン、床下換気口の位置などを確認します。

「距計図」
これは建物を縦に切断した面の詳細図です。天井の高さや各階の空間デザインを確認するとともに、 断熱材の入る位置と厚みを業者に説明してもらいましょう。(1・2階では音の問題もあります)

「基礎伏図」
これは基礎を上から見た図です。基礎や束石の位置、サイズをはじめ、 アンカーボルトの入る位置や間隔、床下換気口の位置などもチェックしましょう。

「床伏図」
各階の床組みを上から見た図。土台(火打ち土台)・大引・根太・柱・桁・梁などの位置や間隔、 材料やサイズなどを確認しておきましょう。

「小屋伏図」
屋根が乗る小屋組みを上から見た図。屋根や庇、軒の長さや各部材の位置、サイズをチェックしてください。

「建具表」
ドアや戸、襖や障子、窓やテラス戸、収納などといった建具類の表です。各寸法・素材・デザイン・網戸・雨戸・出窓・目隠し・シャッター・ブラインドなどをチェック。 出来ればカタログや本物を見ましょう。

「設備図」
これは電気配線や水道、ガス、冷暖房などの配管・配線図で、特に今はコンセント・ネット環境の変化もあるので、しっかり相談し、少なくてタコ足にならないようにしましょう。各配線・配管の経路、機器の取り付け位置、コンセントの数などをチェックしましょう。ガレージ・物置などの詳細と、設備の取り付け位置・寸法などを確認しましょう。


◯各図面の内容(仕上表・仕様書)
ここはショールームや現場やカタログなど実際に見て確認しましょう。また施工範囲も確認します。仕様書とは施工方法を記載し、仕上表とは仕上材料を記したものです。仕様書と仕上表が一緒になる事もよくあります。

仕上げは外部仕上げと内部仕上げに分類され、 外部仕上げは基礎・屋根・外壁のほか、アプローチやポーチに使われた材料が、 内部仕上げには各部屋の内装に用いられた材料が書かれています。この図面では、自分が希望した通りの仕上げになっているかどうかをチェック。
仕上げによって出来栄えが大きく異なるので、入念にチェックしましょう。

◯各図面の内容(見積書)
希望通りの設計図面が出来上がったら、契約の前に見積書(工事費明細表)を提出してもらいます。これは、請負工事金額の内訳を示したもので、最初に大きな工事区分見積もりがあり、 基礎工事・木工事・建具工事などの各工事でさらに細かく分類されているのが標準です。

注意点は、この見積書に含まれる工事範囲が業者によって異なるという点。
各工事がどこまで含んでいるのか、使用する材料は何なのかをきちんと確認しておかないと、後で追加がかさんでも仕方がないこと・・そして見積もりの内容をパンフレットなどわかりやくすくしてもらいましょう。(文字だけではさっぱりわかりません)たとえばキッチンはこの商品のここまで付いてます・。等です。遠慮なくお願いしましょう。

◯予算オーバーにはならないか
特に予算は大事なもの。絵にかいた餅では仕方ありません。そこで、初期段階では業者さんに予算を重視したプランと要望を重視したプランの2種類お願いしましょう!そうすることで、夢と現実でどれくらい予算の差があるのか、ないのかがわかりますし、何より2つプラン見れるって楽しいですし参考になりますよね?見積書がきたら、自分の用意できる総予算との釣り合いを考えなければなりません。(ローンもよく相談しましょう)

◯別途工事や追加工事は
見積書では、予算と見合うかどうかを確認しなければなりません。ここで大切なのは、見積書の金額に含まれる工事範囲はどこまでかということです。逆に言えばこの範囲外の工事にどのくらいのお金がかかるかを知っておく必要があります。

例えば電気・給排水工事。多くの場合、外壁から1m以内の工事は本体工事費に含まれますが、それ以上の工事料金は含んでいません、等ある場合があります。この他にも別途工事としてあとで計上されるものはたくさんありますので、注意しましょう。

◯諸経費も忘れずに
住宅・家造りにはこの他にも諸経費がいろいろかかってきます。例えば土地購入費、税金や登記にかかるお金、引っ越しや仮住まい、各種式典などなど。この部分はかなり個人差が出てくるので、自分たちの必要経費はどのくらいか把握しておいてください。


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