団地のリノベーション・リフォーム費用と事例！事前に知っておくべきデメリットや注意点

団地リノベーションが人気の理由

団地リノベーションが注目されるようになったのには、いくつかの要因があります。

まずは、冒頭で述べたように、都市圏でマイホームを検討する際に、希望する地域で新築マンションを購入したり、土地を見つけて新築の戸建てを建てたりすることが難しくなっている現状があります。
そこで、立地のいい中古物件をリフォームやリノベーションして住む方が増えてきました。

一方で団地は、日本住宅公団(※現在の都市再生機構)や、都道府県・市区町村によって、1955〜1965年頃の住宅需要の盛り上がりに合わせ、多く建設されましたが、子ども世代が成長して自立し、住民の高齢化や空室が目立つようになりました。

中には、ゴーストタウン化する団地が社会問題として取り上げられることもありました。

最近の「中古＋リノベーション」ニーズの高まりと、団地周辺地域の衰退化をなんとか食い止めたい、若者や子育て世代を取り込みたい、という要望が合致したのです。

若い世代を呼び戻すために、カフェやコミュニティスペースで住民間の交流を促す、近隣の大学と提携し、高齢化の進んだ団地に大学生が住むなどして、活性化を促進しているケースもあります。

団地を購入して居住することのメリットもいくつかあるため、ここから具体的にご紹介します。

物件価格が安い

まずは、団地の物件価格自体が安いことが挙げられます。
これは、団地に限らずマンションや戸建ても対象となりますが、一般的に、中古物件価格は築20年を超えると、その後資産価値は大きく下がらないといわれています。つまり、築20年以上の物件価格はほぼ底値ということです。

団地は1950〜1970年代に建設されたものが多く、ほとんどが築20年を超えています。
立地にもよりますが、3LDKで1,000〜2,000万円台の物件もあるため、予算の差額をリノベーション費用に充て、自分好みのデザインや機能を実現することができるでしょう。

緑豊かで敷地が広い

マンションなどと違い、団地は広い敷地にゆとりを持って建設されています。
別棟との距離もあり、緑豊かで、専用の広場や公園がある団地も多いです。

また、敷地内や近所に、商店や医療施設などがある団地もあるので、そういったところを選べば、生活しやすい環境であるといえますね。

スペースにゆとりを持って建てられているため、採光や通風の条件が優れていることもあり、こういった環境は、団地ならではの魅力でしょう。

コミュニティの存在

現在でも住民による自治会がある団地もあります。
自治会を中心に、地域のイベントや、日々の共有部分の管理などが行われるため、住民同士の交流も多いです。

「近所付き合いは面倒」という方もいるかもしれませんが、人の目が届きやすいため、子育て世代には安心できる環境ですよね。

世代を超えた交流が生まれやすいので、人とのつながりを大切にする方にもいいでしょう。

古くても大丈夫？団地リノベーションのデメリットと注意点

団地の魅力が多くある一方で、やはり気になるのは建物の古さによるデメリットです。

団地は、多くが高度経済成長期前後に建設されており、国土交通省の調査では、約半数が築25年以上だとされています。

そこで、築古の団地を購入してリノベーション・リフォームして住みたい場合に、注意したいポイントをご紹介します。

エレベーターがないことが多い

団地にはエレベーターがついていないところも多くあります。
上層階に居住した場合、毎日の階段の昇降は、高齢になればなるほど辛くなりますし、大きな荷物やベビーカーの上げ下ろしなども大変です。
上層階を検討する際には、将来のことも事前に十分考えておきましょう。

共用部分の老朽化

団地に限らず、マンションなど共同住宅の場合、エントランスや廊下、エレベーター、玄関ドアなどの共用部分は個人が勝手にリフォームすることはできません。

そのため、定期的なメンテナンスや管理が行き届いているか、目視でチェックするとともに、過去の改修履歴も見せてもらいましょう。

断熱性が低いこともある

築年数が経っている団地では、壁に断熱材が入っていない・劣化しているなどの理由で、断熱性能が低い場合があります。
そのような場合には、内壁に新たに断熱材の設置、窓の断熱対策リフォームなどが必要です。

なお、窓断熱リフォームについて、内窓設置であれば、専有部分である室内の工事と見なされることが多いため、ほぼ問題ありませんが、窓ガラスやサッシ交換は、共用部にあたるため、リフォームできないことがほとんどです。

事前に団地の規約などで、どこまでリノベーションができるのか、しっかり確認しておきましょう。

建物構造によってはリノベーション内容の制限も

規約に定められているために、リノベーションができない範囲もあるとご紹介しましたが、建物の工法や構造によっても、できない工事もあるため、注意が必要です。

例えば「壁式構造」という建物を壁で支える構造の場合、壁を取り除くことが難しいことが多いです。
そのため、大きな間取り変更ができない場合もあります。

また、築30年以上の建物に多いですが、排水管が下階の天井裏を通っていると、専有部分外のため水まわりの位置変更が困難ということもあります。

さらに天井・床については、直床、直天井といって、コンクリートに直接壁紙などを張っている場合は、天井を高くしようと思ってもできないことがありますので、事前に必ず確認しておきましょう。

耐震性能は大丈夫？

築年数の経っている建物の購入に際しては、「耐震性は大丈夫か」も気になるポイントです。

建物の耐震性能を表す耐震基準はこれまでに何度か改正されていますが、特に1981年6月1日に大きな改正が行われています。

そのため、改正以前に建築確認を受けている団地は、旧耐震基準が適用されていますが、UR賃貸住宅の場合は「壁式構造」など採用されている工法の影響もあり、実際に阪神淡路大震災や東日本大震災において、団地の住宅階が大きな被害を受けた事例はありませんでした。

さらに、都市再生機構では、旧耐震基準で建設された住宅について、耐震診断・耐震改修を順次実施しており、耐震診断の結果も公開されているので、気になる方は確認してみてもいいかもしれません。

団地リノベーション・リフォームの費用相場と工期

団地をリノベーション・リフォームする費用は、2LDK〜3LDKほどの広さであれば、約250〜800万円が相場となります。

しかし、工事内容や面積、使用する設備や材料のグレードによって大きく変動するため、リノベーションの内容によっては、1,000万円を超えることもあります。

団地リノベーションの価格帯は幅広く、イメージしにくいかもしれないので、大まかに3種類ほどに分けてみたいと思います。

キッチンやトイレ、浴室、洗面などの水まわり設備すべてと内装を多少きれいにする程度であれば、300万円以内で収まる可能性があります。

設備に加えて、壁紙や床、建具などの内装リフォーム、一部間取り変更などの部分的なリノベーションであれば、約400〜500万円が相場です。

そして、フルリノベーションや、既存の壁などを取り払い、建物を一度骨組みだけの状態にするスケルトンリフォームであれば、600万円以上かかる可能性が高いです。

団地は昔ながらの間取りが多いため、各部屋が小さい3LDKから広めの2LDKにするなどのリノベーション事例もよく見られます。

間取りやデザイン、設備までほぼゼロから設計することになるので、自分好みの家にすることができますが、その分工期も長くかかるので、計画はゆとりを持って進めてくださいね。

団地リノベーション・リフォーム事例

当サービス『リショップナビ』に加盟しているリフォーム会社が施工した団地リノベーションの事例をご紹介します。

団地のリノベーション費用を抑える方法・資金計画のポイントは？

費用相場やリノベーション実例を見て「ちょっと高い……」と思った方に、リノベーション費用を抑えるために活用できる制度や、プランニングや業者探しのコツをご紹介します。

プランニングでは優先順位を決める

費用の上限を決め、長く過ごすリビングに重点を置くなど、優先順位を決めておきましょう。
大掛かりな間取りの変更や設備交換をしなくても、空間の雰囲気を一変させるようなアイデアも、リフォーム業者が提案してくれるかもしれないので、はじめに予算についてもしっかりと伝えておくといいですね。

元からあるものを有効活用

あまり傷んでいない設備などをそのまま利用することで、費用を抑えることもひとつの方法です。

例えば、洗面台の設備はそのままでも、周囲の壁紙をアクセントクロスにする、取っ手やドアなどの細かい部分の素材感にこだわる、などの工夫で、おしゃれにすることも可能です。

有効活用できる部分・新しくする部分を使い分けて、上手にリノベーションをしたいですね。

業者選び

リフォーム・リノベーションの費用を抑えるためには、業者選びも重要です。
似たような工事内容であっても、業者によって得意分野や見積もり金額が異なるため、複数の業者を比較することをおすすめしています。
また、団地やマンションのリノベーションに慣れている業者を探すことで、不要なトラブルを避けたり、費用を抑えるポイントのアドバイスがもらえたりするかもしれません。

住宅ローンやリフォームローンを検討する

団地を購入してリフォームやリノベーションをする場合に少し予算が足りなそうという場合には、住宅ローンやリフォームローンを使うことができます。

無担保型のリフォームローンであれば、担保不要で、手続きも簡単というメリットがありますが、住宅ローンと比較して、金利が高く、借入金額の上限も500〜1,000万円ほどと低めです。

なお、有担保型のリフォームローンを用意している金融機関もあり、こちらであれば、借入金額の上限も高く、金利も低い傾向があります。

団地を購入してリノベーションをする方は、住宅ローンとリフォームローンがセットになっている「リフォーム一体型住宅ローン」の活用がおすすめです。

補助金や減税制度を活用する

リフォームやリノベーションをする際に、国や自治体が指定する工事内容や条件に当てはまると、補助金や減税制度を活用できることがあります。

対象となるのは主にバリアフリーや省エネ(断熱)リフォーム、耐震リフォームですが、市区町村によっては、これらのリフォーム以外にも助成金を設けているところもあるので、事前にホームページなどで確認するといいでしょう。

団地リノベーションは、ほとんどの場合で築年数20〜30年以上の建物が対象となるでしょう。
そのため、見た目のきれいさだけではなく、耐震・断熱など建物の状態をチェックして、適切な提案をしてくれる会社がおすすめです。

一級建築士などの有資格者や、中古物件のリノベーション経験が豊富な会社を探して、提案内容や見積もり金額を比較してみましょう。