不動産査定の手数料はいくら?有料査定の費用と無料査定との違い

不動産の査定には不動産鑑定士による有料査定と、不動産会社による無料査定があります。
無料査定の中には、物件の情報だけで査定する机上査定と、訪問して正確な査定額を出す訪問査定がありますが、基本的にはどちらも費用はかかりません。

有料査定と無料査定、それぞれの特徴や利用ケース、査定前に準備しておくべきものなどを紹介します。

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不動産鑑定士による有料査定

不動産鑑定士による査定は有料です。不動産の経済価値をプロが査定します。

ここでは、査定方法や利用するケース、費用の相場について解説します。

不動産鑑定士とは

不動産鑑定士は、土地や建物の価値を判断するプロです。環境や法律、社会経済情勢などを踏まえた公平な立場で評価します。

不動産鑑定士は、国家資格であるため、無料査定に比べると信頼度は非常に高く、査定書は裁判所や税務署などで公的な証明として扱われます。

不動産鑑定士による有料査定は、一般的に不動産鑑定士事務所に依頼します。
査定は、国土交通省が定めた不動産鑑定評価基準に基づき「不動産鑑定評価書」に記載されます。

不動産鑑定評価書を作成できるのは、不動産鑑定士のみの独占業務です。

不動産鑑定士についての詳細は下記コラムにて紹介していますので参考にしてみてください。

有料査定を利用するケース

不動産鑑定士による有料査定は、以下のような場面で利用することが多いです。

相続財産で揉めているとき

複数の相続人がいる場合は、遺産分割協議を行い​​相続財産の分配を取り決めますが、スムーズにいかない場合も多くあります。

特に不動産相続では、土地や建物を均等に分割することができずに揉めるケースなどがあります。

また、不動産鑑定評価書は裁判資料として扱うことができます。相続人同士で揉めている場合、適正な不動産価値を示すため、不動産鑑定士による有料査定を行い、不動産鑑定評価書を作成してもらいます。

賃料や立ち退き料で揉めたとき

貸主と借主が揉めた際に、立ち退き料の支払いが立ち退きの要件となるケースがあります。
立ち退き料の金額に折り合いがつかない場合、第三者の不動産鑑定士による有料査定を依頼します。

銀行から借り入れするための担保価値を示すケース

銀行などから融資を受ける際に不動産鑑定評価により、担保不動産として融資額を予想できます。

法人と役員の間で不動産売買を行うケース

法人税を安くする目的で不相当な金額で売買するなどを防ぐため、鑑定評価書により適正価格を示します。

費用の相場

不動産鑑定士による有料査定の相場は、一般的に約15万~30万円です。ただし、​​​​「土地のみ」「建物のみ」「土地と建物」「マンション」などの種類や評価額によって費用が左右されます。

それぞれの相場は下記のとおりです。ただし、権利関係が複雑な場合や現地調査の内容により、料金が上がる可能性もあります。

また不動産の鑑定費用は、下記3つの基準で設定されます。

報酬基準型

 物件別の鑑定報酬額表をもとに料金設定されています。最も多く採用されている基準です。

積み上げ型

土地の大きさや鑑定の作業量などが基準です。​​基準額は設けられていません。

定額型

物件別や作業量に関わらず一律の料金が設定されます。不動産鑑定士事務所では、ほとんど採用されていません。

不動産会社による無料査定

不動産会社の無料査定は、過去の取引実績を参考にして売却価格の目安を示します。
たとえば、以下のようなさまざまな条件を考慮して査定します。

・不動産市況
・立地
・周辺環境
・近隣の類似物件による売買価格

ただし、不動産会社が独自に査定を行うので価格に差が出るケースがほとんどです。

査定をする人は、特別な資格はなく、宅地建物取引士が査定しなければならないわけではありません。

無料査定は、一般的に複数の不動産会社に依頼します。インターネット上では、不動産一括査定サービスで、効率的に査定を依頼することも可能です。

机上査定と訪問査定

無料査定の方法は「机上査定」と「訪問査定」があります。

机上査定

机上査定とは、現地調査を行わず、築年数や間取り、面積などの物件情報や​​​​​​類似物件の売出事例や成約事例などを加味した上で算出する査定方法です。短時間で査定額を算出することが可能です。

訪問査定

訪問査定では、実際に不動産仲介業者が現地調査を行います。物件の劣化具合や付帯設備の状況、リフォームの必要性、境界の有無などを細かく確認するため、精度の高い査定が可能です。

一括査定サイトの利用

一括査定サイトを利用すると複数の不動産会社の無料査定を受けることができます。

株式会社ウェブクルーが​​2021年10月に行った『不動産売却の満足度に関するアンケート調査』によると、不動産売却の結果に満足している人​​は、不満足な人よりも「不動産一括査定サイト」の利用率が高いということが判明しました。

このアンケート調査で、不動産を高く売るためには一括査定サイトの利用が一般的になっていることが明らかになったと言えます。

一括査定サイトで高く売る方法は下記コラムにて解説していますので参考にしてみてください。

査定依頼の前にすべき準備

査定依頼の前に準備しておくことを解説します。

大まかな売却希望金額を決めておく

自分である程度の相場を調べておくと、不動産会社が提示した査定が適正であるかを判断できます。

不動産会社の中には、自社に依頼してもらうために、相場よりも高い価格を提示する業者もあります。

相場より高い価格で売り出しても、買い手がつかず、結局、値下げすることにもなり、売却までに時間がかかってしまうこともあります。

「机上査定」と「訪問査定」どちらかを決める

「机上査定」と「訪問査定」どちらかで依頼するのか決めておきます。前述のとおり、簡易的な査定で大まかな価格を参考にする場合は「机上査定」、現地調査を行い、より具体的な査定が必要な場合は「訪問査定」です。

机上査定では参考程度にしかならないため、基本的には訪問査定でより正確な査定をしてもらいましょう。
机上査定と訪問査定とでは査定額も大きく変わることもあります。

修繕履歴の確認

戸建て住宅の場合は、修繕履歴の確認が重要です。
たとえば、以下のものがあてはまります。

・外壁塗装
・壁・床のへこみや穴の補修
・シロアリ駆除
・雨漏り
・設備の不具合・故障

定期的に建物の維持・修繕を行っていれば、物件のアピールポイントになります。
あらかじめ、修繕履歴をまとめておきましょう。

土地の境界と利用履歴の確認

戸建ての場合は、土地の境界を確認しておく必要があります。
土地の境界が未確定であれば、隣人とトラブルになる可能性があります。査定した後に不動産を売却しようとしても、建物の引き渡しができず、債務不履行による損害賠償請求をされるケースがあります。

土地の境界が未確定の場合は、土地家屋調査士に測量を依頼しましょう。
一方、マンションは、デベロッパーが土地購入の際に境界を確定していることがほとんどです。

住宅ローン残高の有無

住宅ローンが残っている場合は、別のローンを組んで売却後に返済するか、任意売却という方法もありますが、原則、全額一括返済しないと不動産を売却できません。

査定依頼の前に​​正確な数字を把握しておきましょう。

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