家を建てる。　中古住宅を探す時のコツ

中古住宅を探す際

1981年（昭和56年）
に耐震基準が大きく改正され

旧耐震基準が
震度5程度の中地震に

耐えるように
設計されていたのに対して


新耐震基準は
震度6強以上の大地震に

倒壊しないことが
要求されるようになったので

1981年以前に建てられた建物か
以降に建てられたたてものか
ということが

建物の耐震性能を判断する
ひとつの基準になります。



今は、ほぼ100％の建物が
法的な竣工検査を受けて
検査済証をちゃんと
取っていますが

1980年代はまだ
7割程度は検査済証を取らず

確認申請の
許可さえ下ろせば
その後の施工は
結構、自由にやっていた
時代でした。


ですから
新耐震以降の建物だからと言って

手放しで安心
という訳ではありません。


その後
いくつかの大きな地震を経て
基準はさらに厳しくなっています。



それに、
いい古さを醸し出している建物は

だいたい新耐震基準以前の
建物なんですよね。

まず、
中古住宅を見に行くと
窓も閉め切られていて
カビ臭かったりするものですが

強く湿気を感じたり
部屋や押入れの隅が
黒くカビていたり

床が軟らかく
なっていたりしたら

要注意です。


慢性的に地面の湿度が高く
土台や柱の根元が
傷んでいる可能性があります。



一部の柱、土台の取替えなら
何とかなりますが

全体的に状況が悪いと
壊した方が安い
ということになります。

著しい、床や柱の
傾きももちろんいけませんが

ある程度の傾きは
あるものです。


逆に、ほとんど傾きがない
ということは

地盤がしっかりしている
ということなので安心材料です。


石積みやコンクリートの壁で
土を止めて

その上に建物を
建てている場合

その土留めと
建物が近かったり

土留めが高かったり
しているのも要注意です。

古いコンクリート製の
掘り込み駐車場の上に
建物が乗っている場合も

安全性が確認できない訳ですから
出来るだけ
避けた方がよいでしょう。


不動産屋さんは
悪気はなくとも
売る立場なので

そうではない
買う立場で見てくれる

専門家に同席してもらう
ほうがいいですね。


もっと言えば

その物件が
手を加えたら「化ける」
可能性を秘めているのか

そういった判断は
専門家にしかできません。