マンションを売却するときの「媒介契約」とは？契約の種類と特徴を知ろう

不動産会社と結ぶ媒介契約とは？

不動産会社へマンション売却の仲介を正式依頼するときには「媒介契約」を締結します。これは、売主が希望する仲介のサービスや仲介手数料などを明確に記したものですので、トラブルを未然に防ぐためにも内容をよく把握しておく必要があります。

なお、売主から仲介を依頼された不動産会社には、法律に基づき媒介契約を締結することが義務であるとされています。

まずは媒介契約の種類を知ろう

媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。ここでは、それぞれの特徴についてご紹介します。

【1.専属専任媒介】
専属専任媒介契約とは、1社の不動産会社だけに仲介をお任せする契約です。したがって、売主はその1社以外の不動産会社に仲介をお願いすることはできません。また、例えば売り出しているマンションを売主のお知り合いやご親戚などが購入したいという場合であっても、契約した不動産会社を経由して取引しなくてはいけないという決まりになっています。

専属専任媒介は売却活動のすべてを1社の不動産会社に任せる契約なので、依頼者に対しての拘束力が強くなります。そのため、不動産会社には法律に基づいたいくつかの義務が課せられます。例えば、専属専任媒介契約をおこなった不動産会社は媒介契約が成立すると、5日以内に不動産共有データベースである「レインズ」へ登録することが義務づけられています。また依頼者に対しては、1週間に1度以上は仲介に関する業務の実施状況について報告しなければなりません。

専属専任媒介契約を結ぶことのメリットは、不動産会社が限られた期間内に確実に売買契約を仲介するために買主を探す活動が熱心になり、比較的高い確率で早めに買い手が見つかることにあります。なお、専属専任媒介契約の有効期間は3か月以内となっています。

【2.専任媒介】
専任媒介契約は専属専任媒介とほぼ同じ内容の契約となり、売主は基本的に1社の不動産会社にしか仲介を依頼することができません。しかし、依頼者である売主がお知り合いやご親戚など買主をご自身で見つけられた場合には、不動産会社を通さずに売却することができます。

この契約では、不動産会社は媒介契約が成立してから7日以内にレインズに登録しなければならない決まりになっています。そのため、依頼者に対しては2週間に1度以上は仲介業務の実施状況を報告する義務となっています。専任媒介契約の有効期間は、専属専任媒介契約と同じで3か月以内となります。

お知り合いやご親戚など買い手のめどはある程度立っているものの、より好条件の買い手を探したいときなどには、専任媒介契約が利用しやすいといえるでしょう。

【3.一般媒介】
一般媒介契約は、同じ物件の売却活動を同時に多くの不動産会社へ依頼することができる契約です。専任媒介と同様にご自分で見つけた買主への売却も、不動産会社を経由することなくおこなえます。

不動産会社にはレインズへの登録義務や依頼者への業務実施状況の報告義務はありません。また一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」の2種類があり、明示型では他に媒介契約を結んだ不動産会社があれば通知をおこないますが、非明示型では通知しません。

ちなみに、一般媒介契約の契約期間について法令上の制限はないのですが、行政としては「契約期間は3か月までに」という指導をおこなっています。依頼者は、条件のよい購入希望者を紹介してくれた不動産会社と取引を進めていくことができます。

一般媒介契約では、多くの不動産会社に売却をお願いすることで会社同士を競争させられるため、幅広く買主を探すことができます。しかし不動産会社にとっては確実に自社で取引してもらえるという保証がないため、専属専任媒介契約や専任媒介契約の場合と比較すると、売却に関する活動をあまり熱心におこなってもらえないこともあります。したがって、買い手が見つかるまでに時間がかかる可能性が高くなります。

媒介契約を結ぶ際に注意すべきポイント

不動産会社と媒介契約を締結する前にはご自分の事情をふまえて、売却予定の時期や価格、どのように売却活動をおこなってほしいかなどのご希望を明確に不動産会社に伝えることが大切になります。ご希望状況によっては売却が困難になることもありますが、そのようなときには不動産会社とよく話し合って最終的な条件を決めることが必要です。

また、媒介契約を取り交わす前には不動産会社の仲介業務の内容をしっかり確かめておくことも必要です。チラシやネットに掲載する広告宣伝の内容や自社の顧客への紹介など、どのような販売活動をおこなってくれるのかをきちんと見ておきましょう。また、活動報告の内容は具体的にどのようなものかなどを確認し、後々になって「受けられると思っていたサービスが受けられなかった」などということがないようにしたいものです。

そして、仲介手数料の確認も忘れずにしておきましょう。宅地建築取引業法により、不動産の仲介手数料には上限額が決められています。いざ売却が決まったら法外な仲介手数料を請求されてしまったなどということのないように、事前によく確認しておくことが大切です。

まとめ

マンションの売却は高額なお金が動く取引になりますので、どなたでも多少は不安を感じるものでしょう。できるだけ信頼できる不動産業者に仲介を依頼し、気持ちよく取引をおこないたいものですね。そのためにも不動産業者と交わす媒介契約については、その種類や特徴をあらかじめよく理解しておくことが大切です。