アパート投資のリスクとは？　他の投資と違いコントロールできるのが魅力！【連載：初めての不動産投資物語】

◆登場人物

・タテ吉さん
年齢：43歳
職業：アパートオーナー
年収：2500万円
プロフィール：大手食品メーカーに勤務するサラリーマンだったが、アパート投資に成功して脱サラ。現在はアパート10棟を保有し、悠々自適の毎日を送っている。

・マガ男くん
年齢：32歳
職業：大手食品メーカー勤務
年収：450万円
プロフィール：タテ吉さんの元後輩。会社の先行きにやや不安を感じており、不動産投資に関心を持っている。

株式投資やFX投資とくらべてリスクは大きいか？

マガ男：アパート投資は大きな資金をつぎ込むだけに、やっぱりリスクのことが気になるんですけど……。

タテ吉：その不安はたぶん、アパート投資を始めるほとんどすべての人が持つものだと思うよ。大きな資金が必要な分、リスクも大きい気がするよね。ただし、リスクの大きさは資金の大きさとイコールではないんだ。

マガ男：どういうことですか？

タテ吉：たとえば多くの人が手がける株式投資やFXでは、価格が一瞬のうちに大きく変動する。「1週間で半額以下になる」というケースも少なくないよね。

マガ男：だからバブル崩壊やリーマンショックでは、対応することができず、多くの人が多大な損失を出してしまったんですね。

タテ吉：さらに株式投資やFXの場合、投資家は価格変動を予想するだけで、コントロールすることはできないよね。

マガ男：アパート投資は違うんですか？

タテ吉：アパート投資の場合には、収益に影響する変化は数年がかりでゆっくり進む。家賃相場や不動産価格がいきなり半額になることは、まずないからね。さらにリスク要因を投資家がコントロールできるから、投資リスクは非常に小さいと考えることができるんだ。

アパート投資最大のリスクは空室

タテ吉：それじゃあ、具体的にアパート投資を行うにあたってマガ男が不安に思うリスクを検証してみよう。

マガ男：やっぱり一番のリスクは入居者が入ってくれない「空室リスク」だと思うんですけど……。

タテ吉：なぜそう思うのかな？

マガ男：空室が多いと、家賃収入が減ってしまうので、ローンの返済が難しくなることがありますよね。

タテ吉：その通り。したがって「空室リスク」はアパート投資における一番大きなリスクと言える。ただし投資家の努力次第で大きく軽減することも可能なんだよ。

マガ男：「空室リスク」をコントロールすることができるんですか？

タテ吉：それには主に3つの方法がある。まず大切なのは、入居者にとって魅力の高い物件を慎重に選ぶこと。最大のカギは立地になるので、アパートを購入するときには大きな需要が見込まれる場所を選ぶ必要がある。

マガ男：なるほど。購入前に物件を慎重に選ぶことで、「空室リスク」を下げることができるんですね。物件を購入した後にできることはありますか？

タテ吉：家賃の調整や、入居づけを依頼する不動産賃貸仲介事業者に対する積極的なアプローチによっても「空室リスク」は大きく抑えることができるよ。

経年とともに高まる家賃の下落リスク

マガ男：でもアパートって、古くなるとどうしても家賃が下がってきますよね。「家賃下落リスク」を抑えることって、できますか？

タテ吉：物件に魅力があれば、家賃を引き下げる必要はないので、やはり「空室リスク」と同じく、立地の選択が最大のカギになるね。「都心への交通アクセスがいい」など、魅力の高い物件を選ぶことで、「家賃下落リスク」を抑えることができるよ。

マガ男：購入後にできることはありますか？

タテ吉：購入後は適切なリフォームを行うことが大切だ。外壁の塗り直しをこまめに行うなどの手間をかけることで、入居者が物件に魅力を感じてくれたら、家賃を引き下げる必要がなくなるからね。

市場に影響される物件価値の下落リスク

マガ男：物件価格は不動産市場の動向に影響されるので、下落リスクを軽減するのは難しいですよね？

タテ吉：アパートの物件価格はたしかに不動産市場の影響を受けるけど、居住用の物件と違って、査定の基準となるのは利回りなので、家賃下落リスクを抑えられたら、物件の価格を一定以上に維持することができるよ。

マガ男：なるほど、そうなんですね！

タテ吉：あと、市場の動向はコントロールできないけど、早めにローンを完済しておくと、価格が上がってきたタイミングを狙って売却できるようになる。キャッシュフローに余裕があるときには繰り上げ返済をすることで、「いつでも売れる状態」を作ることが大切だ。

マガ男：説明いただいて、アパート投資にはリスクもあるけど、いろいろな工夫をすることでコントロールできることがよくわかりました。

タテ吉：そうだね。一定の注意は必要だけど、正しい知識を持って始めれば、リスクによって損失が発生するケースは非常に少なくなるよ。