床面積とはどこ？延べ床面積や建築面積との違いを分かりやすく解説

床面積とはどこ？

「床面積」の読み方は【ゆかめんせき】と読みます。

床面積の他にも「延べ床面積」や「建築面積」など似たような用語があり迷ってしまいますが、明確に把握しておくと住宅購入時などに役立つので覚えておきましょう。

「床面積」と「延べ床面積」の違い

まず、「床面積」と「延べ床面積」の違いを説明します。

二階建ての戸建住宅があるとします。

一階、二階、それぞれフロアごとの面積が「床面積」です。「床面積」は、壁・扉・柱などの区画の中心線でかこまれた部分の面積になります。

一階、二階の床面積を合わせた面積が「延べ床面積」です。「建物面積（たてものめんせき）」は「延べ床面積」と同じ意味になります。

「建築面積」とは

「建築面積」とは、建物を真上から見て一番広い階の面積です。

基本的には1階の面積になりますが、1階よりも他の階の面積が広い場合には、その階の面積が「建築面積」となります。

バルコニーなどが建築面積に入るかどうかは、建物から1m以上突き出ているかで判断します。突き出しが1m以下の場合は、建築面積には含まれません。

1m以上出ている場合には、突き出している端から1m奥まったところまでが建築面積に入ります。

また、バルコニーなどが1m以下でも両サイドに柱や壁があって囲まれている場合は建築面積に含まれる可能性があります。

あわせて覚えておきたい「建ぺい率」と「容積率」

家を建てるときに必ず確認しておきたいことがあります。それは行政が定める「建ぺい率」と「容積率」です。

「建ぺい率」とは、敷地面積に対してどのくらいの広さの建物を建てられるかの割合になり、建てるときはその割合の中に建築面積を収めなければなりません。

例えば同じ50坪の土地に対して建ぺい率が60％では30坪、80％では40坪と建てられる建築面積が10坪も変わります。

「容積率」は、敷地面積に対しての延べ床面積の上限を示した割合です。容積率100％とすると、100㎡の敷地に1階は70㎡、2階は30㎡の建物を建てられることを意味します。

「建ぺい率」は建築面積に関わり、「容積率」は延べ床面積が関係しています。

家を建てる時には土地の面積だけではなく「建ぺい率」や「容積率」もチェックしましょう。

床面積の求め方

床面積は、壁や柱など区画の中心線でかこまれた面積ですが、区画の中心線は建物の構造によっても変わります。

構造における中心線の位置

▼ 木造

〇 枠組壁工法（ツーバイフォー工法）……枠組材の中心線
〇 軸組工法 ……柱の中心線
〇 丸太組工法……丸太材の中心線

▼ 鉄筋コンクリート造（RC造）／鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）

〇 コンクリート壁の中心線

バルコニーは床面積に含まれる？

床面積を求めるとき、算入するかしないか迷う部分があります。例えば、バルコニー・ポーチ・吹き抜けなどです。

ここでは、迷いやすい部分の床面積の説明をします。

▼「 バルコニー」は原則、床面積に入らない

バルコニーは原則的に床面積には入りません。しかし次の場合には床面積に算入される可能性があります。

〇 インナーバルコニー
〇 屋根があり開放性の高いバルコニーとみなされないとき
〇 奥行きがが2m以上のバルコニー

奥行きが2m以上のバルコニーは、端から2m奥まった部分が床面積に算入されます。

▼ 「ポーチ」は通行専用であれば床面積に入らない

ポーチは車庫などの用途がなく主に通行専用ならば、床面積には含まれません。

▼ 「吹き抜け」部分は床面積に入らない

床がない吹き抜け部分は、基本的には床面積に含まれません。

マンションの床面積とは？

分譲マンションの床面積は種類があります。住宅ローン控除の申請や固定資産税、減税措置の要件に関わるので違いを把握しておきましょう。

専有面積（壁芯面積）

専有面積は壁の中心から計測し囲まれた面積で、「壁芯面積」とも呼ばれており、建築基準法の床面積でも壁芯面積が用いられます。

なお、専有面積にはバルコニーやポーチなどは含まれません。

登記面積（公簿面積）

登記簿謄本に記載がある面積になります。面積の算出方法は内法面積で、壁の内側から計測をした面積です。

課税床面積（現況床面積）

固定資産税などに関わってくる面積で、登記面積（公簿面積）にマンション共用部分の持分面積とを合わせた面積です。確認したい場合には、評価証明書に課税床面積（現況床面積）の記載があります。

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床面積に関するQ＆A

Q1. 住宅部分の床面積とはどこ？

A. 壁や柱など区画の中心線でかこまれた部分の水平投影面積です。

各階の壁や柱などの区画の中心線でかこまれた面積を「床面積」といい、全階の床面積の合計を「延べ床面積」といいます。床面積には原則的にバルコニーやポーチ、延べ床面積1/5以内のビルドインガレージは含まれません。

Q2.賃貸の専有面積とは？

A. 壁の中心から計測した居住スペースの面積で、バルコニーなどは含みません。

壁芯から計測された面積で、販売図面などに記載されている面積です。バルコニーやメーターボックスなどは専有面積に含まれません。また、ロフトも専有面積の1/２未満で高さが1.4m以下であると専有面積に入らず、記載された専有面積よりも部屋に広さがあります。

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※記事内の情報は、LIMIA編集部の調査結果（2023年9月）に基づいたものです。
※画像の一部はイメージです。