2021年09月24日更新

はじめての住宅ローンはフラット35がお勧めです

不動産業界に長い人は、初めて住宅購入をされるお客様に、「住宅購入時には3つの大きな買い物をする」という説明をすることが良くあります。
一つ目は住宅です。
二つ目は住宅ローンです。
途中で売却せずに借入金額を完済したとすると結構な金利負担となりますね。
三つ目は保険です。
ただ保険については以前はローン返済期間分火災保険に加入できたのですが、法改正で購入時にそこまで長期間の火災保険に加入できなくなったので、住宅とローン金利に比べると軽めの買い物ですね。

この3つの買い物という表現は、住宅購入なので住宅だけに目が行きがちですが、それ以外もきちんと検討しましょうという、仲介会社からのアドバイスということになります。（事業者によってはまとめてお任せください、という意図もあります…）

今回は大きな買い物の一つに挙げられる住宅ローンについて、初めて家を買う方はフラット35がお勧めです、というお話をさせていただきます。

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■フラット35は全期間固定金利の住宅ローンです
皆様もフラット35のCMをご覧になられたことがあると思います。
金利が変わらない安心を謳い文句にしています。

全期間固定金利はフラット35の最大の利点です。
経済状況が大きく変わったとしても、借りた時の金利が最後まで続きます。
特に今は史上空前の低金利時代なので、全期間固定金利の住宅ローンをお得に組むチャンスと言えます。

一般によく利用される住宅ローンは、金融機関が提供する変動金利の商品です。
変動金利は固定金利の住宅ローンに比べると金利が安いのが特徴ですが、経済状況変化により金利が上昇すると金利負担が増えてしまう恐れがあります。

■検査に合格した物件しかフラット35が利用できません
フラット35を利用するためには、フラット35適合証明書という書類を取得する必要があります。
フラット35適合証明技術者に検査を依頼して、基準を満たす物件でないとフラット35が利用できないという仕組みです。
余計な手間がかかりますし、万が一証明書が得られない物件だった場合はそれまで進めてきた取引が破談になってしまう恐れもあるので、このフラット35適合証明書の仕組みがあるが故に積極的に進めない仲介会社も多かったりしますが、取引のプロセスで第3者による検査が入ることは買主にとっては安心材料と言えます。

このフラット35適合基準はそれほど高い性能基準ではありません。
※同じフラット35でもより性能基準が高いS基準というものもあります。
「一般に住宅が備えておくべき性能基準のものさし」と捉えるのが良いと思います。
言い換えると、フラット35を利用する・しないに関わらず、最低限フラット35適合証明書が発行できる程度の性能が必要で、発行の可否については購入判断材料として確認した方が良いと思います。

■万が一の時にも安心
新型コロナウィルスの影響で収入が大幅に減少し、住宅ローンの返済に困る人が増えています。
住宅支援機構は収入減少などにより返済が困難になった利用者向けに、返済期間を延長したり、一定期間返済額を軽減したりする返済方法の変更の相談を受け付けています。

返済が免除されたりするわけではなく、仮に期間が延長された場合は最終的な金利負担が増えてしまうのですが、民間金融機関だと返済困難な場合は返済方法の相談よりも、任意売却などを勧めるケースが多いので、こういった制度が用意されていることで、万が一の時に自宅を二束三文で売らなくても済むかもしれないという点でも安心ですね。

※新型コロナに限らず、住宅金融支援機構には返済困難な場合の相談窓口があります。

※民間金融機関にも同様の施策を行うよう、国から指示が出ているはずなのですが、ここまで細かな資料は開示されておらず「ご相談ください」と書かれているのみです。

■なぜ初めての住宅購入でフラット35がお勧めなのか？
初めての住宅購入でフラット35をお勧めする理由は、住宅ローンを十分に検討する余裕がないからです。
住宅ローンは金融商品です。
この先ずっと低金利が維持される保証はどこにもなく、1%程度の上昇でも生活に大きな影響が出てしまいます。
変動金利の住宅ローンは将来の金利上昇リスクをよく検討して選択しなければならないのですが、目先の金利で選んでしまっている人が多いのが実態です。

2021年8月のフラット35の金利（返済期間21年以上）は1.08%ですが、10年前の2011年8月の金利は2.35%でした。
バブルの頃は金利が8%を超えることもありました。

もし今後も低金利が継続すると判断できるのであれば、落ち着いた頃に良く吟味して、フラット35から住宅ローンの借り換えを行えば良いと思います。
しかし、当初金利の低い変動金利を選択してしまうと、どのタイミングでも固定金利の方が高くなってしまうので、変動から固定への借り換えは困難です。
（金利上昇局面の初期段階を捉えて、多少金利負担額が増えても、そのまま放置すると変動金利の上昇に耐えられなくなるから仮換える、なんて判断は余程経済・金融に詳しい人でないと判断できませんよね）

今は超がつくほど低金利時代で、固定金利と変動金利の差はそれほど大きくありません。
従って、多少変動よりも高いものの、安全側の判断で、とりあえずはフラット35にしておくというのは悪くない判断だと思います。

そもそも今の低金利は政府の政策によるものです。
長期間継続しているので誤った判断をしている方が多いのですが、今の低金利はイレギュラーの状態です。
住宅購入だけを考えればいつまでも低金利が継続してくれれば良いのですが、金利を正常な状態に戻すのも重要な経済対策です。
そう遠くない将来に金利が上がる時期が来るという判断の方が、今の低金利が返済期間中ずっと続くという判断よりも現実的で、住宅ローンは金利が上がる前提で検討した方が良いと思います。

大切なことなのでもう一度書きます。
固定金利から変動金利への借り換えは容易ですが、変更金利から固定金利への借り換えは困難です。
将来の経済状況の予測を踏まえて、十分に吟味しそのリスクを許容できる方以外は、とりあえずフラット35を選んでおいた方が安心だと思います。