2015年02月23日 ゼロリノベ 後悔先に立たず。中古マンション、５つのチェックポイント。

前回の記事では、中古マンション市場が賑わいをみせているという話をお伝えしました。

今回は、中古マンションを購入する前に、ぜひ知っておいてほしい５つのチェックポイントをご紹介します。中古マンションを見に行く際には、ぜひこちらの記事をメモしてお持ちいただければと思います。

（1）耐震性。耐震基準をチェック。

中古であるということは、当然「築年数」が経過して建物自体の老朽化が進んでいるということです。そんな時、一つの目安として考えたいのが耐震基準の「新旧」です。

1981年より新耐震基準という建築基準が施行され、それ以前よりも厳しい耐震基準をクリアしなければならなくなったのです。

もちろん古い耐震基準でつくられたからといって、必ずしも耐震性が弱いことを意味するわけではありません。あなたのご近所にも「絶対これはヤバイだろう」という激古のマンションがあると思いますが、数々の地震に耐えて、今もそこに存在しているという事実があります。

2005年に発覚した耐震偽装事件にあるように、1981年以降のマンション全てが問題ないとは言えません。あくまで一つの目安としてお考えください。

（２）ピロティの有無。立地特性とあわせて考える。

ピロティとは，建物の１階部分が柱だけで駐車場や敷地内通路、共用部分に使われるようになっている空間や構造のこと

1995年の阪神淡路大震災では、ピロティのあるマンションが地震に弱い傾向が見られました。逆に、東日本大震災のように沿岸部においては、構造的に津波を逃がす事で、被害を抑えられたという報告もあります。

ピロティがあるから良い・悪いと一概にいうことはできません。マンション購入前に一つの判断材料として販売者、専門家に相談してみたりすることをおすすめします。

（３）修繕履歴。現在の建物状態も見て、おかしなところがないかチェック。

おかしなところとは、建物の壁に大きなクラック（裂け目・ひび割れ）があったり、鉄筋に錆び（サビ）が多かったり、鉄筋がむき出しになっている個所があったり、修繕している履歴がなかったりする事です。

素人目にはなかなか見分けをつけるのが難しいところですが、家は高いお買い物。後で後悔しないように販売側の説明を盲信せず、自分で事例を勉強したり、第三者の専門家の意見を仰ぐなどの姿勢が大切です。

（４）特定緊急輸送道路。大通りに面している場合には事前確認を。

「特定緊急輸送道路」とは、震災時に避難や救急・消火活動、緊急物資輸送に利用される幹線道路のこと。

東京都では、緊急輸送道路に関して「条例」を設けており、建築物が特定緊急輸送道路に接している場合には（※）、耐震診断を実施しなければならないことがあります。

※ その他にも基準がありますので、詳しくは以下のサイトからご覧ください。
東京における緊急輸送道路沿道建築物の耐震化を推進する条例における緊急輸送道路
http://www.taishin.metro.tokyo.jp/yuso/

もし耐震基準を満たせていなかった場合は、条例違反物件かもしれませんし、莫大な金額の耐震補強工事が必要になる可能性があります。

家の資産価値は大丈夫なのか？耐震補強工事の予算はどこから出るのか？一概に決めつけることはできませんが、もしあなたがそこの住民ならば、他人事ではなくなってしまいます。

物件が大通りに面している場合には、念のために確認されることをおすすめします。

（５）築年数と資産価値。20年を一つの目安に。

将来家を売る、貸すことになる可能性は誰にでもありえることです。そんな場合に気になるのが「資産価値」。

実は、マンションは一般的に20年を超えると、価格の下落が緩やか、もしくは経済情勢や立地によっては値上がりする可能性があるのです。

目安は20年と覚えておいていただくと、役に立つ日があるかもしれません。

中古マンション選びにおいて、立地や値段は大切な指標です。しかし、住み続けること、将来の資産性という観点からは、建物がしっかりと維持・管理されて、修繕されているものを選ばなければなりません。

買ってから後悔しないためにも、正しい知識をつけ、お金の面・建物の面・多方面から分析し、何が自分にとって最適な住宅なのかの判断基準として持っていただければと思います。

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