新築物件or中古物件――買うべきなのはどっち？

◆登場人物

・タテ吉さん
年齢：43歳
職業：アパートオーナー
年収：2500万円
プロフィール：大手食品メーカーに勤務するサラリーマンだったが、アパート投資に成功して脱サラ。現在はアパート10棟を保有し、悠々自適の毎日を送っている。

・マガ男君
年齢：32歳
職業：大手食品メーカー勤務
年収：450万円
プロフィール：タテ吉さんの元後輩。会社の先行きにやや不安を感じており、不動産投資に関心を持っている。

◆補助金の例、サ高住について

マガ男：アパートやマンションを建てるのには、すごくお金がかかりますが、補助金や助成金はないのでしょうか？　昔は太陽光発電の設備を付けると補助金があったけれど、そんな制度があると嬉しいですよね。

タテ吉：国が補助金を出すときというのは、「国の政策にあった建物や設備をたくさん作って欲しい」という思惑があるからなんだ。太陽光発電もそうだったね。高齢化が進んでいる今、国としては「高齢者が安心して暮らせる賃貸住宅がたくさん生まれて欲しい」という思いがある。

マガ男：なるほど。それが「サービス付き高齢者向け住宅」、つまりサ高住と呼ばれる住宅なんですね！

・サービス付き高齢者向け住宅整備事業とは

タテ吉：住宅のハード面での要件（床面積が25㎡以上であること、構造や設備が一定の基準を満たすこと、バリアフリー化していること）や、安否確認や生活相談、食事の提供、清掃などのサービスを提供すること、契約の面でも居住の安定が図られる内容であることなどを満たすと、サービス付き高齢者向け住宅と認められ、補助金が受けられる制度だね。

マガ男：もし、僕がそういうアパートを運営したいとして、それぞれの要件をちゃんと満たせるかどうか、気になります。そういう方面に長けた建設会社や管理会社などのパートナーが必要ですね。

◆補助金の例、長期優良住宅化リフォーム工事について

タテ吉：アパート経営を続けていく上で利用可能な補助金として「長期優良住宅」の認定を受ける方法、長期優良住宅化リフォーム工事を行うことなどがある。長期優良住宅とは耐震性や耐久性能、省エネルギー性に優れていることや、メンテナンスがしやすいこと、居住環境が良いことなどの条件を備えた住宅のことを指すんだ。

マガ男：言葉としては聞いたことがありますが、一戸建ての住宅に適用される制度だと思っていました。集合住宅でも認定されるのですか？

タテ吉：そうなんだ。でも、現在は長期優良住宅の認定を受けているアパートやマンションは少ない。なぜなら、長期優良住宅と認定されるためには、構造躯体の仕様が少なくとも100年程度となるよう劣化対策が行われていることや、耐震レベルなどで条件を満たすこと、バリアフリー化が進んでいることなど条件があるんだ。

・厳しい条件をクリアするメリットは？

マガ男：なるほど、これからアパートや戸建て住宅を建てる人には便利な制度かもしれませんが、既に建っている物件をリフォームして基準を満たすようにするのは、難しいような気がしますね。

タテ吉：長期優良住宅の認定を受けることで、入居者にとって安心な住環境を提供できることは、メリットの1つだろう。耐震性能が高く、バリアフリー化も進んでいる物件ならば、長く住めると考える人もいるだろう。

◆補助金を利用する場合の注意点

マガ男：補助金というと、気になるのが「申請が面倒」ということですよね。書類だってたくさん用意しなければいけないし。

タテ吉：アパートを建てる時点で、建設会社に相談しながら進めていくことが大事だね。サ高住や長期優良住宅の建設に力を入れている会社もあるので、マガ男君がそのような物件を作りたいなら、ノウハウを持つ会社を選ぶといいだろう。

マガ男：それなら、安心して補助金を利用できますね！

タテ吉：補助金の利用も大事だけれど、アパート経営にはもっと大事なことがあったよね？

・どのようなアパートを作りたいかが一番大事

タテ吉：そもそも、国や地方自治体が補助金や助成金を出すのは「このような物件を増やしたい」という意図があってのことだ。でも、マガ男君自身にも「こういうアパートを経営したい」という考えがあるだろう？

マガ男：はい、その通りです。確かに「サ高住を経営したい」と思っていないのに、補助金を受けるためだけに、サ高住経営を始めるのはかなり無理がありますよね。入居者の皆さんにも失礼だし……

タテ吉：マガ男君がつくりたいアパートをまず思い描いて、そのような物件をつくるために補助金が利用できるなら積極的に利用していくという順序が大事だね。