「大きいほど儲かる」は本当？　アパート投資の基本「利回り」の考え方

◆登場人物

・タテ吉さん
年齢：43歳
職業：アパートオーナー
年収：2500万円
プロフィール：大手食品メーカーに勤務するサラリーマンだったが、アパート投資に成功して脱サラ。現在はアパート10棟を保有し、悠々自適の毎日を送っている。

・マガ男くん
年齢：32歳
職業：大手食品メーカー勤務
年収：450万円
プロフィール：タテ吉さんの元後輩。会社の先行きにやや不安を感じており、不動産投資に関心を持っている。

儲かるかどうかは利回りで決まる？

マガ男：投資用のアパートは、売りに出されているものがすごくたくさんあって、どれを買えばいいのか、わかりにくいですよね。やっぱり利回りの大きいものほど儲かる気がしますけど、そう考えて大丈夫でしょうか？

タテ吉：たしかに、投資信託や預金などは利回りをみれば「儲かるかどうか」がわかるようになっているよね。「年利○％」という利回りが紹介されていたら、基本的にはその数字が大きいほど儲かる仕組みだ。

マガ男：それじゃあやっぱり、アパート投資でも利回りの大きい物件を買うのが、成功への近道ということですね！

タテ吉：うーん、実はそうとは言い切れないのが、アパート投資の興味深いところなんだよ。そもそも「利回り」というのはなにを意味する言葉だい？

マガ男：えーと、投資したお金に対する利益の大きさですよね？ たとえば100万円の投資信託商品を購入して、1年当たり5万円の利益が出たら、年利5％という計算になると思います。

タテ吉：その通り。アパート投資においても同じく、投資した金額に対する利益の大きさを示すのが利回りなんだけど、実はその意味合いがやや複雑なので、意味することをしっかり理解していないと、失敗する危険性があるんだ。

マガ男：単純に計算できるものではない、ということですか？

タテ吉：まさにそうなんだ。アパート投資で試用する利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があり、それぞれを使い分けることが大切なのだよ。

物件選びで最初の目安になる「表面利回り」

マガ男：利回りが2種類もあるんですか！　それだけで「難しそう！」って感じます……。

タテ吉：まあまあ、説明を聞けばすぐに理解できることだから大丈夫だよ。まず「表面利回り」というのは物件価格に対する家賃収入の割合を示すものだ。一種の理論値であり、簡単に計算できるのが特徴だ。

マガ男：えーと、それだと計算式はこんな感じですか？

＜表面利回り＝年間の家賃収入÷物件価格×100＞

タテ吉：正解。たとえば、3000万円で購入した6室のアパートで、1室の家賃収入が4万円だったとすると、表面利回りは下記のように計算できる。

年間の家賃収入＝4万円×6室×12か月＝288万円なので...

＜表面利回り＝288万円÷3000万円×100＝9.6％＞

マガ男：なるほど。簡単ですね！

タテ吉：だから物件を紹介しているインターネット上のサイトやパンフレットに記載されているのは、ほとんどの場合この「表面利回り」なんだ。

実際のキャッシュフローがわかる「実質利回り」

マガ男：じゃあ、「実質利回り」というのはどのようなものなんですか？

タテ吉：こちらはその名の通り、「実質」に近い利回りということになる。アパート投資には物件の購入資金だけでなく、さまざまな費用が必要だ。「実質利回り」はそれらを加味して算出されるので、「表面利回り」にくらべて、より現実的な感覚をつかむのに役立つ。

マガ男：投資に必要な資金というと、たとえば購入時の諸費用などですか？

タテ吉：その通り。他にも管理を任せる会社に支払う「管理費」や毎年支払う「固定資産税・都市計画税」などの諸経費も必要となるので、計算式は下記のようになる。

＜実質利回り＝（家賃収入－諸経費）÷（物件の購入資金＋諸費用）×100＞

マガ男：家賃からは諸経費が差し引かれ、物件の購入資金には諸費用が加えられるので、「実質利回り」は「表面利回り」よりは小さくなりそうですね。

タテ吉：そうだね。通常は実質利回りの方が小さくなるけど、それをきちんと算出しておけば、実際のキャッシュフローがわかりやすくなるよ。

「利回り」だけを基準にする投資でいいのか？

マガ男：タテ吉のお話を聞いていると、投資用のアパートを購入する際、利回りだけを基準に選ぶのはちょっと違うのかな、という気がしてきたんですけど……。

タテ吉：いいところに気づいたね。計算式で算出される利回りはあくまで理論的な数値であり、実際とは異なる。現実的な数字とされる実質利回りですら、通常は満室を想定して計算されるので、どうしても甘めの数字になりがちなんだ。

マガ男：なるほど。しかも空室リスクが高い物件は安値で買えそうですから、利回りは高くなるのでは？

タテ吉：そうなんだ。計算上の利回りがどんなに高くても、空室だらけの物件を買ったのでは、儲かるはずはないよね。

マガ男：しかも利回りってずっと一定じゃないですよね？　物件価格や家賃が変われば、同じ物件でも変わってしまいますよね？

タテ吉：だから利回りはあくまで、物件を選ぶ際に参照できるヒントの一つと考えるのが正しい。アパート選びはあくまで、条件を総合的に見て判断すべきなんだよ。

マガ男：アパート投資って奥が深くて面白いですね。

タテ吉：人によって考え方が違っていて、たとえば「利回りが低くても、空室リスクが低く、安定的に収益があげられる物件の方がいい」という考え方をする投資家もいるよ。

どのような利回りの物件を選ぶのか、自身の投資スタイルに照らして判断することが大切なんだよ。