不動産投資信託とは？【連載：初めての不動産投資物語】

◆登場人物

・タテ吉さん
年齢：43歳
職業：アパートオーナー
年収：2500万円
プロフィール：大手食品メーカーに勤務するサラリーマンだったが、アパート投資に成功して脱サラ。現在はアパート10棟を保有し、悠々自適の毎日を送っている。

・マガ男君
年齢：32歳
職業：大手食品メーカー勤務
年収：450万円
プロフィール：タテ吉さんの元後輩。会社の先行きにやや不安を感じており、不動産投資に関心を持っている。

不動産投資信託（REIT）の仕組み

マガ男：不動産投資信託とか、REITという言葉を聞いたことがあるんですが、どういう仕組みなんでしょうか？

タテ吉：もし、マガ男君が1人でアパートを買うとしたら、すごく多額のお金がかかるだろう？　でも、3人、5人と共同出資者が増えていけば、出資者1人あたりが出す金額は少なくて済むよね。

マガ男：1億円のアパートを2人で買えば5,000万円、4人で買えば2,500万円、ということですよね。

タテ吉：それに、もし出資者が100人、1,000人という単位になれば、アパート1棟だけではなく、3棟、5棟のアパートを並行して経営することや、アパートだけでなく、オフィスビルなど色々な物件に投資することもできるはずだ。

マガ男：複数の人が、複数の物件に投資することができるんですね！

タテ吉：不動産投資信託の基本的な考えは「多くの投資家から集めた資金を、不動産に投資して収益を上げ、収益を投資家に分配する」というものなんだ。

不動産投資信託に投資するには？

マガ男：不動産投資信託は、僕でも買えますか？

タテ吉：もちろんだ。日本のJ-REITは証券取引所に上場していて、株式のような感覚で売買できる。換金性が高いことがメリットの1つなんだよ。

マガ男：アパートやマンションそのもの経営は、誰がするんですか？

タテ吉：不動産投資の経験豊富なプロが、投資家から預かった資金を運用することになっている。だから、直接にアパートの設備をメンテナンスしたり、入居者を集めるのは、投資家の仕事ではないんだよ。

REITのメリットと魅力

マガ男：アパートやマンションを購入して、入居者の皆さんを集めて、建物のメンテナンスをして……という方法に比べると、J-REITは気軽に取り組めることがメリットでしょうか？

タテ吉：特に投資に取り組み始めたばかりで、資金力がまだないときにはJ-REITで資金を増やすのも1つの方法だ。その間にアパート経営やマンション経営の勉強をしておいてもいいだろう。

マガ男：なるほど！　運用はプロに任せて資金を増やしながら、資金を増やす時間が持てますね。

投資信託のメリットは「分散投資」

タテ吉：不動産投資信託に限らず、投資信託という仕組み全般に言えることだけれど、多くの資金を集めることができる分だけ、多くの物件に投資ができる。

マガ男：いろいろな物件に投資することには、どんなメリットがあるのですか？

タテ吉：マガ男君がアパートを1棟しか持っていなければ、その1棟の経営に失敗した時点で、負債だけを抱えて身動きが取れなくなるかもしれないよね？

マガ男：なんだか怖いので、頷きたくはないですが……。

タテ吉：でも、2棟、3棟とアパートを持っていたら、1棟の経営に失敗しても他の物件の収益で損失をカバーできるかもしれない。

マガ男：確かに。おっしゃる通りです。

タテ吉：このような方法を「分散投資」と言うんだ。分散投資ができることも、投資信託の持つメリットの1つなんだよ。

REITのリスクと注意点

マガ男：では、僕がアパートを経営して「思ったより儲からない」っていうリスクがあるように、不動産投資信託にもリスクはあるのですか？

タテ吉：もちろんだよ。不動産市場そのものが低迷しているときは、マガ男君の持っている物件だけ入居者が少ない、というわけではなく、不動産価格や賃料なども下がるから、REITで得られる分配金などが安くなってしまうかもしれない。

不動産投資信託の利益に影響する要素とは？

タテ吉：不動産投資信託は、数多くの投資家から集めた資金をもとに運用されるのだけれど、場合によっては銀行からの借入を受けて、不動産の運用を行うことがある。

マガ男：資金源を1つに限るわけではないのですね。

タテ吉：その場合は、市場金利の変動によって、不動産投資信託の投資家への分配金額も影響を受けることがある。

マガ男：市場金利が高くなれば、銀行へ返済しなければいけない利息も高くなりますし、逆の場合もありますよね。

タテ吉：それに不動産というものは、地震や台風などの天災の影響をどうしても受けてしまう。

マガ男：暴風で破損したり、地震で住めなくなったりするリスクがありますね。

タテ吉：天災によって不動産が損壊した場合などは、不動産投資信託の運用益にも影響が出てくるだろう。投資するなら、メリットとリスクについてよく知った上で決断するのが大事だよ。