マンション売却の際によく聞くレインズとは？役割を徹底解説

レインズとは？誰が使っているの？

レインズとは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している不動産情報交換のためのオンラインシステムです。正式にはREAL　ESTATE　INFORMATION　NETWORK　SYSTEM（不動産流通標準情報システム）と言い、頭文字をとってREINS（レインズ）と呼ばれています。国内には「東日本レインズ」「中部圏レインズ」「近畿圏レインズ」「西日本レインズ」の4つがあります。

レインズの大きな目的はスムーズな不動産の売買です。通常、不動産の売買は不動産会社が行いますが、「どのようなマンションが売りに出ているか」、「どのようなマンションが求められているか」といったことをすべて把握することはできません。ですが、レインズにはそうした売買に関する情報が集まっているので、売買をスムーズに進めることができるのです。

例えば「こういうマンションが欲しい」と客に言われた場合、不動産会社はレインズに登録してある物件を探索します。住所や最寄り駅、間取り、専有面積、階数、価格などの希望をもとに物件を探し、それに近い物件を客に提示していくのです。不動産の情報サイトもありますが、レインズは宅地建物取引業者でなければ見られないことになっています。つまりレインズは不動産のプロ同士が情報交換する場という位置づけなのです。

登録する場合も、登録しない場合もあるの？

マンションなどの売却を不動産会社に依頼する場合、媒介契約を結ぶことになります。この契約には「一般媒介契約／専属専任媒介契約／専任媒介契約」の3つの方法がありますが、その違いは、「一般媒介契約」では複数の会社に売却を依頼することができ、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」では1社にしか売却を依頼できないことです。

また重要なのは「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」は契約後すぐにレインズへ登録しなければならないのに対し、「一般媒介契約」の場合は売主の希望がない場合はレインズに登録しなくてもいいとなっています。つまり契約方法によってレインズに登録されるケースと、登録されないケースがあるのです。

ここで注意しておきたいのが不動産会社による「囲い込み」です。不動産会社は不動産の売買が成立したときに得られる仲介手数料が主な収入源となっています。例えばマンションを売った場合、売却を担当した不動産会社が売主から、購入を担当した不動産会社が買主から仲介手数料を受け取ります。

しかし、売却を担当した不動産会社と購入を担当した不動産会社が一緒なら、その際の仲介手数料を独り占めできるのです。これを専門用語で「両手仲介」と言いますが、この両手仲介のために専任契約をしても「意図的にレインズに登録しない」、あるいは「レインズへの登録を遅らせる」不動産会社が少なからずあるのです。

レインズに登録した場合は「登録証明書」が発行され、依頼者に渡すことになっています。それは一般の方はレインズを見られないため、登録しているのかどうか確認できないためです。ですから、「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」、あるいは「一般媒介契約」でもレインズへの登録を申し出た方は不動産会社に対して登録証明書の確認をするようにしましょう。

レインズに登録すると売却が早くなるって本当？

レインズへの登録は数多くのメリットがあります。代表的なのが、たくさんの不動産会社がその情報を見ることができるため、売買が成立するスピードが速くなることです。買いたいという人を多く見つけられれば高値で売却できる可能性もあります。また売れにくい条件のマンションでも売れる可能性が高くなります。

レインズに登録された物件には公的な証明書が発行されるのもメリットの1つです。つまり安心して取り引きができるということです。一般的な不動産情報サイトでは架空の物件が掲載されていたり、誤った情報が載っていたりすることも少なくありません。しかしレインズの情報にはそういうことはないのです。

また「一般媒介契約」以外でレインズに登録している物件は、売買状況に関する情報を不動産会社が売主に報告する義務があります。これは「専属専任媒介契約」の場合は1週間に一度以上、また「専任媒介契約」では2週間に一度以上と決められています。詳細な報告をもらえるため売却についての状況を把握できますし、何よりもたくさんの情報を取り扱っている中で不動産会社が売却活動に積極的に取り組んでくれることになります。そのため良い条件でマンションが売却される可能性も高くなるのです。

まとめ

一般の方にはあまり知られていないレインズですが、有効に活用できればマンションの売却がスムーズに進むことが分かったのではないでしょうか。一方、レインズへの登録を適切に行ってくれるかどうかも不動産会社を選ぶポイントになります。マンションの売却は不動産会社に任せきりにするのではなく、こうした知識をしっかり蓄えておくことも肝心です。