マンションを売却したら確定申告は必要？確定申告の条件や必要書類について

マンションを売却したら、確定申告しなければならないの？

まず、マンション売却に伴う確定申告の対象者についてご説明しましょう。

【1.そもそも確定申告とは？】
確定申告とは、毎年1月1日～12月31日までの1年間の所得を合計し、税務署に確定申告書による申告を行い、手続きによって次年度の納税額を確定することです。会社員の方なら一般的には会社で年末調整の手続きを行ってもらえるので、毎年確定申告する必要はありません。しかし、給与以外の所得があった場合にはご自身で確定申告を行う必要があります。行わなかった場合には、法定納付期限の翌日～完納の日までの期間について延滞金が加算されてしまいます。確定申告は必ず期間内に行ってください。

【2.マンションを売却した場合の確定申告はどうする？】
ではマンションを売却した場合、必ず確定申告はしなければならないものでしょうか？マンションにも居住用のものと事業用のものがありますが、ここでは居住用のマンションを例に挙げてご説明していきます。

基本的には、マンションを購入した金額よりも高い金額で売却できた場合には確定申告をしなければなりません。マンションなどの不動産物件を売却して利益を得ると税法上では「譲渡所得」とみなされ、「譲渡所得税」という税金を納めることになるためです。

マンションを売却した人で、確定申告の義務が生じる条件とは？

マンションを売却して利益を得た方は全員確定申告の義務があるのかと言えば、実はそうとも限りません。確定申告の義務の発生には、所得の金額が関わってきます。マンション売却による所得は次の公式で求めることができます。

譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用

※譲渡価額…マンションを売却した金額
※取得費…売却したマンションを購入したときの費用（仲介手数料含む）から、減価償却費を控除した金額
※譲渡費用…売却に要した仲介手数料や修繕などの費用

この式によって算出される「譲渡所得」の金額によって、税金の納付が発生します。次は、どのくらい所得があると税金がかかるのかを見ていきましょう。

【1.譲渡所得が3,000万円以上の方：納税対象で確定申告が必要】
これぐらい高額の所得があれば税金を納付しなければならず、確定申告も必要になります。とはいっても、現代においてこれほどマンションが高値で売れるケースは少ないため、これだけ高額な譲渡所得になる例は稀でしょう。

【2.譲渡所得が3,000万円以下の方：確定申告で非課税にできる】
本来はマンションを買った金額より高く売却していますから、譲渡所得はプラスになりますが、この場合は確定申告を行うことでかかる税金をゼロにすることができます。つまり、節税のために確定申告が必要となるのです。なぜ確定申告によって非課税にできるのかと言うと、ご自分が住まわれていたマンションを売却した場合、利益に対して最大3,000万円の控除があるからです。これは「課税譲渡所得」と言い、利益が出た場合の計算のベースとなる金額にあたります。計算方法は次のとおりです。

課税譲渡所得=譲渡所得-（最大3,000万円の）特別控除

もし譲渡価額がプラスになったとしても、そこから3,000万円の特別控除分を引くと課税譲渡所得がマイナスになる場合があります。その場合、税金の納付は発生しません。

【4.利益は出なかったもの、税金の還付金が受けられるかもしれない人】
3,000万円の特別控除を受けなくても、「譲渡価額-取得費-譲渡費用」がマイナスとなり損失を計上されるケースがあります。この場合、税法上確定申告をする必要はありません。しかし、以下の特例が適用される場合がありますから気をつけましょう。

・買い換えの場合…居住用財産の買い換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除の特例
・売却の場合…居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除の特例

上記の特例の対象者は税金の還付が行われるため、還付金を受けるために確定申告が必要になってきます。マンションを売却するときは、さまざまな控除や特例の条件を満たしているか確認しておきましょう。もし申告義務がなくても、確定申告することでよりお得になる場合があります。

マンション売却後の、確定申告手続きの流れとは？

ここでは、マンションを売却した場合に確定申告を行う際の流れについてご紹介します。

【1.確定申告に必要な書類を用意する】
一般的な必要書類を紹介しておきます。

1.確定申告書
2.分離課税申告書
3.譲渡所得の内訳書
(1～3は税務署で入手できます)
4.売買契約書
(購入時・売却時の両方が必要になります)
5.譲渡資産の登記事項証明書
(法務局で手に入ります)
6.住宅ローンの残高証明書
(住宅ローン融資を受けている、各金融機関で手に入ります)
7.除票住民票
(市区町村役場で手に入ります)
8.仲介手数料など、諸経費となる分の領収書
9.マイナンバーカードもしくは番号確認書類と身元確認書類
(平成28年分以降から必要になりました)

【2.確定申告書を作成する】
正しい書き方は国税庁のホームページでも解説されていますが、それでも不安があれば税務署に問合せて記入方法を詳しく教えてもらうのが最も確実でしょう。

【3.確定申告書・関連書類を税務署に提出する】
提出方法としては、以下の3パターンがあります。

1.税務署に書類を持って行って、提出する
手続きに不慣れな方は書類を税務署に持参し、不明点は直接聞いた方が早いと思われます。なお確定申告のシーズンには税務署の職員が増員され、問合せ専用の窓口も設けられています。

2.e-taxを使ってインターネットで提出する
平日の昼間に税務署へ行く時間がない方は、インターネットでの提出がおすすめです。自宅で記入から申告まで、全ての作業を終えることができるので便利です。不明な点もネット上でのサポートページもあるので安心ですし、インターネットに慣れている方なら作業も難しくないでしょう。　

3.税務署に書類を郵送し、提出する
郵送するだけなので簡単に思えますが、もし記載にミスがあった場合はまた書き直して郵送することになるため、二度手間になる可能性もあります。慣れていない方の場合は、やはり税務署へ直接訪問して提出したほうが良いかもしれません。

利益が出た場合と損失が出た場合、また特例適用対象となる場合で準備する書類が変わってきます。それぞれのケースで必要となる書類は、国税庁ホームページの確定申告特集サイト「確定申告書などの様式・手引き」に記載されていますのでぜひご参照ください。

まとめ

今回は、マンション売却時の確定申告についてご紹介しました。マンションを売却できたものの「ちゃんと確定申告しましたか？」と、周囲の人が助言してくれることはあまりないかもしれません。しかし、「確定申告しておけば少しはお金が戻ってきたかも」と後悔しないよう、事前に調べて書類を準備のうえ期日内に申告を済ませるようにしましょう。