マンション売却方法の1つ、専任媒介契約のメリットとデメリットを分かりやすく解説！

マンション売却における「専任媒介契約」の特徴

専任媒介契約はマンションの売却に際して仲介をお願いする契約方法の1つですが、これは不動産会社1つだけに仲介を依頼する内容での契約を意味します。したがって、異なる不動産会社へ同時に重複する形で仲介を依頼することは禁じられています。しかし、ご自分で見つけてきた相手とは不動産会社を介さずに契約してもよいとされています。つまり、ご親族やお知り合いなどと売主が直接売却交渉をするのはOKということです。

【媒介契約書による締結が必要】
媒介契約は、宅地建物取引業法により媒介契約書によって契約を行うことが義務付けられています。媒介契約書は、契約の種類・サービス内容・仲介手数料などを明記したものです。一般的に、国土交通省が定めている「標準媒介契約約款」に基づき作成されます。

専任媒介契約においてその有効期間は3ヶ月以内と定められており、自動更新はできません。売り手が契約の更新を希望する場合は、書面で申し出る必要があります。一般的に、契約期限が近くなると不動産会社から連絡があり、更新手続をすれば契約更新可能です。

指定流通機構（レインズ）への登録は契約を締結した日から1週間(7日)以内に済ませなければならないという決まりもあります。レインズとは不動産流通機構が運営する不動産に関する情報交換を行うためのネットワークシステムで、レインズに登録すると売却したい物件について幅広く知らせることが可能になります。会員となっている不動産会社はリアルタイムで物件情報を検索できます。

また、売却に関する状況報告は2週間に1回以上行うことを義務付けられています。媒介契約を締結した後、不動産会社は売主に対して業務状況を報告します。購入希望者からの問合せの有無や営業活動の方法など、詳細を伝えます。

【専任媒介契約の契約解除について】
マンション売却で専任媒介契約を選択したものの、何らかの事情で契約解除をしたい場合、それが可能かどうかは気になるところでしょう。解除の理由が第三者の立場からも正当性があり、やむを得ないと見なされた場合、基本的に違約金は発生しません。ただし、売却活動に使った広告費などについては請求される可能性があります。

【専任媒介契約に向いている人】
マンション売却で専任媒介契約が向いている人は、以下のような状況下にある人です。

・忙しくて自分で売却交渉する暇がない
・信頼できる不動産会社、営業マンを見つけた
・至急売却したい
・売却できなかった場合は、不動産会社に直接買い取ってもらいたい

専任媒介契約でマンション売却する主なメリットは3つ

マンション売却で専任媒介契約を選択するメリットは、以下にご紹介するとおりです。

【メリット1】不動産会社が積極的に営業してくれる
専任媒介契約の場合はレインズに登録する義務が生じるため、綿密な戦略や販売計画が必要になります。広告に力を入れるなど積極的な販売活動を行ってもらいやすくなります。

マンションが売れないと不動産会社には仲介手数料が入ってきません。経費を回収できないうえ長く売れ残ってしまうと売主が他社に乗り換える可能性もあるため、販売活動にも積極的にならざるを得ないのです。

【メリット2】進捗状況が分かりやすい
不動産会社からの進捗報告が最低2週間に1回はあるため、売り手側も販売状況を把握しやすい利点があります。窓口は契約締結した不動産会社1つだけですから、さまざまな情報をまとめて得られます。広告の反響、問合せの有無、ほかの不動産会社からの問合せなどを1度に知ることができるため効率的です。

【メリット3】自己発見取引できる
より好条件で買ってくれる人を自分で見つけた場合は、自由に販売できます。人脈を使える方にとってはメリットになるでしょう。ただし、不動産会社へ営業経費の支払いが発生する可能性もあるため、事前に調べておく必要があります。

専任媒介契約でマンション売却する際はデメリットにも着目！

マンション売却で専任媒介契約を選択した場合、メリットだけではなくデメリットもあります。デメリットとなる面についても認識しておきましょう。

【デメリット1】販売活動に力を入れない不動産会社もある
マンション売却の依頼は1社に限られます。それが専任媒介契約最大のデメリットと言えるでしょう。不動産会社の営業力や情報発信力によっては、売れる時期が遅くなる可能性があります。他社との競争がないことで、活発な営業を行わない不動産業者もあるようです。

【デメリット2】売り止め、囲い込みされやすい
専任媒介は売り止めや囲い込みをされやすい契約形態と言われることがあります。売り止めは、問合せや商談の申込を一時的にストップすることを意味します。正当な理由があれば問題ありませんが、囲い込み目的だった場合トラブルに発展します。

囲い込みとは、物件の問合せがあっても「商談が進行中です」などと他社からの商談の機会を拒否する行為です。このような不正行為が起こる危険性があることも、理解しておく必要があります。

まとめ

今回はマンションの売却方法の1つである専任媒介契約について解説してきましたが、他の契約方法を選択することももちろんできます。自分に合っている契約はどんなものかを見極めることが大切です。それに、依頼する不動産会社をどこにするかも大事なポイント。時間的余裕をもって、納得できるマンション売却を目指しましょう！