不動産売買の知っておくべき基礎知識。売却時と購入時に分けて説明

売却時に知っておくべきこと

不動産売買は金額が大きく手続きも複雑なため、不動産の売却を検討している方は、希望どおりの売却を行えるかどうか不安になってしまいます。

自分に合った条件で不動産を売却するためにも、知っておくべき事柄をあらかじめ確認しておきましょう。

媒介契約

媒介契約とは、不動産を売却する時に不動産会社と締結する契約のことです。この契約により、不動産会社が売却を仲介する際の活動内容や義務、仲介手数料などが規定されます。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれの違いをまとめたものが下記の表です。

媒介契約の種類とそれぞれの特徴

売却時に必要な費用

不動産を売却するにあたっては、不動産会社に支払う仲介手数料をはじめ諸費用がかかります。中には売却価格によって変動する費用もあり、売却の価格によっては高額になる場合もありますので、必要となる費用を事前に把握しておくことが大切です。

不動産の売却時に、仲介手数料以外でかかる主な費用は下記のとおりです。

・印紙税
・抵当権抹消の登記費用
・所得税・住民税
・引っ越し費用

印紙税
印紙税は、契約書や領収書など特定の文書に課税される税金です。売買契約書の記載金額によって税額が決定し、売主と買主で折半して支払います。

抵当権抹消の登記費用
不動産の売買代金で住宅ローンを完済した場合に、抵当権抹消の登記を行う費用です。抵当権抹消の登録免許税と、司法書士への報酬が発生します。

所得税・住民税
不動産を売って利益が出た場合、所得税と住民税がかかります。一方、売却損となったときには、特例を利用して減税になる場合もあります。

引っ越し費用
自宅を売却して住み替える際に必要です。

査定サイトの利用

不動産を売却する際に、不動産会社へ査定を依頼しますが、ほとんどの場合査定に対する料金が発生しません。不動産査定は、不動産会社の営業の一環でもあるからです。

不動産会社の査定から相場に近い価格を知ることができますが、不動産会社の査定には一定のルールがなく、不動産会社によって査定結果が違うため、複数の不動産会社に査定してもらうのがよいでしょう。

しかし、複数の不動産会社に査定依頼をするのは、時間も労力もかかります。そこでおすすめなのが一括査定サイトの利用です。一括査定サイトでは、パソコンやスマホから物件の情報を入力すれば、一度に複数の不動産会社に無料査定を依頼できます。

また、曜日や時間に関係なく、24時間いつでも査定を依頼できるのでとても便利です。

購入時に知っておくべきこと

不動産の購入は、多くの人にとって一生に一度の機会です。

不動産購入時にあらかじめ知っておきたいことの中でも、まずは基礎的な知識を深めておきましょう。

物件の探し方

不動産の購入という人生で最も大きな買い物を前に、物件探しは、最初に直面する課題です。ネットでも物件の情報を取得できますが、物件検索サイトへの掲載は費用がかかるため、すべての物件が掲載されているわけではありません。

便利な検索サイトだけでなく、以下のような方法も効果的です。

・チラシや住宅展示会などを利用する
・不動産会社に物件探しを依頼する

不動産会社に物件探しを依頼すると、専門的な意見を参考にしながら物件探しを行えるだけでなく、広範囲な情報を得ることができます。不動産会社は業界独自の物件データベースを利用でき、リアルタイムでで取引されている多くの物件情報を持っています。

不動産会社によっては、その会社が早く売却したい物件を勧めてきます。複数の不動産会社に物件探しを依頼したり、ネットの情報と比較したりするなどして、自分自身で物件情報を比較することが重要です。

一方、すべての物件が掲載されているわけではないものの、ネット上の情報は豊富で新しく、検索機能を使って、希望エリアや価格、詳細な条件などから、物件を絞り込むことができます。

不動産会社とネットのどちらも上手に活用することで、スムーズに物件探しができるといえるでしょう。

住宅ローンについて

不動産の購入時には多額の資金が必要なため、ほとんどの人が住宅ローンを組みます。さまざまな種類の住宅ローンが金融機関ごとに存在するため、どれを選択するか迷ってしまいます。

さらに、金利には大きく分けて「変動金利」と「固定金利」があり、それぞれの特徴を下記表にまとめました。

変動金利と固定金利の比較表

どちらを選択すべきかというのは、今後の社会情勢や市場金利によって結果が異なるため、一概に判断できません。

住宅ローンは長期にわたって返済していきますから、金利を選択する際は、家族構成や収入などに変化があっても無理なく返済できることを前提に選ぶことが重要です。

また、大抵の金融機関では、住宅ローンの審査要件として年齢に関する規定を設けています。

多くの金融機関で返済期間の最長を35年としているため30～35歳がローンを組みやすい年齢ともいわれています。しかし、ローンの内容や収入などにより結果は同じではないため、不動産会社に相談することがおすすめです。

購入時に必要な費用

不動産を購入するにあたっては、物件の代金以外にも仲介手数料をはじめ諸費用がかかります。その費用は、不動産会社を介して購入する場合は物件価格の5～10％が目安で、かなり大きな金額です。

不動産の購入時に、仲介手数料以外でかかる主な費用は以下のとおりです。

・印紙税
・不動産取得税
・固定資産税・都市計画税
・所有権移転と抵当権設定の登記費用
・引っ越し費用

印紙税
売主と折半する不動産売買契約書のほか、住宅ローンを組む場合は、金銭消費貸借契約書にも印紙税が課税されます。

不動産取得税
不動産の売買・交換・買い替え・贈与などにより不動産を取得した時に課せられる税金です。

固定資産税・都市計画税
新築の場合は不動産取得の翌年から課税される固定資産税・都市計画税ですが、売主が存在する売買では、取得日以降分の固定資産税・都市計画税を日割りで売主に支払います。

所有権移転と抵当権設定の登記費用
不動産の売買で取得した所有権の所有権移転登記や住宅ローンを組んだ際の抵当権設定登記に課せられる登録免許税と、司法書士への報酬が発生します。

住宅ローン借入費用
金融機関に支払う融資手数料やローン保証料、団体信用生命保険料などがかかります。

引っ越し費用
取得した新居へ入居する際に必要です。仮住まいする場合は2度必要になることと、時期によって引っ越し業者の金額が異なることは把握しておきましょう。

不動産売買において確認しておくべき法律とは

不動産売買に直結する法律として挙げられるのは、宅地建物取引業法です。この法律は、不動産業者が不正な取引をしないように定め、不動産購入者の利益を保護することを目的としています。

つまり、一般消費者が悪意ある不動産業者に騙されないように保護しようと定められたのが、この宅地建物取引法なのです。

その内容をすべて理解する必要はありませんが、安心して不動産の取引を行うために知っておくべき事項があります。

クーリングオフ

クーリングオフとは、販売業者からの勧誘を受けて、断り切れずに買受けの申込みや売買契約を締結した場合、一定の期間内であれば申込の撤回や契約の解除ができる制度です。

宅地建物の売買については、宅地建物取引業法がクーリングオフを定めており、クーリングオフできるのは、以下2つの項目を満たした場合に限られています。

・宅建業者自らが売主となって、宅建業者でないものに宅地や建物を販売する場合
・売主である宅建業者の事務所等以外の場所において、買受の申込みや契約を締結した場合

契約不適合責任

不動産売却の際に、売主に求められていた瑕疵（かし）担保責任ですが、2020年4月の民法改正に伴い「契約不適合責任」と名称が変わりました。

改正民法は「売買した目的物が、種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、売主はそのような契約不適合責任について責任を負う」としています。

契約不適合責任は、従来の瑕疵担保責任同様、買主が売主に対して責任追及できるというものですが、少し異なります。

瑕疵担保責任
引き渡された目的物に隠れた瑕疵がある場合に責任追及できる

契約不適合責任
引き渡された目的物が契約の内容に適合していない場合に責任追及できる

宅地建物取引業法では、売主が宅建業者で買主が宅建業者でない場合の契約不適合責任に関し、「買主が契約不適合を知った時から売主に通知すべき期間を引渡しの日から2年以上とする特約」以外、民法の規定よりも買主に不利な特約は無効です。

仲介手数料の上限

仲介手数料とは、不動産業者を介して不動産の取引をしたときに、不動産業者へ支払われる手数料のことです。成功報酬のため、売買契約が成立するまで支払う必要はありません。

仲介手数料については宅地建物取引業法に規定があり、国土交通省の告示で定められた上限額を超えてはいけないと定められています。

仲介手数料の上限額の計算は複雑ですが、売却価格によって、速算法と呼ばれる下記計算式で簡単に算出できます。

仲介手数料の上限の計算方法

上記計算式はあくまで上限であって、必ずこの金額が請求されるというわけではありません。