離婚後に家は売るべき？ 財産分与・名義人・税金から見る判断のポイント

離婚後も家に住み続ける場合と売却する場合

離婚が決まった後、結婚生活をした家に住み続けるのか、それとも売却するのか、判断が難しいこともあるでしょう。子どもがいるご家庭では環境を変えないために住み続けたり、一方で仮に新築で購入した物件でも精神的な負担を解消するために売却したり、状況はそれぞれで異なります。

ここでは、ご自身のケースではどのような選択をすべきか、以下の4つの判断ポイントについてご紹介します。

1.財産分与
2.不動産の名義（共有名義）
3.連帯保証人
4.税金

不動産という資産の特徴や住宅ローンの関係から、離婚後の不動産売却については複雑な点も多いです。ポイントを整理して、順に見ていきましょう。

財産分与

財産分与は、婚姻後に築いてきた財産をお互いの貢献度に応じて分配することを言います。不動産の場合はそのまま分割しづらい資産のため、いくつかの方法で財産分与することになります。

不動産を売らずに財産分与

不動産を売らずに財産分与を行う場合は、一つは不動産評価額の半分相当を財産分与するという方法があります。他にも、例えば評価額1億円の不動産と4,000万円の現金を分ける時、不動産を現金換算して、お互いに7,000万円ずつになるように財産分与する方法もあります。

いずれにしても、不動産を正確に半分に分けるのは難しいといえます。評価額の計算で揉めるケースもあるので、気をつけた方がいいでしょう。

不動産を売却して財産分与

不動産を売却して現金化すると、慰謝料や養育費などを計算に含めて分配できるため、財産分与がやりやすくなります。さらに現金であれば、仮に住宅ローンが残ってしまっても、マイナス分を分配することも可能になります。

不動産という財産を分与する場合は、特別な事情がなければ現金化をした方がいろいろと楽になることも多いでしょう。

不動産の名義（共有名義）

離婚後は、不動産が誰の名義となっているのかという点が重要です。特に、相手名義であったり共有名義であったりする不動産に住み続ける場合には、注意が必要です。（例えば、二人の収入を合算してローンを組んでいる場合は、夫婦の共有名義となっていると思います。）

相手名義のローンがあるまま、名義人以外が住み続けることは可能です。しかし、相手がローン返済に滞ると場合によっては退去しなくてはいけないというリスクが伴います。もし、相手に新居の家賃や養育費、慰謝料などの支払い義務があるなら、返済が滞る可能性は十分にあるので、より慎重に判断した方がいいでしょう。

名義の変更はできる？

不動産の名義は変更できます。ただし、夫婦間での財産のやり取りになるので税金が発生するなど、別の問題が生じます。

また、名義変さらに関しては夫婦二人だけの問題ではなく、不動産を担保にお金を貸している金融機関の承諾が必要です。例えば、双方の収入を合算してローンを組んでいる場合には、どちらかに名義変更しようとしても単純計算で収入が半分となってしまうので、名義人の変更ができないこともあります。

名義人が異なる場合は、基本的には不動産売却によって問題を解消できます。不動産売却にも手間や時間がかかりますが、上の問題と比較して判断してみてはいかがでしょうか。

連帯保証人

妻（夫）やその家族が住宅ローンの連帯保証人となっている場合にも注意が必要です。

連帯保証人は、債務者（ローンの名義人）と同じ責任をもちます。離婚後はこの連帯保証を外さなければ、相手が返済不可となった場合にもう一方が返済をしなくてはなりません。

ただし、連帯保証人は債務者に足りない信用を補うために設定しているので、外すためには同程度の信用力をもつ他の保証人が必要です。保証人の差し替えができない場合には、やはり不動産を売却した方がトラブルが少なくなるでしょう。

税金

離婚時の不動産に関して押さえておきたい税金は、相手へ財産を分ける場合の「贈与税」と、不動産を譲渡した場合の「譲渡所得税」です。

贈与税がかかる場合に注意
夫名義の不動産を売却して現金で財産分与する場合、原則として贈与税はかかりません。

例外として税金がかかる場合

1.夫婦で得た財産と呼べる範囲を超えて多すぎる部分には税金がかかります。
2.贈与税や相続税を支払わないための離婚の場合は、離婚による財産全てに対して税金がかかります。

これらはあくまで例外であり、原則として夫婦間における現金での分配に対しては税金がかかりません。心配な方は、税務署の窓口や不動産の売却を依頼した不動産会社に相談してみましょう。

不動産のまま財産分与する場合は税金に注意
現金ではなく不動産で財産分与をする場合、譲渡した側には以下のような譲渡所得税の課税があります。

分与した時の土地や建物などの時価 － （取得費 + 譲渡費用） = 課税譲渡所得

分与した時の時価が譲渡額になるので、譲渡を受けた妻（夫）が今後その不動産を売却する時はその金額を取得費とします。

財産分与を現金で行えば、贈与税や不動産の取得費についてあまり心配する必要がありません。まずは現金化した場合にいくらになるのか、調べてみてはいかがでしょうか。

離婚で家を売却したくてもローンが残っている場合は？

不動産を売却する場合は、住宅ローンが残っているかどうかというのも重要なポイントです。もし住宅ローンが残っている場合には完済が必要ですので、これについてもう少し詳しく見ていきましょう。

査定結果とローン残高を比較する

住宅ローンを返済中の不動産を売却する場合、まずはいくらで売れるのか査定する必要があります。そして残債と売却代金を比較して、ローンをきちんと返済できるか確認しなくてはなりません。

残債よりも売却代金の方が大きい状態をアンダーローンといい、この場合は代金でローン返済ができるので問題ありません。一方で、売却代金よりも残債が多いことをオーバーローンといい、この場合は貯蓄や借入によって差額を支払う必要があります。

不動産には銀行から融資を受けるときに抵当権が設定されています。抵当権は、ローンを返済できなり物件が現金化された際に、銀行が優先的に弁済を受けられる権利のことです。従って、基本的にはローンを完済し、抵当権の抹消登記をしなければ不動産売却はできません。

完済のめどが立たないときは任意売却も視野に

なお、不動産売却をしてもローンの完済のめどが立たない時は、任意売却という選択肢があります。通常は抵当権の残った不動産は売却できませんが、金融機関と合意の上で、通常の売却のように不動産を売却できるのが任意売却です。

任意売却なら金融機関との話し合いによって抵当権は条件付きで抹消され、残債の支払い計画が立てられます。

住宅ローンが残っていれば特例の適用で節税も

住宅ローンがまだ残っている不動産について、売却で以下のような「譲渡損失」が生じると、給与所得などと相殺して節税できることがあります。

売却金額 － （取得費 + 譲渡費用） = 譲渡損失（プラスの場合は譲渡所得）

売却した時に譲渡損失があり、借入金の残高が売却代金よりも大きいとき、差額を所得と相殺できる場合があります。

借入金の残高 － 売却代金 = 損益通算できる金額

また、この金額はその年を含む向こう4年間にわたって所得税などと相殺することができます。特例の適用にはいくつかの要件がありますので、不動産会社などの専門家に確認してみるといいでしょう。

家を売却するなら離婚前？離婚後？

最後に家を売却するタイミングには離婚前が良いのか、それとも離婚後が良いのか、理由と併せてご紹介します。

資産を分けるなら離婚後が良い？

離婚成立後の財産分与では贈与税がかからないことをご紹介しましたが、婚姻中に移転を行うと贈与税がかかることがあります。夫婦間の財産移転は贈与になり、財産分与なら贈与にならないという点を押さえておきましょう。

売却だけなら婚姻中の方が良いことも？

財産の移転に関しては税金に注意が必要ですが、不動産を売却して現金化する分には婚姻中でも問題はありません。場合によっては名義人の立会いが必要であったり、連絡が必要なこともあるので、売却については先に進めてもいいでしょう。

離婚後の不動産売却に関するよくある質問

Q.離婚後は不動産は売るべき？
A.売却した金額を分与する方法は、後腐れのない方法です。しかし、子供がいる場合など環境を変えにくく、住み続ける必要がある場合は、権利関係やローンの返済について、ルールを明確にしてトラブルを避けるようにしましょう。

Q.離婚後に売却する場合の注意点は？
A.不動産の名義人・ローンの残高と売却価格の差額・税金について、注意しましょう。ローン残高が売却価格よりも高く、完済しきれない場合は、任意売却を検討する必要があります。なお、財産分与する際に、贈与税が課せられる可能性もあります。