BM、PM、FMって何？ 知っておきたい不動産関連会社の分類法

不動産管理委託に不可欠な「BM、PM、FM」

突然ですが、「BM、PM、FM」という略称が、それぞれ何を意味しているかご存知でしょうか。

これらは、不動産管理委託に関する言葉です。

BM ： 「Building Management」
PM ： 「Property Management」
FM ： 「Facility Management」

ハード面から資産の維持管理を目的とするBM業務

BMは、オフィスビルや商業施設などの建築物所有者（ビルオーナー）や不動産投資家に代わり、日常清掃、設備の管理・点検、巡回見回り、保守管理、警備業務、防災消防管理、植栽管理、美観管理など、主にモノ（物件、付帯設備など）を対象にしたハード面の管理業務を請け負っています。

なおBM会社の中には、サービスも物件管理の一つと捉えて、PMの仕事（後述）の一つである賃貸不動産物件に対するテナント付けを行うリーシング業務、仲介業務、コスト管理業務などソフト面のサービスを提供している会社も存在します。

資産の物理的な維持管理をソフト面から行うPM業務

PMの業務は、空室の募集、案内活動といったリーシング業務のほか、契約締結業務、賃料の回収、滞納督促、トラブル時の対応、工事発注・管理、オーナーへの報告業務など、人（入居者、オーナーなど）を対象にしたソフト面の業務を中心に請け負っています。

さらに、オーナーの資産全体を対象に業務を行うPM会社もあり、オーナー向け不動産資産活用のコンサルティング、法務サポート、税務アドバイスといった不動産に付随したサービスを提供しているケースも見られます。

BMとPMの違いは収益に対する姿勢

PMの代表的な仕事の一つである工事費用の見積もりや発注、工事業者の手配には、一定の知識や経験が必要とされ、BM業務のノウハウが生かされる場合があります。また、リーシング業務のようにBM・PM業務に重複している仕事もあるため、BM部門を社内に置き、BM業務を含めたPM業務を行う会社も、数は少ないですが存在します。

両者を別々の会社が行う場合は、PM業務をメインに行う会社が、数社のBM会社から見積書を取り、サービスと費用の内容を考慮しながら選定するケースが多いようです。

また報酬について、BM会社は契約仕様書に定められた定型業務（巡回や清掃など）を固定費で請け負うケースがほとんどのため、物件自体の収益性は報酬に関係しません。

それに対して、PM会社は管理している建築物が生み出した収益に連動して報酬を受け取るケースがほとんどのため、その業務内容や取り組む姿勢は、BM会社とは全く異なり、収益を最大化するために努力をしてくれるでしょう。

FMは業務用不動産をコスト最小・効果最大で、保有・運営・維持するための総合的な管理手法

最後にFMの業務についてですが、FMはアメリカで生まれた新しい経営管理方式で、日本語では「施設管理」と訳されることが多いようです。

「Facility（ファシリティ）」は土地、建物、設備、什器、備品、および、それらが形成する環境（執務空間、居住空間）のことを指します。日本ファシリティマネジメント協会（JFMA）において、「企業・団体等が保有又は使用する全施設資産及びそれらの利用環境を経営戦略的視点から総合的かつ統括的に企画、管理、活用する経営活動」と定義されています。

つまりFM 業務とは、クライアントの保有資産（土地、建物、構築物、設備など）の運用管理について、長期的視野と計画性を持って取り組み、かつ、最適化を検討するマネジメント業務ということです。

もっと簡単に言えば、すべての業務用不動産を最適な状態（コスト最小・効果最大）で保有・運営・維持するための総合的な管理手法です。

さらに、保有・管理する施設を対象に、竣工後（土地は取得、建物は施工、設備は設置の後）、それらをうまく稼働させるために経営的な視点から、建築物を有効かつ適切に計画・運営・管理し、ダイナミックな企業活動の成長に貢献する取り組みのことを指します。

なぜ今、FMが必要なのか？

日本の施設関係費は人件費に次いで大きく、世界で最も高額と言われ、その大部分が固定費です。そのような状態にも関わらず、関心が持たれることはほとんどなく、その対策も著しく遅れています。

企業はもとより、病院、学校、その他の公共・公益事業の施設の中には、バブル時代に多額のコストを費やして建設されながら、有効活用されず不必要となった施設や、華美を極めた不適切な施設も数多く存在しています。省エネルギー、環境問題などの面からも、改善すべき施設が極めて多く存在しているのです。

そういった施設が経営を圧迫し、経営効率を著しく低下させている実態から、これらを改善するために、今、最も必要とされているのがFMなのです。

先を見越した管理と対策が重要

経済構造の変化や人口減少の影響によって、財政赤字や税収の減少による資金難が叫ばれる中、バブル崩壊時まで行われてきたスクラップ＆ビルドや、従来型の現状維持保全を中心とした施設管理では、立ち行かなくなってきました。施設の統廃合や余剰施設の活用、建物の長寿命化を図ることは喫緊の課題です。

企業の保有資産や公共施設の管理のために、今回紹介したBM、PM、FMは、今後ますます必要不可欠なものになっていくことでしょう。IT環境の飛躍的進化を追い風にしながら、ライフサイクルや将来を見越した「先手のマネジメント」が重要なのです。