築80年の住宅をリフォーム！その際のポイントや注意点は？

築80年リフォームのポイント

ここでは築80年＝古民家と考え、古民家再生の観点からリフォームを考えた場合のお話を中心にしていきます。築80年程度の家をリフォームする手法としては、以下の3パターンが主になると考えられます。

1.一般的な改修工事のポイント

柱・梁などの主要構造部分はそのまま残し、壁や床を補修・交換したり、水回りなどの設備を現代のライフスタイルに合わせて入れ替えたりする改修工事になります。既存の外観や室内の雰囲気などをあまり変えず、できるだけ同じ家で暮らし続けるという感覚を残したい方向けでしょう。

ただし、築80年の家で考えた場合、当時のかなり良質な材料を使ってしっかりと建築された住宅でなければ、部分改修は難しい方法になるかもしれません。

2.内装解体を伴う再生リフォームのポイント

一般的には、スケルトンリフォームと呼ばれる改修工事になります。建物の壁や床、屋根などまで一旦すべて取り外し、柱や梁の傾きなどを修正したり基礎部分の耐震補強を行ったりします。

壁や床は再利用することもできますし、新しいものに替えることも可能です。また、間取りを大きく変えたいと考えている場合も、スケルトンリフォームと同時に行うのがよいでしょう。

3.建物のほとんどを解体して再生するリフォームのポイント

基礎部分のみを残し、柱や梁まで一旦取り外して歪みを直し、きれいに補修してから組み直します。リノベーションがテーマのTV番組などでもよく取り上げられる手法ですが、実際には伝統工法を熟知した職人さんによる作業が必要になりますから、期間や費用・手間がかなりかかります。

耐震性や家の傾きなどに不安がある場合は、この方法が最も有効と考えられます。基礎を残し、更地に戻すことはせずに行う工事となるため建て替えにはあたらず、リフォームの範疇に入ります。

ご自宅の状況や老朽化の度合い、リフォームにかけられる予算やどんなことを実現したいかなどを考慮しながら、どの方法を採用して改修するかを検討していきましょう。

築80年の住宅リフォーム時の注意点

次に、築80年の住宅をリフォームする際に注意したい点をご紹介します。

1.築80年を超える物件は立地にも注意

もし、建てられてから80年同じ場所にある住宅の場合、住宅診断や耐震診断を事前に行う場合がほとんどでしょう。その結果、立地の地盤や地形の状況などが現在では安全面での確実性に欠けるとされる可能性があります。もちろん、その場合もリフォームすれば住み続けられますが、地震被害や崖崩れの心配をしながら暮らすのはどうしても不安という場合、移築によるリフォームなどを検討することになるかもしれません。

2.「リフォームより建て替え」が、必ずしも安心ではない

築80年にもなれば、無理にリフォームするより十中八九建て替えをすすめられるのでは…と思っている方も多いかもしれません。しかし古民家の場合、むしろ建て替えを勧められないことも意外に少なくないため、参考までにご紹介しておきます。

古い家に多いケースですが、建て替える場合は敷地の状況次第で容積率や建ぺい率を引き下げる必要が出てくることがあります。そうなると、建て替えの時には減築しなければなりません。家を小さくしたくないのであれば、建築確認の要らない方法によるリフォームで可能な限り対応することになります。

3.再建築不可物件のリフォームは、建築確認不要な方法で

築80年と古い家の場合、古い街並の中や、人口密度の高い地域などでは「再建築不可物件」であることも少なくありません。再建築不可物件とは、建築基準法第42条における接道義務を満たさない建物のことで、公道に2ｍ以上接していない住宅などが当てはまります。

リフォームしたい住宅が再建築不可物件にあたる場合に注意したいのが、建て替えできないことのほか、建築確認が必要となるリフォームも不可という点です。大幅な増改築や、特定の設備(エレベーターや遊具など)を設ける改修は要建築確認となるため、できないことがあります。

築80年の住宅のリフォーム事例

次に、築80年の住宅をリフォームで再生した事例をご紹介します。

事例　惚れ込んだ築80年の古民家を新居に選び、大胆にリフォーム

築80年の古民家を気に入って中古で購入し、間取り変更などの大規模リフォームで再生した例です。既存の状態でもかなり状態が良く、材料なども品質の良いものが使われていたため構造部分の補修は大幅に行う必要がありませんでした。

その代わりに、内装は大胆な改修を行っています。まず、キッチンや浴室など水回りの設備はほぼ最新のものに入れ替えました。在来工法でタイル張りだった浴室はモダンなシステムバスに入れ替え、浴槽も大きく。リビングはあえて和室をチョイスし、既存の立派な梁をポイントに。畳を琉球畳にしてモダンさも演出しています。

暗かった台所は、シンクの位置などを変えて光が沢山入るようにしました。壁や床などの配色も工夫することで、明るく開放感のあるキッチンスペースを実現しています。家の状態が予想外に良かったため、これだけのリフォームを行っても全体の費用は390万円と破格で済んでいます。

おわりに

建物が古いからといって、すぐ建て替えに踏み切らなくても大丈夫な場合があります。古い家といっても、ご家族にとっては歴史的な価値のある家かもしれません。住宅の状態をしっかり確認し、良いものを良い形で残すことや、再利用を考えたリフォームも検討してみましょう。

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