マンションを売却する際に知っておきたい築年数と価格の傾向とは？

マンション売却価格に大きく影響するのは築年数と立地

マンションの売却では、物件の査定が行われます。建物の築年数による資産価値も重要ですが、売却価格には立地や地域の特色も大きく関わっています。

【マンションの資産価値は築年数でどのくらい下がる？】
マンションの耐用年数は、約30年～50年と言われ、マンションの資産価値は、年数が経てば経つほど減少していきます。新築時から比べた分譲マンションの資産価値の減少率は、地域によっても違いますが5年で2割、10年で3割、15年で5割ほどというのが一般的です。

【立地条件によってマンション売却価格は違う】
通常、購入側が希望するマンションの築年数は5～10年と言われますが、都心部やその周辺などでは「公共交通の利便性や環境の良さ」といった立地条件は大きな付加価値となります。このため、年数が経ったマンションでもニーズは高く、資産価値も高くなります。

一方、地方では一般的な資産価値の減少率に加えて、地域産業の不振や地域人口の減少などの影響によって資産価値の下落が加速する場合があります。また、車での移動が必要な地域では、駐車スペースの確保も資産価値のポイントになります。

中古マンションの築年別取引価格はどの位？

中古マンションの築年別相場は、都心部と地方では大きく違います。ここでは参考として、東京23区と周辺都市における2016年の築年別坪単価のベース価格について、1年の推移を見てみましょう（※）。

【東京23区の築年別中古マンション価格の推移】
・築10年以内：3,185,000～3,273,000円
・築11～20年：2,559,000～2.636,000円
・築20～30年：1,858,000～1,958,000円
・築30年以上：1,879,000～1,934,000円事

【横浜市の築年別中古マンション価格の推移】
・築10年以内：1,914,000～2,059,000円
・築11～20年：1,523,000～1,616,000円
・築20～30年：1,121,000～1,200,000円
・築30年以上：917,000～964,000円

【さいたま市の築年別中古マンション価格の推移】
・築10年以内：1,746,000～1,801,000円
・築11～20年：1,266,000～1,430,000円
・築21～30年：906,000～924,000円
・築31年以上：665,000～679,000円

東京周辺の3都市のデータを見ても、築年数に応じて中古マンションの価格相場は減少し、特に築20年を過ぎると中古マンションの価格が低くなっています。都市部では立地などでの需要があるとはいえ、新築マンションの建設も多く、購買側の心情も考えると中古マンションの売却は築10～20年の間に行うのが得策と言えるでしょう。

※不動産マーケットバンク「東京カンティ」の2016年データ参照

中古マンションでの売却ではリフォームの必要はない？

築年数の古いマンションを売却する場合、「設備や内装を新しくすれば高く売れるのでは？」と考える人は多いと思います。しかし、中古マンションが欲しい購買者側には、リフォーム分が上乗せされた中古物件を購入するより、安く手に入れて自分でリフォームしたいと考える人も多いものです。無理してリフォームをしても、かけたお金が回収できる保証はないと考えた方がいいでしょう。

【購買側はなぜ中古マンションを選ぶのか？】
中古マンションを購入したいと考える目的は、大きく分けて2つの理由が考えられます。まず第一に予算が限られていることです。中古マンションの購買では、戸建てや新築マンションほどの資金がないため、中古マンションで良い物件を探したいという希望が中心になっています。子どもの進学や、仕事上の都合がきっかけであることも多く、通勤や通学に便利な立地が優先されるため、一般的な設備があれば内装への意識は高くありません。

2つ目の理由は、中古マンションを安く手に入れて自分で好きなようにリフォームしたいということです。この場合は、マンションでどの程度のリフォームが可能なのかという点がポイントになりますから、売却の際にはリフォームが可能な範囲や手続きなどを事前にマンションの管理者に確認しておく必要があります。また、故障などで利用できない設備がある場合も、購買者がリフォームする場合もありますから、故障個所を確認したうえで、購買者と修理するかどうかを決めた方が得策です。

【ハウスクリーニングで気持ちよく】
中古マンションを売却する際には、無理なリフォームを行うよりも、ハウスクリーニングできれいにしましょう。住んでいた人には気がつかない生活臭や、部屋の生活感は、購買側にとって意外と気になるマイナスポイントです。スッキリと清潔感が出ることで部屋の印象が良くなります。

ハウスクリーニングの目安は、ワンルームが20,000～38,000円程、家族向けの3LDKで53,000～85,000円程となっています。水回りやレンジフード、エアコンなどは別料金で、それぞれ10,000～18,000円程となっており、まとめて頼むとお得なプランなどもあるようです。

まとめ

築年数の古いマンションは売れないと言われていましたが、リノベーション志向の高まりを背景に、逆に古くて自由にリフォームできる物件の需要も伸びています。しかし、中古マンションはその資産価値自体が年々下がるため、売却を行うなら、販売側にとって売却額の期待が高く、購買者のニーズも高い築10～20年までに行うのが得策です。