高齢者向けのアパートとは？ 賃貸経営をする上で抑えておきたい老人のニーズ

高齢者が考える「住まい」とは？

日本では、「持ち家至上主義」の方が多いですが、その構図も少しずつ変わってきています。内閣府政府広報室発表「住生活に関する世論調査（平成27年11月）」によると、住宅を「所有したい」という人の割合が、平成16年は79.0％だったのに対して、平成27年は74.9％に減少しています。さらに同調査では、高齢者が理想と思う住まいについてのアンケートで、高齢者向け住宅や介護施設を理想とする方が20％を超えているという現状です。

こうした高齢者向けの住宅は、日本国内にどの程度あるのでしょうか。現在、「サービス付き高齢者向け住宅」に登録されている戸数は20万戸に満たず、65歳以上の人口が2015年時点で3,384万人（総務省調べ）という日本の中で、高齢者向け住宅が未整備であるということはこの数字からも読み取れます。

つまり、持ち家の所有希望者がじわじわと減ってきており、一方で高齢者向けの賃貸住宅へのニーズは高まっているのです。

「サービス付き高齢者住宅」とは？

サービス付き高齢者住宅（以下「高齢者住宅」）とは、高齢者が安心して生活できることを目的とした住宅のことです。2011年に制定された「高齢者の安全確保に関する法律（高齢者住まい法）」により、この住宅が誕生しました。バリアフリー構造や所定の設備の導入、安否確認サービスなど、条件が見合っているかどうかを都道府県が認定することで登録できます。一昔前は「高齢者専用賃貸住宅」とも呼ばれていました。

高齢者住宅のメリットは、お年寄りの方々にも住みやすい設備やサービスにありますが、高齢者向けアパートを経営するうえでは、入居者のデメリットも理解しておかなければいけません。

一つめは、「保証金・家賃が高い」という点です。設備が充実している分、その補修費用などがかかるため、オーナーは保証金や家賃を高くすることで補うことになります。

二つめは、「連帯保証人が必要である」点です。ほとんどの高齢者は働いていないため、家賃の未払いリスクを防ぐべく、ほとんどの場合は連帯保証人が必須となっています。

こうしたデメリットを解消することが高齢者向けアパート経営では大切ですが、二つめの連帯保証人を無しにすることは難しいので、なるべく設備やサービスを充実させたまま家賃・保証金を下げる方法を考えましょう。

高齢者向けアパート経営の注意点

・ 通常の住宅と同じように考えない
高齢者向けアパートと通常のアパートの経営は、全く別物と考えるべきです。理由は、アパートに求められるニーズがまったく違うからです。通常のアパートの立地を考える時は、20代～30代の若年層をターゲットと想定し、交通利便性などを重視します。しかし高齢者向けアパートの場合は、交通利便性よりも静かで暮らしやすい場所であるかが優先されることになるでしょう。

アパートの共用部分も高齢者向け住宅では車に乗る人が少ないため、駐車場は不要でしょう。それよりも、エントランスを広くして車いすで入りやすくしたり、スロープを造ったりした方が高齢者には喜ばれます。

高齢者向けアパートは、通常のアパートとはターゲットが違うため、立地や構造も異なることを意識しましょう。

・ 支援措置を知る
高齢者向け住宅は、高齢者住まい法により新規建設や住宅改修の支援措置が受けられます。その概要は建築費の10分の1、改修費の3分の1の補助が受けられたり、所得税、法人税、固定資産税の優遇が受けられたりするというものです。

・ 良い不動産会社と出会う
高齢者向け住宅を経営する上では、提携、連携する医療機関などを見つけなければいけません。通常のアパートとは相違点が多いので、それらをコンサルティングしてくれる不動産会社との出会いが大切です。ノウハウが豊富な会社はまだ少ないと思います。まずは「実績があること」と「医療機関や介護サービスのマッチングもできること」の2点を確認しておきましょう。

まとめ

高齢者向けアパートは、今後ニーズが広がっていくと予想されます。

各デベロッパーも少しずつ「シニア向けマンション」といった高齢者向け住宅に取り組んでいますが、まだまだ未整備です。その中で、ノウハウ豊富な不動産会社を見つけ、ターゲットを見定めたアパート経営を行い、競合物件との差別化を図るという選択肢もあるのではないでしょうか。