マンションは5年以内に売却すると税金が高くなる？10年の場合には？税金の計算方法を教えます

5年以内に売却するときの税金は？

マンションが購入時の価格より高く売れたときの利益「課税譲渡所得」に対してかかる税金のことを「譲渡所得税」と言います。

まず、「課税譲渡所得」の計算方法としては、

・課税譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用

という式で求められます。計算式の各項目の意味は以下の通りです。

・譲渡価額
マンションを売却した金額

・取得費
マンションの購入価格（ただし、建物は減価償却後の計算となる）
購入時の仲介手数料
購入時の売買契約書に貼付した印紙税
登録免許税、司法書士手数料などの登記費用
不動産取得税などの諸経費
マンション購入後のリフォーム、改築をした場合の費用

・譲渡費用
マンション売却にかかる費用。売却の際に不動産業者に支払う仲介手数料が主になります。契約書への印紙代も含まれます。

5年以内に購入したマンションであれば、こういった契約書、領収書などの書類を残している人も多いと思いますので、費用の計上がしやすいですね。

さて、ここからは譲渡所得税の計算を見ていきましょう。譲渡所得税は以下の式で求められます。

・譲渡所得税＝課税譲渡所得×譲渡所得税の税率

譲渡所得税の税率とは、所得税率と住民税率を合わせたものです。この税率は、所有期間が5年以下かそうでないかによって大きく変わってきます。5年以下だと短期譲渡所得、5年超だと長期譲渡所得と言います。

短期譲渡所得の税金…譲渡所得×39％（所得税30％＋住民税9％）
長期譲渡所得の税金…譲渡所得×20％（所得税15％＋住民税5％）

その他、平成25年から平成49年までは短期と長期にかかわりなく、所得税額に対して別途、復興特別所得税が2.1％課税されます。税金がおよそ2倍も違ってくることになりますね。それに、5年以内にマンションを売却すると約4割の税金を払わなければなりません。

ちなみに、この「5年」の数え方には注意が必要です。譲渡所得税における「5年超」とは、保有期間が5年を迎えた日の翌年の「1月1日」以降に売却した場合を指します。たとえば、2017年4月1日にマンションを購入したとしましょう。所有期間が5年と言うと通常では2022年4月1日以降なのですが、譲渡所得税で言う5年超は、次の年の「1月1日」以降、すなわち2023年の1月1日以降ということになります。この時期からでないと、優遇を受けることはできません。

税金は「1月1日」を基準にしていることが多く、この場合も例外ではありません。指で数えて「よし、5年経っているから長期譲渡所得だな」と安心していたのに、実際には5年以内とみなされて短期譲渡所得の税金を適用されてしまった……ということにならないよう、きちんと確認しておきましょう。

10年以上所有して売却すると、税金が優遇されることも？

マンションの所有期間が5年を超えている場合は5年以下のマンションより税金が安いですが、10年以上保有した後マンションを売却した場合、税金はさらに軽減されるように計算されます。

この制度は一定の要件を満たしている場合は物件の所有期間にかかわりなく、譲渡所得から最高3,000万円の特別控除の特例を受けることができる「3000万円控除」と併用することができ、とてもお得になります。

税金の計算方法は以下の式となります。

（譲渡所得-3000万円）×14％（※所得税10％＋住民税4％）


これは、上記の式の「譲渡所得-3000万円」の金額が6000万円以下の場合に適用されます。その他、平成25年から平成49年まで、短期と長期に関わりなく、所得税額にたいして別途、復興特別所得税が2.1％課税されます。これで、税金がさらに6％安くなるということですね。

しかし一方で、この制度を活用することによって「住宅ローン控除」の適用が不可能になってしまいますので注意しておきましょう。

買い替えなどで特例が適用されることも

買い替え特例とは、10年以上所有していたマンションを売却し、一定の要件を満たしている物件に買い替える場合に利用できる制度です。ただし、売却したマンションの売却価格より、買い替える不動産のほうが高い場合に限り利用できます。

買い換え特例を使えば、売却した時点での売却は税法上なかったとみなされます。たとえ売却の利益があったとしても、税金はかかりません。しかし、買い換えの特例は「課税の繰り延べ」にすぎません。買い替えた不動産を将来再び売却したときに税金はかかります。繰り延べられた分に対しても、まとめて譲渡所得が計算されることになるのです。

それでは普通に3000万円の特別控除を受けたほうがいいのかなと思うかもしれませんが、そうとは限りません。

・買い替えの譲渡所得が3000万円を超える人
・買い替えた不動産を売却するとき、現不動産の取得費よりも高いのが確実な人
・買い換えた不動産をずっと売るつもりのない人
・将来売却するときは、必ず買い替え特例を受けたい人

上記に当てはまる人の場合、買い換え特例を選択したほうが有利かもしれません。

まとめ

マンション売却についての税金はいろいろと特例があり、お得になるのは嬉しいのですが繁雑な計算も多く、細かい適用要件などもたくさんあってわかりにくいかもしれません。そんなときには税理士さんなどの専門家に相談すると、わかりやすく教えてもらえます。あとで後悔しないためにも、今ある制度は積極的に活用することをおすすめします。