残債があってもマンションの売却はできるの？詳しい方法や注意点を解説します！

マンションの売却は残債があってもできる

マンションの売却は、残債があっても可能です。しかし、そのためには「抵当権」の抹消が必要となります。抵当権とは、住宅ローンの返済が滞っている場合、金融機関が家を売却することを認める権利です。つまり、住宅ローンを完済すれば抵当権は意義を失います。住宅ローンを完済し、抵当権を抹消すれば、売却することができる、ということになります。

しかし、住宅ローンの残債を一括で支払うことは、多くの方にとってとても簡単にできることではないでしょう。そこで、返済に充てるお金を調達する方法を考えてみましょう。

残債があるマンションの売却方法

売却と同時に住宅ローンを完済できる方法が3つあります。順番に確認しましょう。

【1.売却代金を返済金額に充当する】
マンションの売却にあたり、まずは査定が必要となります。査定の結果、ローン残債よりも売却金額が上回れば、売却代金を返済に回せばいいのです。もしもローン残債が売却金額より少し多くても、貯蓄などで補填できる程度なら貯蓄を一部切り崩し、全額繰上返済をするのもひとつの手です。

まとめると、
・ローン残債≦売却金額
・ローン残債≦売却金額＋貯蓄
のケースでは、売却代金を返済金額に充当できるため、スムーズに売却が進むと考えられます。

【2.買い替えローンを利用する】
マンションの売却後、新たな住宅の購入を考えている時は「買い替えローン」という選択肢もあります（金融機関によっては住みかえローンと呼ぶこともあります）。買い替えローンとは、新しく購入する住宅の代金に、住宅ローンの残債を上乗せした金額を融資してくれる制度です。場合によっては、元の金利よりも低い金利で借り入れられる可能性もあります。

【3.任意売却を行う】
売却代金を返済金額に充当することができず、買い替えローンを利用する予定もない、このような方は、マンションの売却の時期を考えなければなりません。しかし、ローンの支払いに困窮しているなどの理由で、どうしてもその時に売らなければならないという場合もあるでしょう。

このような場合、「任意売却」という方法があります。任意売却とは、債務者と債権者の間に仲介者が入り、不動産を競売にかけずに3者が納得できる価格で、取引することです。

住宅ローンの返済が滞ると、債権者は抵当権を執行し、競売を行います。万が一マンションが競売にかけられると、裁判所の執行官による自宅調査が入る、落札目当ての不動産会社がマンション内に出入りするなど、プライバシーが侵害されてしまいます。また、落札された後は、すみやかに立ち退きを求められます。もしも従わなければ、法的措置をとられてもやむを得ません。

さらには市場価格や相場よりも安い価格で取引され、住んでいない家の住宅ローンを払い続けなければいけなくなるなど、デメリットを挙げるときりがありません。このようなデメリットの多い競売を避けるための手段が任意売却なのです。

残債がある場合に注意したいこと

【1、2、3の順に検討する】
残債があるマンションの売却方法3つを紹介しましたが、もっとも良いのは1の方法です。しかし、1のケースに当てはまれば幸運で、多くの方は2か3を選択せざるを得ないでしょう。どうしてもその時に売らなければならない理由があれば仕方ありませんが、急がないならいったん売却をやめ、タイミングを見計らうのも一案です。また、一時的に賃貸に出し、家賃収入をローンの返済に充てることも検討してみてください。

【買い替えローンの注意点】
買い替えローンを利用する際は、ローン返済計画をしっかり立てるよう注意してください。

買い替えローンでは、売却物件の残債が上乗せされますから、当然ながら新たに購入する住宅の価値よりも多くのお金を借り入れることになります。そのため、無理な資金計画では審査が通らなかったり、あるいは通ったとしても将来返済に困窮したりといったリスクがあります。

【任意売却の注意点】
任意売却にもデメリットがあることを知っておかなければなりません。任意売却する時、ローンの返済が一定期間滞ると、信用情報機関へ登録されるため、その後の数年間はローンが組めないといったリスクがあります。

まとめ

残債があっても、ローンを完済し抵当権を抹消できれば、マンションを売却することはできます。しかし、方法は慎重に選ばなければなりません。特に買い替えローンや任意売却にはリスクもあることを認識した上で検討しましょう。