マンションの売却時にかかる消費税について徹底解説！

居住用マンションなら消費税はかからない

マンションを売却するとき、消費税がかかる場合とそうでない場合があります。どういう仕組みなのか、順を追って説明していきます。


【消費税とは】
まず、消費税とは以下のように定義されます。

「物の販売やサービスの提供などの取引に対して課される国税・地方税のことである」

上記の「取引」とはいわゆる「消費」のことであり、消費する税金だから「消費税」というわけですね。もう少し詳しい定義は下記の通りとされています。

「国内において事業者が行った資産の譲渡等には、この法律により、消費税を課する」
（※引用 消費税法4条（課税の対象））


「事業として対価を得て行われる資産の譲渡及び貸付け並びに役務の提供を言う」
（※引用 消費税法2条8項（資産の譲渡等の定義））

つまり、「資産の譲渡」が行われるものは、消費税が課される取引となります。では、具体的はどのような取引を指すのでしょうか。

【消費税が課される取引】
・国内における取引である
・事業として事業者が行う取引である
・対価を得て行われる
・資産の譲渡、貸付及びサービスの提供である

これを不動産に当てはめると、下記の取引が消費税の対象になります。

・建物の売買代金
・建物の建築工事やリフォーム時の建築請負代金
・仲介手数料
・住宅ローン事務手数料
・司法書士への報酬料
・事務所・店舗などの家賃

非課税になるのは下記の通りです。

・土地の売買代金
・住宅ローンの返済利息・保証料
・火災保険料
・地代・家賃（居住用）
・保証金・敷金

消費税の場合、「課税の対象として馴染みが薄いもの」「社会政策的配慮によるもの」などの理由で、課税の必要がないと判断された非課税の取引もあります。不動産で言うと上記の取引が該当します。つまり、上記の理由から建物に関する代金は消費税の対象になり、土地代は異なるということになります。

ただし例外があって、マンションを売却する人が個人の場合は、建物も非課税となります。消費税が課される取引として「事業として事業者が行うものである」という項目があり、「事業」は不特定多数の人に商売をすることなので、個人が居住用のマンションを売却するのは商売には当たりません。そのため、消費税の対象にはならないのです。

不動産売却にかかる仲介手数料の相場とは

仲介手数料とは、自分の代わりにマンションの買い手を見つけてくれた不動産会社に支払う代金のことです。先にも述べた通り、マンション売却の際、不動産会社への仲介手数料には消費税が発生します。

仲介手数料はマンションを売却するときの費用の中でも金額が大きく、売り手の利益にも影響を与えます。一般的には「マンションの売却価格の3％＋6万円」程度を支払います。しかし、必要以上に仲介手数料を請求してくる悪徳業者もいるので、注意が必要です。

原則、消費者が不必要に仲介手数料を払わなくて済むように、法律で上限が決められています。主な目安は下記の通りです。

・売買価格が200万円まで……売却価格の5％＋消費税
・売買価格が200万円以上400万円まで……売却価格の4％＋消費税
・売買価格が400万円以上……売却価格の3％＋消費税

基本的に、不動産会社は上記で挙げた上限額ぎりぎりの仲介手数料を請求してきます。値引き交渉ができるケースもありますが、仲介手数料は不動産会社の収入源です。なかなか難しい面もあるかもしれません。ただし、上限額以上の金額で請求された場合は不当である可能性があるので、注意しましょう。

仲介手数料は購入希望者と売買契約が成立したタイミングで全額請求が可能となります。ただし、一括よりも分割で支払うパターンが多いようです。支払い方法や支払い時期については、不動産会社としっかり確認しておきましょう。

マンション売却時の消費税における注意点

ここまで、マンション売却時における消費税について説明してきましたが、ほかにも注意点が2つあります。

【一括繰り上げ返済手数料】
マンション購入時に金融機関からお金を借り、返済期間が残っているタイミングで売却した場合、売却代金によって残金を返します。その際、「一括繰り上げ返済手数料」という手数料が発生し、消費税の課税対象にもなります。

【司法書士の報酬】
住宅ローンを契約するには、不動産を担保にすることで抵当権を得ています。抵当権は、マンションを売却するときに買い手に権利をスムーズに移せるよう、ローン完済のタイミングで「抵当権抹消登記」をしなくてはなりません。この処理を司法書士に依頼すると、報酬を支払わなくてはなりません。報酬金額には消費税がかかります。

まとめ

マンションの売却にも消費税がかかる取引とかからない取引があります。やはり、お金のことは詳しく知っておいた方が、安心ですよね。特に仲介手数料については、少しでも知識を身に付けておくと、後で悲しい思いをせずに済みます。疑問点などは不動産会社や税理士など専門の人に確認しながら、上手にマンションの売却を進めましょう。