地域のニーズをつかみ、ニーズに合う物件を

◆登場人物

・タテ吉さん
年齢：43歳
職業：アパートオーナー
年収：2500万円
プロフィール：大手食品メーカーに勤務するサラリーマンだったが、アパート投資に成功して脱サラ。現在はアパート10棟を保有し、悠々自適の毎日を送っている。

・マガ男君
年齢：32歳
職業：大手食品メーカー勤務
年収：450万円
プロフィール：タテ吉さんの元後輩。会社の先行きにやや不安を感じており、不動産投資に関心を持っている。

「ニーズ」とは何か？

マガ男：賃貸経営のイロハについて調べていると、「地域のニーズをつかむこと」という言葉が出てきます。でも「地域のニーズ」って何なのか、僕にはまだよく分からないのです。

タテ吉：マーケティングなどの難しい話は置いておいて、賃貸物件に対する地域のニーズを考えるときは、「地域住民の層にもとづくニーズ」「ロケーションにもとづくニーズ」「絞り込んだターゲットにもとづくニーズ」を考えるといいだろう。

マガ男：地域住民の層というのは、たとえば「学生が多いか」「ファミリー層が多いか」ということでしょうか？

タテ吉：それも含めて、まずは「どのような人が、この町には実際に住んでいるのか？」を調べてみよう。市区町村は人口動態調査を公開していることがほとんどなので、ホームページなどで調べられる。

人口・世帯の層を調べることの意味

マガ男：たとえば「若い住人が多い」「単身世帯が多い」ということが分かると、「独身の若い人向けの物件へのニーズが高い」ということが分かりますよね！

タテ吉：それもある。そして「せっかく入居した若い人が、町の外へ出て行ってしまっている」という現象があるのなら、たとえば子育てをするファミリー層にとって住みづらい理由があるのかもしれない。だから子育てをするファミリーに向けた物件を建てるより、DINKsをターゲットにするほうがいいかもしれない。逆に「若い住人も多いが、その上の世代も住み続けている」という場合は、家族の形が変わっても住みやすいエリアなのかもしれないから、家族の形態に合わせて住み続けられる物件を作るという方法もある。

ロケーションにもとづくニーズをつかむ

マガ男：では、ロケーションにもとづくニーズとは、どのようなことでしょうか？　ロケーションというと、立地条件というか「どこに物件があるか」ということですよね？

タテ吉：たとえば、物件の隣に大きな公園があって、犬の散歩をしている人がたくさんいるとする。それなら「このマンションで犬と一緒に暮らしたい」というニーズが出てくるから、ペット可の物件を作るといいかもしれない。逆に、公園まで20分も歩かなければならない、という場所なら「動物が苦手で、犬とは出会いたくない」という人のニーズがあるかもしれないね。

マガ男：なるほど、そのようなニーズを掘り起こすことが大事なのですね。ではロケーションにもとづくニーズをつかむには、どうすればいいでしょうか？

実際に街を歩いてみよう

タテ吉：インターネット上でグーグルマップなどを利用して、現地の様子を調べることもできる。でも、大切なのは実際に街を歩いてみることだろうね。たとえば「公園がある」という場合でも、ドッグランなどが整備されているような公園か、それとも「ペットは立ち入らせないでください」という方針の公園なのかは、確認する必要がある。

マガ男：そうか、それは実際に行ってみないと分からないですね。実際に街を歩いてみると、他の物件の様子や街の雰囲気なども分かりますよね。どんな物件を作れば、多くの人に注目してもらえるかということも！

ターゲットごとのニーズをつかむ

タテ吉：その街の人口動態や、ロケーションなどが把握できたら、その中でどのような人々をターゲットとした物件を作るのか、より詳しく絞り込んでいくんだ。たとえば「若くてペットの好きな単身女性」なのか「ペットにかなりのお金をかけることができる、裕福なファミリー層」なのか。

マガ男：「ペットが好きな人」というターゲティングだけではだめなのですか？

タテ吉：それだけでは不十分だね。たとえば単身の人は部屋数があまり多くなくても生活できるけれど、ファミリーで、しかも裕福な家庭なら、部屋数が多くインテリアもゴージャスなものが好まれるだろう。このように、ターゲットごとにニーズが異なることにも注目したいね。

ターゲットに合うコンセプトを

マガ男：つまり、物件のコンセプトを決めるためには、まず地域のニーズをつかむことが必要なのですね。地域のニーズをつかんだ上でターゲットを絞り込み、物件のコンセプトを決める、と。

タテ吉：もしも余裕があるなら「将来の人口動態の変化にも対応できる物件」であることを選ぶのもいいかもしれない。日本全体で高齢化が進んでいるから、たとえばフィットネスルームを設けている物件では、将来は介護サービスを提供できるようにするとか。オーナーが作りたい物件をはじめから決め込むのではなく、まず地域のニーズを把握して、その上で「どんな物件を作りたいか」を考えるようにしよう。