木造アパートをリノベーション！高利回りを実現して満足行く投資をしよう！

なぜ木造アパートなのか。木造アパートのメリット

鉄筋コンクリ―ト造りのアパートが主流になる中、なぜ木造アパートが投資対象として選ばれるのでしょうか？ここでは、木造アパートならではのメリットについてご説明いたします。

■木造アパートは安い
価格の安さは、木造アパートの代表的なメリットです。とくに中古市場に出回っているようなアパートは、法定耐用年数に近づいている物件が多く、格安で手に入れることができます。事実、中古の木造アパートは収益不動産としてではなく、建物付き土地として販売されているケースも多くなります。価格が安い分だけ収益評価も高くなりますし、そのうえ、鉄筋コンクリート物件に比べて修繕費や維持費でも優位に立ちます。

■条件の良い物件を見つけやすい
賃貸経営をするうえで、アパートに求められる条件のひとつに立地があります。駅から徒歩圏内であったり、商業施設が近くにあったりすれば、賃借人を集めるうえで有利に運ぶからです。新築でこのような条件の良い物件を探すのは大変ですが、中古の木造アパートとなると意外と見つけやすくなります。ただ、優良物件ほど売れてしまうのが早い点は注意が必要です。

木造アパートのリノベーションでおすすめの箇所

鉄筋コンクリート物件に比べ、防犯性や耐火性、防音性などで劣る木造アパートに求められているのは、家賃の安さであることがほとんどです。したがって、空き部屋を出さないためにも、低価格戦略が重要になってきます。そこで問題になるのが、木造のアパートのリノベーションを限られた費用の範囲でどう優先順位をつけて行うかです。ここでは、おすすめのリノベーション箇所をご紹介いたします。

■壁紙
もっとも簡単にリノベーションできる箇所です。費用も安い割には、部屋の印象をがらりと変えることができます。また、採用する素材や工事内容によっては、防音対策や断熱効果も同時に付与することが可能です。

■床
古いアパートなどでは、畳を敷き詰めた和室であることが多いです。しかし、手入れの大変な和室の需要は、世代が下るごとに低くなっています。そこで、おすすめするのが畳からフローリングへの敷き替えです。それだけでも部屋の印象を和から洋に変えることができます。遮音シートをフローリングの下に貼るなどすれば階下への騒音対策にもなります。

■3点ユニットバス
マンションやホテルなどでよく見かける、浴槽と洗面台、トイレが一緒になった3点ユニットバス。アパートでも採用されているケースが多くなります。しかし、普及しているからと言って、絶対的な人気があるわけではありません。事実、3点ユニットバスを避ける人は多く、浴槽とトイレを別にするだけで賃料アップ許容額が8,000円も上がるとの調査結果もあります。

木造アパートをリノベーションした事例

ここでは実際にリノベーションが行われ、高い利回りを得ている事例を紹介いたします。

■築31年の木造アパートの水回りを一新
古くなった畳を完全無垢のパインフローリングに張り替え全室を洋室にリノベーション。水回りでは古くなったキッチンとトイレを新しく交換、カビの目立つ浴槽もユニットバスに交換しました。このリノベーションによって家賃を2割も挙げることに成功し、高い利回りを達成しました。

■築45年の木造アパートをフルリノベーション
建物の至るところに傷みが見え、リノベーション前は賃借人がゼロの状態だったので、内装だけではなく躯体増強や外観の塗装なども行う全面リノベーションを行いました。アパート内の部屋は全て洋室から和室に変更し、システムキッチンやユニットバスの新設、エアコン、シャワートイレを設置するなど設備を一新しました。費用は掛かりましたが、古臭さすら感じたアパートが蘇り、今では部屋は満室、20パーセント弱の表面利回りを記録しています。

おわりに

木造アパートはリノベーション次第で、思ったよりも高い利回りを実現することができます。もちろん物件自体の古さから起因するリスクもありますが、初期投資額が少なくて済むので、初めての不動産投資におすすめする専門家も多いようです。老後のプランとして、あるいは副収入を得たいと考えている方は、一度アパートによる投資を検討してみてはいかがでしょうか？

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