マンションの売却益にも税金はかかる！課税率や特別控除、確定申告の方法を解説

売却益に課される税率は？

マンションの売却益は「譲渡所得」とみなされ、ここに「所得税」と「住民税」の2種類の税金が課せられます。

譲渡所得は、マンションの売却益から、購入時に支払った費用（取得費）と、売却にかかった経費（売却費用）を合計した額を引いて算出します。取得費からは、あらかじめ減価償却費を引いておかなければなりません。

また、譲渡取得は売却までの間に、所有者がマンションを所有していた期間に応じて細かく分類され、その区分に応じて所得税や住民税の税額が変動します。売却時点でマンションを5年より長く保有していた場合は「長期譲渡所得」、5年以下なら「短期譲渡所得」として扱われることになります。

「長期譲渡所得」の場合、所得税は15.315％、住民税は5％という税率が設定されています。一方で「短期譲渡所得」の税率は、所得税が30.63％、住民税は9％です。したがって、マンションを5年より長く保有していれば、5年以下の場合より税率を低く抑えることができます。

ただし、この所有期間の計算には、特殊な算出方法が用いられますので気をつけなければなりません。一般的な感覚からすれば、購入した日から「実際の売却日まで」を所有期間とみなすと思いがちですが、ここでは、購入した日から「売却した年の1月1日まで」を所有期間と考えるのです。

計算を間違えて、不要な損失を出さないようにしましょう。

売却益で税額が控除できる例

一定の要件を満たすことで、居住用マンションの売却益にかかる所得税と住民税への特別控除を受けることができます。

特別控除には、2つのパターンがあります。

1つ目は、長期譲渡所得、短期譲渡所得の両方が受けることができる、最大30,000,000円までの特別控除です。マンションの売り手と買い手が親族関係にはないこと、また、過去2年以内に、ほかの特別控除や譲渡損失の特例を受けていないことなどが、控除の条件となっています。

2つ目は、10年以上所有していたマンションを売却する場合にのみ受けられる特別控除です。通常、長期譲渡所得へ課される税率よりも低い軽減税率が適用されます。

軽減税率の額は長期譲渡所得の大きさにより変動します。

まず、長期譲渡所得が60,000,000円以下の場合には、「長期譲渡所得の金額×10％」分の税が課されることになります。また、60,000,000円を超える場合の税額は、「（長期譲渡所得の金額－60,000,000円）×15％＋6,000,000円」という計算式に従って算出されます。

なお、この2つの特別控除は併用して受けることが可能です。そのため、特に長期譲渡所得の場合、条件さえ満たすことができれば、大きく節税することができます。

確定申告の方法

当然ですが、譲渡所得も区分上は「所得」として扱われますので、確定申告の対象となります。マンションの売却主が給与所得者の場合、確定申告には馴染みが薄いかもしれませんが、手順をしっかりと確認し、忘れずおこなってください。

まずは税務署に出向いて、以下の書類を受け取りましょう。

・譲渡所得の内訳書
・確定申告書B様式
・分離課税用の確定申告書

くわえて、税務署で入手できる書類以外にも、次の書類は自分で用意しておかなければなりません。

・マンション購入時／売却時の売買契約書
・不動産会社に支払った手数料の領収書

売買契約書と領収書は、いずれも原本を用意する必要はありません。コピーなどの控えがあれば十分です。

これらの書類をそろえ、申告書に必要事項を記入し、期日までに税務署へまとめて提出すれば、確定申告は完了です。

ただし、多忙のため、書類を受け取りに税務署に行く時間すら作れない、という人も中にはいるかと思います。その場合は、国税庁の公式サイトにアクセスすることで必要書類をダウンロードすることができますので、お勧めです。

さらに公式サイトには、申告書の記入方法を丁寧に解説した「確定申告の手引き」などのページも用意されています。これらを参考にすることで、混乱することなく、スムーズに確定申告を済ませることができます。

また税務署のオンラインサービス「e-Tax」を活用すれば、確定申告の手続き自体をネット上で済ませることが可能です。

「e-Tax」の特徴は、何と言っても、税務署で書類提出をおこなうより、素早く申請ができるという点にあります。税務署と異なり24時間申請を受け付けていますので、忙しい方にとっては、とても便利なサービスだといえます。

あらかじめ専用ソフトをインストールしておく必要があるほか、マイナンバーカードを読み取るためのカードリーダーを自前で用意しなければならないなど、事前準備の手間はかかるものの、反面、メリットも期待できます。関心がある方は、利用を検討してみてはいかがでしょうか。

まとめ

譲渡所得に課される税率、そして控除額は、マンションの所有期間によって変動します。不必要な損失を防ぐためにも、事前に必ず確認しておきましょう。なお、ここで紹介した税率などの数値は、将来的に変動する可能性があります。売却前には、必ず、国税庁のホームページを確認し、最新情報を入手してください。