初めての方でも安心！マンションの買い替え方法と手順を理解しよう

居住マンションの売却を先に進めて買い替えをする場合

住宅ローンの返済が残っている場合などに一般的に採られることが多いのが、マンションの買い替えです。買い替えとは、居住しているマンションを売却して新しいマンションの資金にする方法です。新マンション取得の準備は、居住マンションの購入希望者が決まった頃から行うと良いでしょう。以下の各項目では、新マンション取得の大まかなタイミングを並べました。

【1.居住マンションの査定と不動産業者との契約】
まずは、査定を行って居住マンションの価格を調べましょう。住宅ローンを金融機関から借りている場合、居住マンションが抵当に入っているため、完済しなければ売却はできません。

もし、居住マンションを売却した金額でローンの完済ができない場合は、債務超過分に預貯金を当てるか、住宅ローンの借り換えを行う必要があります。このため、査定価格は「不動産の査定サービス」などを利用して、複数の不動産業者に見積もりを依頼し、可能な限り高い金額になるようにしましょう。査定を依頼する業者が決まったら、訪問日程を決めて居住マンションの査定を行います。

【2.居住マンション売却の仲介業者と契約】
査定がでたら、今度は売却を仲介する不動産業者を選んで契約します。仲介の不動産業者を査定後に選ぶことで、より高い売却の可能性が高くなります。

【3.居住マンションの販売価格決定後、仲介業者が売買活動開始】
売却の仲介業者との話し合いでは、売値を高くできるように希望額をきちんと伝えることが大切です。販売価格が決まったら、仲介業者による売買活動が始まります。

【4.購入希望者との交渉／新マンションの予算・物件条件を決め、不動産業者と契約】
仲介業者が購入希望者との交渉を進めていきます。希望者の内覧の際には立ち会う必要があるため、日程調整は慎重に。新マンション購入の準備はこのあたりから始めましょう。

【5.居住マンションの売買契約と居住マンションの抵当権の抹消手続き／新マンションの現地確認後、買い付け書類を提出】
居住マンションの買い手が見つかったら、業者が用意する売買契約書の中身をよく確認したうえで、売買契約を結びます。契約後の内容変更はできないため、契約の際にはよく確認しましょう。契約は、通常金融機関で「売主、買主、不動産業者、金融機関の担当者、司法書士」がそろって行います。売買契約を結んだ後、司法書士が法務局で抵当権の抹消を行います。

買い替えローンを使う時には、売却の決済と購入のための融資の手続きを同時に行う必要があるため、新マンションの購入準備は、査定が出た段階から始めましょう。

【6.居住マンションの決済と引き渡し／新マンションの住宅ローンの審査】
居住マンションを引き渡す際に、代金を受け取るのが一般的です。この時、家の鍵も渡します。

【7.新マンションへの引っ越し／新マンションの決済】
居住マンションを引き渡す段階で、新マンションに引っ越せるのが理想ですが、そうでない場合は仮住まいの時期が発生することになります。

先に新しいマンションの購入から進める場合

居住マンションの住宅ローンを完済している場合は、新しいマンションの購入から始める方法が選べます。資金準備の必要はありますが、新マンションをゆっくり探せて、仮住まいの心配もない点がメリットです。

【1.新マンションの予算・物件条件を決め、不動産業者と契約】
予算や物件条件は具体的に決めておきましょう。条件にかなう保有物件だけでなく、信頼性を見極めて不動産業者を決めて契約することが大切です。

【2.新マンションの現地確認後、買付証明書を提出／居住マンションの査定】
条件に合った新マンションが決まったら、現地確認を行いマンション購入の申込書となる「買付証明書」を売主に提出し、重要事項等の説明を受けて、決定の最終判断をします。

【3.新マンションの売買契約／居住マンションの仲介業者と契約】
契約の締結後は、一切の変更はできません。疑問や不明点が内容、契約書類は隅々までよく確認して契約を結びましょう。

【4.新マンションの住宅ローンの審査／居住マンションの購入希望者と交渉】
新マンション購入で住宅ローンを利用する人は、売買契約を結んでから金融機関で住宅ローンの審査を受けます。

【5.新マンションの決済／居住マンションの売買契約】
売主と買主、不動産業者、そして司法書士が同席して行います。購入代金を渡して鍵をもらい、司法書士にマンション登記の委託を行います。住宅ローンを組む場合は金融機関で行うのが一般的です。


【6.新マンションへの引っ越し／居住マンションの決済と引き渡し】
登記手続きが完了したら、マンションは正式に購入者の所有となります。入居日を決めて引っ越しましょう。

確実に買い替えるには買取サービスを使うこともできる

マンションの買い替えで、売却の他に不動産業者の買取サービスを利用する方法もあります。売却と買取は、どちらも不動産業者が関わるサービスですが、売却が仲介であるのに対し、買取では不動産業者や買い取り業者が直接買い取ってくれます。

【買取サービスのメリット】
・現金化の速さ
最大のメリットは売却したいマンションの現金化が格段に速いことです。数日～数週間で現金化できるため、早急に行いたい場合に便利です。

・内覧や物件の公開がない
売却では、購入者が決まるまで希望者の内覧を受け入れる必要があります。また、広告・宣伝によって売却が周囲に知られてしまいます。買取では、業者の確認でだけ済むため、周知の心配がありません。

・瑕疵（かし）担保責任の免除
売却では、売主は、売却物件の不具合に一定期間責任を負う瑕疵担保責任がありますが、買取では免除です。

この他、時間調整が可能なことや、住宅ローン残債のある金融機関との交渉代行、リフォーム費用が必要ないなどのメリットがあります。

【買取サービスのデメリット】
・一般の売却より価格が低い
業者によって差はありますが、目安としては売却した場合の価格の70～80％ほどになります。

マンションの買い替えでは、居住マンションをできるだけ高く売りたいものです。買取には多くのメリットがありますが、価格が割安になるため、買い手がつきやすいマンションであれば、売却の方が有利です。一方、築年数が長い場合は、売却にかかる時間や売却後のリスクを考えて、割安でも買取という選択肢もあるでしょう。スケジュールが決まっていて、確実に買い替えと転居を済ませたい場合には、早く売ることができる買取は有効です。

まとめ

マンションの買い替えは、新しいマンション購入のためにどのくらい資金を用意できるかで、手順や方法が変わってきます。居住マンションの住宅ローンの残額がある場合や、住宅ローンの借り換えを行う場合など、状況によってとるべき手順が決まってきますから、確認しながら着実に進めていくことが大切です。