不動産売却の流れを解説！必要な書類や手続き、媒介契約について

売却相談をしよう

不動産は、1物件1物件同じものはありません。

「不動産を売却したい」「自分の家の値段が知りたい」

そのような時には、プロの不動産会社に相談をしましょう。
売却の相談や査定依頼の際には、事前準備として、

・売却を検討した理由
・売却活動について質問したいこと

を整理しておくと、より具体的なアドバイスが得られます。

たとえば、すぐに売りたい場合と期限や時期が決まっていない場合では、提示される査定価格が違います。また、売却方法にもさまざまなケースが考えられます。

その不動産会社がどれだけ親身になって対応してくれるのかを確認する良い機会にもなりますので、ぜひ質問をしてみましょう。

優秀な不動産会社の担当営業の方と出会えたら、売却は成功しやすくなります。

見留室長のひとことメモ

「査定価格」も大切ですが、具体的にその後の売却をイメージできることが何よりも大切！良いご売却のためにまずは相談をしましょう。

訪問査定を依頼しよう

メールや電話などでの「机上査定」に対し、不動産会社が実際に物件を見たうえで価格査定を行うことを、「訪問査定」または「実査定」といいます。

「訪問査定」のメリット

より精度の高い査定額が分かる
たとえ同じマンション内であっても、物件内の状況はそれぞれ異なります。そのため、机上査定では同じ評価の2物件があっても、訪問査定をすることでまったく違う評価になることがあります。

より精度の高い査定額を知るためには、「訪問査定」を選択しましょう。

売却の流れや諸経費についてもより詳しく分かる
不動産の売却で難しいところは、「1物件1物件同じ状況のものはない」ところです。

たとえば住宅ローンの残債があれば、借入先の銀行とのやりとりや抵当権抹消の手続きが必要になりますし、そのために費用もかかります。共有者がいれば、また別の手続きが必要になり、同じ不動産売却の流れにはなりません。

「訪問査定」の際には、客の状況に沿ったより詳しい情報が分かります。

担当営業との相性が分かる
どこの会社に売却を依頼するか、ということももちろん大切ですが、それ以上に重要なのが担当者との相性です。

・大事な資産を任せられる担当者なのか
・売却の不安を取り除く説明ができるのか
・素早く確実に動けるのか

「訪問査定」であれば、実際の担当者と会って話をすることができるため、今後の方針を決める大きな参考になります。

見留室長のひとことメモ

訪問査定では、より詳しい話が聞けます。たくさん質問して、不安な点をなくしていきましょう。

媒介契約を結ぼう

売却することが決まったら、不動産会社に売却の依頼をしましょう。

実際に販売活動を始めるためには、「媒介契約」を結ぶ必要があります。
「媒介契約書」には3種類ありますので、それぞれの特徴を確認しておきましょう。

※「レインズ」…国土交通省指定の不動産流通機構。会員の不動産会社が情報登録、検索することができるシステムで、登録された物件が会員会社間で広く共有されます。

専属専任媒介
不動産売却を依頼できる会社は1社のみです。

不動産会社は、5営業日以内にレインズに登録し、書面等による販売活動報告を、1週間に1回以上行います。
売主が自身で購入客を見つけた場合でも、依頼した不動産会社を通して契約しなければなりません。

専任媒介契約
不動産売却を依頼できる会社は1社のみです。

不動産会社は、7営業日以内にレインズに登録し、書面等による販売活動報告を、2週間に1回以上行います。
売主が自身で購入客を見つけた場合は、依頼した不動産会社を通すことなく契約することが可能です。

一般媒介
不動産売却を複数の会社に依頼することが可能です。

不動産会社には、レインズの登録義務や販売活動報告の義務がありません。
売主が自身で購入客を見つけた場合は、依頼した不動産会社を通すことなく契約することが可能です。

見留室長のひとことメモ

一般媒介だと、複数業者とのやりとりに時間を取られますが、複数の窓口を持つことができます。専属専任・専任媒介だと、窓口は一つですが、レインズにより情報は広くいきわたります。また、不動産業者としての責任の所在も明確です。メリット・デメリットをよく考えて売却依頼しましょう。

購入者探しをしよう

ここからは、不動産会社の出番です。

・各ホームページへの掲載
・チラシでの広告活動
・新聞折り込み広告への掲載
・以前にご購入のお問い合わせいただいたお客様への紹介
・レインズへの登録

など、不動産の売却に向けた販売活動を行います。

居住中の場合

居住中の部屋であれば、内見のスケジュール調整と案内時の立会いが必要です。

空室の場合

一般的に、鍵を不動産会社に預けての案内のため、売主が立会いをする必要はありません。

媒介契約の形態によって不動産会社からの活動報告があるため、販売状況の確認をしましょう。

見留室長のひとことメモ

定期的な報告以外でも、不動産会社はさまざまな形で販売活動の報告をします。より良い売却のためには、売主様と不動産会社が密なコミュニケーションを取ることが必要です。不動産会社を上手に利用しましょう。

売買契約を結ぼう

買主が決まったら、いよいよ売買契約です。売買契約は、一般的に売主・買主双方が同席して不動産会社の事務所で行われることが多いです。

売買契約時に必要なもの

・権利証または登記識別情報
・実印
・印鑑証明書 （作成後3カ月以内のもの）
・身分証明書 （運転免許証など本人確認できるもの）
・収入印紙
・仲介手数料 （※担当者と相談）

売主によっては、必要なものが増える場合があります。

一般的な流れ

1.売主と買主の顔合わせ
2.売買契約書の読み合わせ、付帯設備の確認、物件状況等の確認
3.証明と捺印
4.手付金の授受、仲介手数料の支払い （※担当者と相談）
5.引渡し等今後の流れの確認

上記はあくまで一般的な流れです。異なる場合もあるため、注意してください。

見留室長のひとことメモ

契約書には、聞きなれない言葉が多く、戸惑いも多いかもしれません。不明な点が出てきたら、その都度確認して、十分納得したうえで契約しましょう。

決済（引渡し）をしよう

引渡しの前に以下が必要です。

・住宅ローンの残債がある場合、一括返済の手配
・居住中の場合は、引っ越し（※一部のケースを除く）

売主、買主ともに準備が整ったら、決済（引渡し）です。決済は一般的に平日の銀行で行われることが多いです。

決済時に必要なもの

・権利証または登記識別情報
・実印
・印鑑証明書　（作成後3カ月以内のもの）
・身分証明書 （運転免許証など本人確認できるもの）
・固定資産税の納税通知書
・鍵
・マンションの管理規約等
・仲介手数料 （契約時に一部支払っている場合はその残額）
・登記費用 （抵当権抹消や住所変更等がある場合）

売主によっては、必要なものが増えることがあります。

一般的な流れ

1.司法書士による書類の確認
2.記名と押印
3.売買代金授受、各種清算金授受
4.経費の支払い
5.鍵・関係書類の引渡し

上記はあくまで一般的な流れです。異なる場合があるため、注意してください。

見留室長のひとことメモ

契約時や引渡し時には必要書類が多いので、忘れ物には注意しましょう。

売却が終わったら

確定申告に注意

不動産を売却した翌年には、確定申告が必要です。

特に売却によっては、以下のような特例を利用できる場合があります。

・譲渡益が出た場合
⇒　「居住用の3,000万円控除」等の税制の特例
・損失が多く出た場合
⇒　「譲渡損失の繰越控除」等の税制特例

条件を満たしていても確定申告をしないと特例が適用されないため、注意しましょう。

契約不適合責任について

「契約不適合責任」とは、物件に契約書と異なる点があった場合に売主が負わなければならない責任を指します。

もともとは「瑕疵担保責任」として、「隠れた」瑕疵があった場合としていましたが、瑕疵以外の場合も責任を問われるようになりました。

これまでの損害賠償に加え、売買代金の減額などを行います。

なお、元から壊れている設備などを「壊れている」ことを明示したうえで引渡しをしている場合は、「契約書と異なる」とはなりませんので責任には問われません。

見留室長のひとことメモ

売却後もしっかりフォローしてくれる不動産会社を選びましょう。

不動産売却の流れに関するよくある質問

Q.不動産売却はどのように行うの？
A.売却相談、訪問査定、媒介契約、販売活動、売買契約、決済の順に進めていきます。

Q.不動産売却にはどのくらいの期間が必要？
A.2カ月から半年かかります。物件の種別や周囲の環境、中古不動産市場の動向によっても大きく変動します。