家賃を滞納するとどうなる？強制退去になるのはいつ？

家賃を滞納した場合はどうなる？時系列で解説

家賃を滞納してしまった場合でも、すぐには強制退去にはなりません。民法の規定上、家賃の滞納によって信頼関係が破壊される程度にならなければ、賃貸借契約を解除できないことになっているためです。以下で、家賃を滞納してしまったらどうなるか、時系列で解説しましょう。

【1か月まで】電話や訪問での催促
まずは不動産会社などの管理会社や大家さんから、電話がかかってきます。最初ですから、「家賃の支払いをお忘れではないですか？」といったやさしい口調であることが多いでしょう。うっかり支払いを忘れていた、たまたま振り込みに行けなかったといった場合は、この時点ですぐに支払いを行うようにしてください。

また手紙が来ることもあります。最初の段階では普通郵便だったり、直接書面がポストインされたりといったことが一般的です。ただしもっと時期が遅くなると配達証明つきで手紙が来ることもあります。配達証明つき郵便は、重要書類を受け取ったかどうかが記録に残るため、証拠として残りやすい点が特徴です。

留守番電話が続いたり、手紙を出しても家賃の支払いがなかったりすると、直接訪問で催促されるようになってきます。電話や手紙で一方的に催促するよりもコミュニケーションが密に取れるため、必然的にしっかりとした受け答えをしなければなりません。

さらに連帯保証人にも連絡されます。借主に家賃を支払うよう連帯保証人からも催促するよう促されたり、あるいは連帯保証人に家賃を代わりに支払ってほしいと言われたりするでしょう。ここで連帯保証人が家賃を肩代わりしてくれれば、最悪の事態からは逃れられます。

もし保証会社を利用している場合には、保証会社から家賃は支払われます。ただしその分の支払いについて今度は保証会社から催促が来るようになります。

【1か月～3か月】内容証明郵便での「契約解除予告状」
家賃を滞納して1か月ほど経つと、内容証明郵便で「契約解除予告状」というものが届く可能性があります。内容証明郵便とは、どのような内容の手紙を、いつ、誰が誰に対して出したかを郵便局が証明する制度で、督促の証拠として有効な手段です。一般的にこの時点での契約解除予告状は、「〇月〇日までに払うようにしてください」という猶予を設けられます。

それでも家賃を支払わず、滞納してから2か月が経つと、今度はより厳しい内容の契約解除予告状が送られてきます。「期限以降は不法占拠とみなします」などという文言が付記され、「場合によっては強硬手段を取らざるを得ない」といった趣旨のものになるでしょう。

【3か月以降】契約解除から強制退去へ
3か月家賃を滞納すると、「解約明け渡し通知」が内容証明郵便で送られてきます。趣旨はおもに、「契約が解除されたこと」「〇〇日以内に退去すること」「債務には法定利息をつけて返済すること」の3点です。

もし解約明け渡し通知にも応じない場合は訴訟に発展し、強制執行によって強制退去させられてしまうことになります。

【こんなトラブルがあったら】
時折、「家賃を滞納していたらカギを取り換えられて部屋に入れなくなってしまった」「大家さんに部屋に勝手に入り込まれそうになった」といったトラブルがあるようです。本来、契約解除をするまで貸主（大家さん）や管理会社そのようなことをするのは法律違反ですので、弁護士など法律の専門家に相談しましょう。

家賃を払えなくなったときの対処方法

万が一家賃が払えなくなっても、放っておいては上記のとおり強制退去させられてしまいます。必ずしかるべき対策をとりましょう。以下で具体的な対処方法をご紹介します。

【管理会社や大家さんに相談】
まず、管理会社や大家さんに家賃が払えなくなりそうな旨を相談しましょう。その際、家賃が払えない理由とともに、いつなら払えるかというはっきりとした期日をきちんと説明してください。

たとえば「入院することになり、家賃を期日までに振り込めなくなってしまったので、〇月〇日の退院後に家賃を全額支払います」「会社が倒産してしまい今月分の給与が支払われなかったため、家賃を支払えなくなってしまいました。お金を工面して2週間後には必ず支払います」といった具合です。

先述したとおり、家賃の滞納が信頼関係を著しく破壊するものでない限り、大家さん側からは一方的に賃貸借契約を解除できません。重要であるのは「信頼関係」であるということを心に留めておきましょう。

大家さんや管理会社に相談すれば、支払い方法について提案してもらえるでしょう。たとえば「失業中で一気に返すのは大変でしょうから、滞納分は今後の家賃とあわせて分割払いにしましょう」「滞納分はまず敷金をあてましょう」といった具合です。家賃が払えなくなったからといって慌てたり、ふさぎ込んでしまったりしないようにしてください。

【連帯保証人に相談】
賃貸契約における連帯保証人とは、部屋の借主が家賃など払わないとき、その請求を受ける人のことです。保証人と違い、借主と同じ程度の責任を負う連帯保証人は、一般的に親族に限定されています。

家賃を滞納してしまうと、先述したとおり、いずれ連帯保証人にも連絡がいきます。大家さんや管理会社から連絡がいく前に、こちらから相談しておきましょう。そのほうが連帯保証人も心づもりができて支払いを肩代わりしやすくなり、最悪の事態を防ぎやすくなります。

保証会社を利用している場合も、事前にこちらから連絡しておいたほうが心証はよくなるでしょう。

【住宅支援給付制度を活用する】
失業して家賃が払えないという状況であれば、住宅支援給付制度が利用できます。一定の限度額内であれば家賃の全額分を支給してもらえる制度です。たとえば東京都23区であれば、限度額は月53,700円です。支給期間は原則3か月ですが、条件を満たせば最大9か月間受給できます。申し込みは市町村や特別区の担当窓口で行いましょう。

以下のすべての条件を満たした人が支給の対象になります。

・離職後2年以内および65歳未満

・離職前におもな生計維持者であった人（離職前にはおもな生計維持者ではなかったけれども、その後離婚などによって、申請時にはおもな生計維持者となっている場合も含みます）

・就労能力と就職の意欲があり、ハローワークに求職の申し込みを行う人（ハローワークへの求職申し込みのほか、月2回以上の職業相談や、自治体での月4回以上の面接支援、求人先への原則週1回以上の応募が必要です）

・住宅を喪失している人または賃貸住宅に居住しており住宅を喪失するおそれがある人

・申請者および申請者と生計をともにしている同居親族の収入の合計額が、以下の基準を満たしていること

単身世帯…84,000円に家賃額を加算した額未満。ただし、家賃額は各地域で設定された基準額が上限。
2人世帯…172,000円以内
3人以上世帯…172,000円に家賃額を加算した額未満。ただし、家賃額は各地域で設定された基準額が上限。

・申請者および申請者と生計をともにしている同居の親族における預貯金の合計が「単身世帯：500,000円未満」「複数世帯：1,000,000円未満」であること

・国の住居等困窮離職者等に対する雇用施策による給付（職業訓練受講給付金など）や、自治体が実施する類似の貸付または給付を、申請者および申請者と生活をともにしている同居の親族が受けていないこと

・申請者および申請書と生計をともにしている同居の親族のいずれもが暴力団員でないこと

【お金を借りることを検討する】
まずは家族、それから友人にお金を借りることも検討しましょう。お金を借りることで人間関係が壊れることを心配する人もいるかもしれませんが、家賃を払えずに強制退去になってしまうと、社会的に復帰不可能になってしまうこともあります。必ず返すことを前提に身近な人を頼るのもひとつの手です。

また金融機関にお金を借りる方法もあります。身近な人にお金を借りることに抵抗のある人は、あわせて検討してみましょう。

【住居を見直す】
もし毎月のように自力で家賃が払えず、家族などからお金を借りてなんとか滞納を防いでいるといった場合は、引っ越しを検討したほうがよいでしょう。家賃は収入の30％以下を目安にするのがベストです。また頼れる家族がいれば、実家に帰って世話になる方法も考えられます。

遅延損害金とは？計算方法もご紹介

家賃を滞納すると「遅延損害金」が発生します。遅延損害金とはどのような性質を持っているのでしょうか。計算方法とともに以下で解説しましょう。

【遅延損害金の概要】
家賃の支払いを滞納することは賃貸借契約の違反になります。専門用語でいうと、「債務不履行」ということです。このような場合に、借主は貸主（大家さん）に対して、損害賠償責任を負う必要があります。この損害賠償が「遅延損害金」です。

具体的には、「年〇％」といった利子の形で請求されます。

賃貸借契約書に遅延損害金について記載されている場合は、その金額が請求されます。たとえば契約書に「遅延損害金は年10％とする」と書いてあれば、その額で遅延損害金を支払わなければなりません。

ただし消費者契約法により、個人を相手に居住目的で物件を貸す場合は、遅延損害金は最大年14.6％までと定められています。万が一のときのために契約書を確認しておき、違和感を覚えたら管理会社の不動産会社や大家さんに確認しておきましょう。

もし契約書に遅延損害金の記載がなくても、民法上、遅延損害金を支払わなければならない可能性があるため注意しましょう。

契約書に遅延損害金の記載がない場合は、貸主は年5％の割合の遅延損害金を請求できるとされています。ただし、貸主が事業として不動産賃貸業に取り組んでいる場合、請求できる遅延損害金は年6％の割合となります。

【遅延損害金の計算方法】
年〇％という年単位の割合で定められているからといって、「1年経ってからようやく遅延損害金が発生する」というわけではありません。遅延損害金は、家賃の支払い期限の翌日から毎日かかってきます。

たとえば滞納額が家賃1か月分の50,000円で、滞納期間が1か月、年利5％であれば、遅延損害金は以下のように計算します。

50,000円×0.05×30日÷365日≒206円

ただし通常は借主が自ら計算して遅延損害金を支払うことはなく、貸主からの請求があって支払うことになります。自分で計算した結果と違うからといって請求金額を無視するのではなく、請求額にしたがって支払うようにしましょう。

なお遅延損害金の額に違和感がある場合は、日本司法支援センター（法テラス）などの無料法律相談を利用してみることをおすすめします。

まとめ

今回の記事では、家賃を払えなくなり滞納してしまった場合の催促の流れや、払えなくなったときの対処法などについて解説しました。家賃を滞納してしまうと、遅延損害金も毎日発生しますので毎月きちんと期限内に払いたいものです。そして万が一家賃を払えなくなってしまいそうなときは、今回ご紹介したとおり、事前に必ず大家さんや管理会社に相談するようにしてくださいね。