2階建を3階建にリフォームしたい！増築費用の目安や注意点を紹介します

増築リフォームの基礎知識

増築ってどういう意味？改築とは違うの？

「増築」とは、既存の建物に対して建て増しすることです。階数や部屋を新たに増やすことだけでなく、同じ敷地内に別棟として建てることも増築に含まれ、建物の床面積が増加します。

一方の「改築」とは、現状ある建物や失った建物を作り直すことです。用途や構造、規模が改築前と同様になるため、建物の床面積は基本的に変わりません。

増築リフォームのメリット

最大のメリットとして、「部屋が狭い、足りない」「収納が少ない」といった居住スペースに関する不満点を解消することができます。

増築して二世帯で同じ住宅に住む場合、家事や育児などへの協力を両親に仰ぎやすく、介護も行いやすいです。

3階を増築する場合、床面積が大きく増えるわけではないので、全面的な改築よりもトータルの費用を抑えられる場合があります。ただし、床面積あたりの単価は改築よりも割高になるため注意してください。

増築リフォームのデメリット

デメリットは、床面積の増加に伴って固定資産税が上がる点です。固定資産税は航空写真をもとに毎年判定されるため、仮に未登記であっても増築が行われたと判定されてしまいます。

工事の際は既存の建物に作業動線が制約されるので、想定より工事期間が長くなるケースにも注意が必要です。

もし新たに二世帯で住む想定なら、起床と就寝の時間や騒音など、生活スタイルのズレが問題になることもあります。

2階建を3階建にリフォームする場合の目安となる増築費用

目安として1畳あたり約50万円（※）です。ただし耐震性の問題をクリアしなくてはならず、1階の補強が必要になることも。加えて屋根や壁を一度解体して作り直す必要もあり、足場代は通常のリフォームよりも高くなります。

水回りの設備を追加する場合、配管工事を伴う費用が加算されるので注意してください。

費用は設備のランクだけでなく、業者によっても大きく変わるため、複数社で見積もりを出すのがおすすめです。

※リノベーションハイム Produceby セキスイハイムの記事参照

3階部分を増築する場合に検討したいスケルトンリフォーム

スケルトンリフォームとは？

「スケルトン」とは英語で「骨格・骨組み」の意味です。家の構造部分となる骨組みだけを残して、ほとんどの部分を解体する大規模なリフォームをスケルトンリフォームと呼びます。

スケルトンリフォームのメリット

いったん骨組みのみとなることから、元の間取りを気にする必要がありません。

ライフスタイルの変化に合わせて生活動線を変えたり、バリアフリーに対応させたりなど、間取りの変更や配線、水回りを自由に移動することができます。配管を新しいものに交換したり、天井裏や床下に断熱材を追加したりする場合の制約もなく、設備面での自由度は高いです。

スケルトンリフォームのデメリット

リフォーム中の仮住まいへの引っ越は必須ですが、解体後に問題が見つかるケースがあり、工期の予測が難しいことが挙げられます。

壁式構造のマンションや、基礎の劣化が進んでいる戸建て住宅など、スケルトンリフォームに向かない住宅もあります。

2階建を3階建にリフォームできる家とできない家の違い

建ぺい率と容積率を確認する

建ぺい率および容積率が、すでに上限に達している家は増築できません。

建ぺい率とは、敷地面積に対する建物面積のことです。敷地面積のどのくらいの割合まで建物が建てられるかを定めたもので、上限は用途地域によって異なります。仮に建ぺい率が10分の6の場合、100㎡の敷地であれば、60㎡までしか建築できません。

一方の容積率とは、敷地に対する延べ床面積の割合です。床面積の合計なので、2階建以上の場合は100％以上の数値が出ることもあります。こちらも用途地域によって異なり、上限を超えることはできません。

もし自宅の建物面積や延べ床面積が分らない場合は、登記簿を確認してみてください。

既存不適格建築物に該当しないか確認する

建築した当時に適法でも、法令の改正や都市計画変更などがあり、現行法に対して不適格な部分が生じた建築物は、既存不適格建築物（※）になります。

既存不適格建築物の増築や改築を行う際には、原則として現在の法令に適合するように建築しなければいけません。

※内閣府公式HP／国土交通省　提出資料（その２）参照

絶対高さ制限を確認する

絶対高さ制限とは、用途地域ごとに決められている高さ規制のことです。

一般的な住宅街にあたる「第一種低層住居専用地域」や「第二種低層住居専用地域」では、10mまたは12m以内と定められています。地域によって異なるため、事前に調べておきましょう。

2階建を3階建にリフォームするならリショップナビに相談してみよう

増築リフォームは非常に大きな買い物になるため、費用を抑えるにはリフォーム業者をよく比較検討することが大切です。『リショップナビ』を使えば、無料一括見積もりで費用の目安を知ることができるので、検討してみてください。

2階建を3階建にリフォームする場合のQ＆A

Q1. 小規模な増築なら固定資産税の金額を変えずに3階相当部分を作れる？

A. ロフトであれば建築基準法の「小屋裏物置等（※）」に該当するため可能です。

天井高を1.4メートル以下に抑える、固定式のはしごを設けないなど複数の条件を満たすと、2階建のままの扱いとなり、固定資産税の課税対象面積に含まれません。

※新宿区公式HP 小屋裏物置等について参照

Q2. 二世帯住宅で増築費用を抑えるポイントは？

A. 浴室や洗面所など、配管工事の費用が高額になる水回りを一部共用にすると、そのぶんの費用を抑えることが可能です。

ただし、トイレの待ち時間が発生したり、入浴の時間調整が必要になったりするので、メリットとデメリットをよく比較する必要があります。

3階部分を増築する場合は制約が多い

2階建を3階建にするリフォームを検討している場合、条例や建築的な制約があるだけでなく、想定よりも費用がかかってしまうケースがあるため注意が必要です。

ただし、見積もりのみであれば費用はかかりません。予算内で実現可能かどうか、専門家に相談してみましょう！

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※記載している情報は、LIMIA編集部の調査結果（2024年10月）に基づいたものです。
※画像は全てイメージです。