マンション購入時は要チェック！管理費の相場とヒミツ

マンション管理費とは

戸建てと異なり、マンションにはエレベーターやエントランスホールなど、いくつかの共用部分があります。この共用部分の管理にあてられる費用がマンション管理費です。

例えばエレベーターの定期的な点検や日々のメンテナンス、階段やエントランスなどの清掃にかかるお金は、住人から毎月集めるマンション管理費から賄われます。

また管理人が常駐していればその人件費、セキュリティ強化のために警備会社と提携していればその契約費も、マンション管理費から支払われます。

さらにマンションにジムや病院、公園などが併設されている場合は、その運営費用も含まれます。


【修繕積立金との違いは？】
修繕積立金もマンション管理費と同じく、マンションに住む人が毎月支払う必要がある費用です。

しかしマンション管理費が日々のメンテナンスに使われる費用であるのに対し、修繕積立金は、建物を住めるように保つための長期的なメンテナンスに使われる費用になります。

例えば補修工事や防水工事、外壁の塗装工事などにあてられます。

マンションが古くなれば古くなるほど修繕が必要な個所が増えたり、修繕の程度が大きくなったりするため、修繕積立金は多くの場合、入居当初よりも段階的に高くなっていきます。

また大規模な修繕が必要になった場合、それまでの積立金で費用が賄えなければ、一時金として毎月の費用とは別に徴収されることもあります。

【マンション管理費や修繕積立金はローンや資産価値にも関わる！】
マンション管理費や修繕積立金は、住人の住みやすさや住み心地、安全性などを左右する、重要な費用です。

しかし毎月出て行くお金でもあるため、ローンを組む場合は単純にマンションの購入価格だけでなく、マンション管理費や修繕積立金についても事前に考えておく必要があるでしょう。

ただし「毎月の出費はできるだけ抑えたい」と、マンション管理費や修繕積立金が安いという理由だけで安易に物件を決めるのは、おすすめできません。

毎日のメンテナンスや建物の修繕がきちんと行われているかどうかは、マンションの資産価値にも関わってくることです。

マンション管理費や修繕積立金が安い代わりに管理が行き届いていないマンションであれば、いざ売却しようと思ったときに、評価が下がる可能性があります。

マンションを購入する際は、マンション管理費や修繕積立金のこともよく調べ、長期的な視点で考えることがポイントです。

管理費が高い理由とは？マンション管理費の相場を知ろう！

首都圏にあるマンション管理費の平均は、1平方メートルあたり206円です。

分譲マンションの平均的な広さは70平方メートル前後だといわれているため、首都圏のマンション管理費の平均はだいたい月14,420円となります。

しかしマンション管理費の相場といっても、どの管理会社が請け負っているか、共用施設が充実しているか、物件そのものの価値がどれほどか、といったことにより、マンションごとに金額には大きく差が出ます。

そこで管理費が高くなるマンションのポイントを以下にまとめてみました。


【ポイント1】ワンルームは管理費が高い
ワンルームタイプのマンション管理費は、比較的高い傾向にあります。マンルームの広さを10～20平方メートルだとすると、毎月の管理費は約4,360～8,720円です。

この数字だけを見ると「相場よりも安い！」と考えがちですが、1平方メートルあたりの単価を考えると、ワンルームの場合は約436円です。相場より2倍ほども高くなっているのですね。

マンションの規模が小さくなればそれだけ、目も行き届きやすく管理の手間もかからないように考えられるため、ワンルームだと単価が高くなる、というのはちょっと不思議な気がしますね。

ちなみに1平方メートルあたりの単価がもっとも低いのは、60～80平方メートルほどのファミリータイプになります。


【ポイント2】マンション単価が高いと管理費も高い
一般的に1平方メートルあたりのマンション単価が高いほど、管理費も高くなる傾向にあります。

つまり同じ広さのマンションでも、物件価格が30,000,000円のマンションと50,000,000円のマンションでは、50,000,000円のマンションの方が管理費も高くなるということです。

これは単価が高いマンションの方が、共用スペースが整えられていたり、併設される施設が充実していたり、セキュリティがしっかりしていたりと、管理の手間がかかるためだと考えられます。

【ポイント3】マンションの戸数が多いor少ないと管理費も高い
マンションの戸数が多いと共用部分も増えるため、管理の手間がかかります。そのため、戸数が多いマンションは管理費も高い傾向があります。

しかし実は戸数が少ないマンションでも管理費は高くなります。マンションの管理費は、各居住者から徴収する形で賄っています。

戸数が少ないとはつまり、マンション全体の管理費を負担してくれる頭数が少ないということです。

戸数が少なくてもマンションの規模が大きければ管理費はそれだけ多く必要ですし、エレベーターなどは戸数にかかわらず、なければ不便なため、必要設備のメンテナンスも必要です。

マンションの管理に必要な全体の費用はそれほど変わらないのに、負担してくれる人が少なくなるため、一戸あたりの負担額が増えてしまうというわけです。

ちなみにもっともマンション管理費が低くなるのは、100～200戸未満のマンションだといわれています。


【ポイント4】高層マンションは管理費が高い
高層マンションになればなるほど管理費も高くなる、という傾向もあります。

一般的なマンションは5～20階建てが多く、このくらいのマンション管理費の単価は200円前後。一方で、20～40階建てのマンションになると約240～250円、40階建て以上になると、約280円になります。

管理組合からの抗議で安くなることも？マンション管理費を下げる方法

マンション管理費は、居住環境を整えるため、また住んでいるマンションの安全を守るために必要なお金です。

とはいえ、それほど管理に費用がかかっていないにもかかわらず、住人から不当に高額なお金を徴収している場合もあります。

「マンション管理費が高すぎない？」と思ったとき、管理費を引き下げる手立てはあるのでしょうか？

方法としてもっとも有効なのは、管理会社を変えることです。現在のマンションの管理業務は、ほとんどが管理会社に委託されています。

マンションの住人から集められた管理費の多くは、この管理業者に支払われます。そのため、より管理費が安い管理会社に変更すれば、一戸あたりの負担額が減ります。

ただしほかの住人にも関わることのため、自分の意思だけで管理会社を変えることはできません。必要なのは、以下3つのステップです。


【ステップ1】自治会に積極的に入会し、協力者を集める
同じマンションに住んでいる人の中に管理費を下げてほしいと思っている人がいないかリサーチし、協力者を募りましょう。

このために、住んでいるマンションの自治会に入会することをおすすめします。

自治会とは、マンションの居住者同士が友好を深めるためのコミュニティのことで、各地域にある町内会と同じような役割を果たします。

活動が盛んな自治会では季節ごとにさまざまなイベントを開催しているところもあり、普段顔を合わせない人ともコミュニケーションを図るチャンスです。

【ステップ2】総会や理事会に議題として上げる
管理会社を変更するには、総会や理事会の決定が必要です。「管理費を下げるために管理会社を変更したい」という内容を議題として上げましょう。

このとき、できるだけ多くの協力者がいた方が、話がスムーズに進みます。住人の中に建築関係に詳しい人や交渉が上手な人などがいれば、そういった人たちに相談してみるのもよいでしょう。

ちなみに総会とは、管理組合の組合員が集まって、マンションの維持や管理について話し合う場です。一方理事会には、その中から選ばれた役員だけが参加します。

マンションで住民が快適に暮らすため、どのマンションにもそこに住む人たちで構成される「管理組合」が存在します。マンションを購入すると、その時点で誰もが管理組合の組合員になります。


【ステップ3】複数社の管理会社に見積もりを依頼する
総会や理事会で住人の合意が取れたら、さまざまな管理会社から見積もりを取り、その中から条件に合った管理会社を選びます。

管理会社を変更することを「リプレイス」といいますが、最近ではリプレイスのコンサルタント業者も増えており、専門業者に依頼することも可能です。

また現在の管理会社がマンション管理費を引き下げてくれればわざわざ管理会社を変える必要はないため、現在の管理会社と値下げ交渉をする方法もあります。

この場合も、管理組合でしっかりと話し合って意見をまとめておくことが、交渉を有利に進めるポイントです。またほかの管理会社から取った見積もりは、交渉時にも有効な材料になります。

管理費を滞納すると、最終的には差し押さえ処分も！

マンションに住むことは、1棟の建物をみんなで所有していることと同じです。そのためマンション管理費は、自分を含めたそこに住む人たちが、心地よく生活できるために必ず必要になる、大切なものだといえます。

しかし中には「共用スペースなんてほとんど使わないし…」などと考えて、管理費を支払わない人もいます。管理費を滞納したままでいると、期間に応じて以下のような対策が取れられます。


【1ヶ月の滞納】
1ヶ月程度の滞納であれば、見過ごされることもほとんどです。翌月に2ヶ月分をまとめて支払えば、問題になることはありません。


【2～3ヶ月の滞納】
マンション管理費の管理者から滞納の理由を問われます。口頭の場合もあれば、文書が届く場合もあります。


【4～10ヶ月の滞納】
管理者から返済の予定を記した「返済計画書」の提示を求められます。

4～10ヶ月が経ってもなお管理費が支払われない場合は、期限を設けてその日までに未払い分の支払いを求める「督促状」が届きます。さらにこれにも応じなかった場合、最終的には「差し押さえ仮処分申請」という法的な措置が取れられます。

差し押さえ仮処分申請とは、支払われなかったマンション管理費の回収を目的として、管理者から裁判所へ、財産の差し押さえの許可を求めるものです。

申請が認められれば、管理者は裁判所の権限を用いて、管理費を滞納した人から給与・年金や不動産を取り立てることが可能になります。

【マンション管理費を滞納してしまったときの対処法】
マンション管理費を滞納してしまったとき、もっともしてはいけないことは、文書や問い合わせの電話などを無視することです。

例え文書が届いたときや電話がかかってきたときには支払えない事情があったとしても、その事実を管理者に伝えなければ、悪質な住居者とみなされてしまいます。

反対に事情をきちんと説明すれば、2～3ヶ月程度であれば支払いを待ってくれるケースも多くあるのです。

また滞納を放置し続け問い合わせにも応じず、とうとう督促状がきてしまった、という場合は、期日までの支払いが難しくても、速やかに管理者へ連絡を取れってください。

そのうえで、支払えるだけの金額だけでも期日までに納めるようにします。とにかくいくらかだけでも支払っておけば、管理者が未払い分の分割支払いなどの交渉に応じてくれる可能性が高くなるためです。

法的手続きへと移行されてしまえば、財産の差し押さえを受け入れるか、未払い分のマンション管理費を一括で支払うかの手立てしかなくなってしまいます。

どのような事情があるにせよ、管理費を滞納してしまったら、なるだけ早く管理者へ連絡するようにしましょう。

まとめ

いかがでしたか？前述のとおり、マンション管理費の相場はおよそ15,000円。これに修繕積立金とローンが加わると考えれば、毎月の出費はマンションにかかる費用だけでかなりの額になります。
とはいえ、マンション管理費を支払わなければほかの住人にも迷惑をかけることになるため、滞納はもちろんNG。マンション購入後に生活費の資金繰りが厳しくなるといったことがないように、購入時にマンション管理費も考慮に入れてローンを組むことが大切です。