古いアパートをリフォームしたい!魅力的な物件に生まれ変わらせるポイントとは

空き室が続いているアパート物件、その理由を「築年数が古いから…」と決めつけ、家賃を下げてなんとか入居率を上げようと必死になっている大家さんは多いようです。しかし、物件の良し悪しは築年数で決まるわけではありません。古いアパートでも、適切なリフォームをして美しさや快適さをよみがえらせれば、入居率はぐんぐん上がります。ここでは、古いアパートをリフォームして入居率を上げるノウハウをまとめました。

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古いアパートの入居率を上げる方法は「リフォーム」!

築年数が古いアパートは、見た目の古さと設備機器の使い勝手の悪さ、そして建物自体の耐久性が懸念材料となり、入居者がなかなか決まらない傾向にあります。いくら家賃を安く設定しても、住み心地が悪く安全性に欠ける物件は不人気だからです。

それらのデメリットを解消できる方法はただ1つ、リフォームのみです。リフォームして「古さ」を解消することは、最も効果的な空き室対策と言えるでしょう。ただし、ただ単に外装や内装、設備を刷新させればよいというわけではなく、入居率アップを狙った需要の高いリフォームを目指す必要があります。

ボロアパートを魅力的にリフォームするポイント

それでは実際に、木造の古いボロアパートをどのようにリフォームしたら魅力的になるのか、リフォーム内容におけるポイントをご紹介します。

1.耐震性など安全面の確認は最重要項目

築年数が古いアパートなら、耐久性・耐震性を上げるためのリフォームを最重視しましょう。近年大きな地震が全国各地で発生し、プレートが緩んでいることからいつどこでまた大地震が起きてもおかしくないと言われています。古いアパートだからこそ、そういった天災のことをしっかりと念頭に置き、入居者が安心して暮らせる住まいへリフォームする必要があるのです。

まずは耐震診断やホームインスペクションなどを利用し、プロの目線から物件の耐久性・耐震性をチェックしてもらうとよいでしょう。その上で必要なリフォームを決めると安心です。「築年数が古い=耐久性が低い」というイメージがありますが、耐久性を高めるリフォームを行っていることをアピールできれば、確実に入居率は上がるでしょう。

2.アパートは外観が命。外観を徹底的にリフォーム!

賃貸アパートは、外観の印象で物件そのものの評価が左右されます。やはり、下見の段階で初めに目にするのは内装ではなく外観です。いくら内装が良くても、外観のイメージが悪ければ全体的に良い印象を与えることはできません。

目安としては、最低でも10年に1度は外観の塗装・補修リフォームを行うようにしましょう。外壁は排気ガスやカビ、紫外線などで年々劣化していきます。定期的に点検し、美しさや清潔感をできるだけキープすることが大切です。

特に、外壁のヒビには要注意。ヒビから水が浸入して建物内部に広がり、木や鉄部分を腐食させる恐れがあります。たとえ小さなヒビでも見逃さず、塗装や補修でしっかりと対処しましょう。

3.壁紙と床材の張り替えで清潔感アップ

最近では入居者が変わる度に壁紙と床材を張り替える大家さんが増えているほど、内装リフォームの必要性は高まっています。壁や床に汚れや傷があると、不潔な印象を与えてしまい、なかなか次の入居者が決まらないといったケースはよくあるようです。リフォーム予算がなかなか取れない場合でも、壁紙と床材の張り替えは必須事項として必ず行うようにしましょう。

4.水回りを新しくするとより魅力的に

古いアパートは、どうしても水回り設備に劣化が見られがちです。10~15年に1度は水回り設備を刷新させるようにし、見た目が古く使い勝手の悪い設備をそのまま放置しないように気をつけましょう。

とは言え、水回りをすべて刷新させるとかなりのコストがかかります。予算に限りがある場合は、キッチンなら蛇口やガスコンロの交換、トイレなら便座の交換、浴室ならシャワーヘッドの交換のみ行うというように、ポイントを絞ってリフォームすることをおすすめします。すると、コストを大幅に押さえられるだけでなく、確実に使い勝手や快適さがアップするため物件の魅力が高まります。

古いアパートのリフォームはココに注意!

実は古いアパートだからこそ、リフォームは慎重に検討する必要があります。具体的にどのような点に気をつけてリフォーム計画を進めて行くべきか、注意点をまとめてみました。

状態によってはリフォームではなく建て替えの検討も

あまりにも状態が悪く、リフォームしても耐久性や耐震性に不安が残る物件の場合は、無理にリフォームを決断せず思い切って建て替えてしまった方がよいでしょう。もちろん建て替えの方が費用面の負担は大きく、工事期間中は家賃収入が得られないといったデメリットがあります。

しかし、無理にリフォームして一時的に見た目の良さや暮らしやすさをよみがえらせることができても、根本的な部分に問題があったら元も子もありません。近い将来建て替える必要があるなら、つなぎでリフォームすることはやめて、初めから建て替えの方向で検討する方がよいでしょう。

大がかりなリフォームは入居者に配慮しながら慎重に

リフォーム内容によっては、大きな音や揺れが発生してしまうものもあります。特に古いアパートの場合は音や振動が他の部屋に伝わりやすいため、入居者への配慮を忘れずにリフォーム工事を進める必要があります。

なるべく入居者が不在の時間帯を狙って工事を行ったり、事前に工事内容とその期間をきちんと説明して了承を得たり、トラブル防止のためにできることはしっかりと行いましょう。自分が入居しているアパートが美しくなるのですから、あらかじめ説明すれば温かく見守ってくれるはずです。

おわりに

古いアパートには、家賃がリーズナブル、立地条件が良いなどさまざまなメリットがあります。ただし、これらのメリットは物件の外観や内装に魅力があってこそ生きてくるのです。「古い=住み心地が悪い」イメージを払拭することができれば、入居率は必ずアップします。

アパート経営を成功させるリフォームを行うためには、プロからのアドバイスも必要不可欠です。まずは、最大12社のすまいの専門家から見積もり・提案を無料で受け取ることができる、LIMIAの一括見積もりサービスから気軽にお問い合わせください。

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