【注目】リフォームすると固定資産税が上がる？リフォーム後の固定資産税を徹底調査

固定資産税とは？

固定資産税とは、毎年1月1日に、土地や建物などの固定資産を所有している人に対して課せられる税金のことです。納税者は、後日送られてくる「納税通知書」に基づき、固定資産の所在地を管轄する市町村に税金を納めることが義務付けられています。

固定資産税は「固定資産税評価額」をもとに算出されます。基本的に固定資産税評価額は、国土交通省が定める土地や建物の時価に対する約70％となっていますが、3年ごとに見直しが行われ、その都度見合った評価額が決定されます。建物については年々劣化していくため、見直しの時期ごとに評価額が下がっていく傾向にあるようです。

リフォームによって老朽化が解消された場合の固定資産税は？

では、リフォームによって建物の価値がアップした場合はどうなるのでしょうか？実は、売買時にすでにリフォームされている中古住宅の場合は、固定資産税が高くなっていることがあります。一方、中古住宅購入後にリフォームを行う場合は、リフォーム内容によって固定資産税が上がる場合もあるのです。

固定資産税が上がるケースと上がらないケース、その違いはどこにあるのでしょうか？それぞれに該当するリフォーム内容を見ていきましょう。

具体例でチェック！リフォームで固定資産税が上がるケースとは？

リフォームで固定資産税が上がるかどうかは「市町村に建築確認申請を行うべきリフォームかどうか」で決まると言えます。というのも、3年ごとに行われる固定資産税評価額見直しの際に、建築確認申請せずにリフォームされた建物の固定資産が増大しているかどうかを評価員が把握することは非常に困難だからです。そのため、たとえリフォームを行っていたとしても、建築確認申請が行われていない限りは、リフォームされていないものとして資産評価を行うのが通例となっています。

また、仮に何らかの理由でリフォームが確認されたとしても、大規模なリフォーム以外は、「建物を使用するにあたって必要な維持補修の程度」と判断されることが多く、固定資産評価額が上がることはないようです。

では、リフォーム時に建築確認申請を行わなければならないのはどのようなリフォームなのでしょうか。具体例は以下の通りです。

1.壁や柱、梁、床、屋根、階段など主要構造部の変更

建物を骨組み状態に解体して全面的に改修を行う「スケルトンリフォーム」は、建築確認申請を行う必要があります。見た目だけでなく機能性や耐久性などあらゆる面において建物の価値が高まるため、固定資産税が劇的にアップする可能性があります。

2.床面積を増やす増築

例えば、既存の住宅に部屋やサンルームを足したり、平屋を2階建てにしたりなど、増築を行うケースです。結果的に届け出ている床面積に変更が生じるため、建築確認申請は必須です。

3.住居から事務所や店舗などへ用途変更を行った場合

今まで住居として使用していた建物をリフォームし、その後は事務所や店舗として使用する場合も建築確認申請を行う必要があります。

具体例でチェック！固定資産税が上がらないケースとは？

次にご紹介するのは、固定資産税が上がらないケースです。建築確認申請を行わないリフォームの場合は、基本的に固定資産税は上がらないと前述しましたが、具体的にどのようなリフォームなら建築確認申請する必要がないのでしょうか。上がるケースと比較しながら見ていきましょう。

1.耐震補強リフォーム

柱や土台、壁などを補強する耐震補強リフォームは、大がかりな基礎の工事となるため建築確認申請が必要となり、固定資産税が上がると思われがちです。しかし、実際には「建物を維持する上で必要な補修」と見なされるため、固定資産税は上がりません。

2.構造上主要ではない間仕切り壁や間柱、最下階の床などの変更

主要構造部分に該当しない壁や柱、床、階段などの改修については、建築確認申請の必要がなく、固定資産税は上がりません。

3.間取り変更を伴わない内装の張り替え

古くなった壁紙や床材の張り替えといった内装工事も、建築確認申請は不要です。ただし、大がかりな間取り変更を伴う場合は建物の構造上主要な壁や柱を撤去するケースも多く、建築確認申請を行う場合が多く見られます。

こんなリフォームは固定資産税の減額になる！

これまで、リフォームによって固定資産税が上がるかどうかに着目してきましたが、実は逆に「下がる」ケースもあります。これは、リフォーム内容によっては固定資産税の減税措置を受けることができるというものです。固定資産税の減額に該当するのは、以下の3つのリフォームです。

1.耐震化リフォーム

耐震改修工事を行った住宅の固定資産税が翌年分より1年間、2分の1軽減されます。ただし、この制度が適用となるには、耐震改修工事費用が50万円超であること、昭和57年1月1日以前から所在する住宅であることなどの条件があるため注意しましょう。また、一戸あたりの面積が120平米相当分までが対象となります。

2.バリアフリーリフォーム

バリアフリー改修工事を行った住宅の固定資産税額が翌年より1年間、3分の1減額されます。ただし、この制度が適用となるには、バリアフリー改修工事費用が50万円超であること、賃貸住宅ではないことなどの条件があります。また、一戸あたりの面積が100平米相当分までが対象となります。

3.省エネ化リフォーム

省エネ改修工事を行った住宅の固定資産税額が翌年より1年間、3分の1減額されます。ただし、この制度が適用となるには、省エネ改修工事費用が50万円超であること、賃貸住宅ではないことなどが条件です。また、一戸あたりの面積が120平米相当分までが対象です。

これらの減額措ですが、現時点では平成30年3月末までが適用期限となっています。いずれも、工事完了後3ヶ月以内に管轄の市町村に書類申請することが求められています。詳しい手続き内容は、管轄の市町村の「固定資産税関税担当部署」にて確認しましょう。

おわりに

リフォーム内容によって固定資産税が上がるか上がらないか、あるいは下がるのかが決まるため、リフォーム時にはその関係性をしっかりと把握しておくことが大切です。税金が上がるかどうか不安な場合は、リフォーム会社に相談してみるとよいでしょう。親身なリフォーム会社であれば、希望するリフォームでどの程度固定資産税が上がる可能性があるのか、具体的にアドバイスしてくれるはずです。

そのため、相談しやすいリフォーム会社選びは大変重要であると言えるでしょう。まずは一括見積もりサイトを利用して、自分に合ったリフォーム会社探しを始めてみてはいかがでしょうか。

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