再建築不可と判断された住宅でも、リフォームローンは利用できる?

現代の都市計画に則って開発されていない、古い街などに多いのが「再建築不可物件」。文字通り、既存の建物を1度解体してしまったら、その土地にはもう建物を新築できないとされている物件のことをいいます。今回は、建物の評価額が低く、ローンを組むには不利といわれる再建築不可物件でも、リフォームで価値を高め、さらに長く住まうことのできる家にするためのローン活用法についてご紹介します。

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「再建築不可物件」とは

まず、「再建築不可」という耳慣れない言い回しについて説明しましょう。読んでその通りですが、その土地にはもう建物を建設できないという意味になります。つまり、既存の建物を残しておく分には問題ありませんが、更地にしてしまったら新築はできないということです。

再建築不可と判断される理由はいくつか挙げられますが、最も多い例として「敷地が建築基準法第42条に基づく道路に2m以上接していない」点があります。なかでも京都市街など、古くからの街並みを残している地域には再建築不可物件が多いといわれています。

再建築不可物件は、建物自体も古いものが多いため建物の評価額はゼロか、かなり低い場合が多くなります。そのため、固定資産税や相続税の面で有利になるというメリットはありますが、評価額が低ければ金融面での担保評価も低いと判断されることになります。ゆえに、一般的には再建築不可物件はローンに向かないとされています。

万一、火災や災害等で建物が損壊した場合、建て替えができないことが再建築不可物件の最大のデメリットといえますが、構造部分が残っていれば再建できる可能性もあります。また、古い住宅は丁寧にしっかり作られているものも多く、適正なメンテナンスをすることで末永く住み続けられる家になることも期待できるでしょう。

昔ながらの景観を守りながら、古い物件の価値を見直そうとする動きも各地で起こっています。したがって、再建築不可物件を再評価する流れもできつつあるといえるでしょう。

再建築不可物件で組めるリフォームローン

さて、先述したように再建築不可物件は担保としての評価額にはあまり期待ができないため、住宅ローンを利用することは難しくなります。しかし、担保を設定しない無担保型のローンであれば利用が可能です。

したがって、多くの金融機関やクレジット会社が提供している無担保のリフォームローンであれば、再建築不可物件のリフォームにも問題なく利用できることになります。この種のローンには担保がなく、連帯保証も必要としない場合が多くなりますが、その分金利は高めになる傾向があります。また、借入金の限度額も上限を500~1,000万円にしていることが多く、あまり高額の融資は望めません。

もし、再建築不可の判定を受けている古民家や町家などの物件をローンで購入し、同時にリフォームすることを考えている場合は、地域により「特殊物件を対象にした住宅ローン」が利用できる場合があります。この場合は購入対象の不動産を担保として融資が行われますが、その際に再建築の可否は不問となっていることが特徴です。

なお、特殊物件を取り扱うローンは、一般に換金性が低い物件を対象とすることを想定しているため、金利は高めになることが多いですから、その点は承知しておく必要があります。

おわりに

「再建築不可だからローンは無理」と思っている方も多いかもしれませんが、調べてみると利用できるローンが意外に多くあることがわかります。古民家や町家などは、それ自体のリフォームを得意としているリフォーム会社も多数あるため、マネープランについても積極的に相談しながら計画するのがよいでしょう。

ご要望に合ったリフォーム会社がお近くに見当たらない時は、一括見積サイトから見積を申し込み、複数の会社を比較検討しながらニーズに合ったリフォーム会社を探してみる方法がおすすめです。

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