築40年！やっておくべきマンションリフォームと注意点

築40年のマンションってどんな状態？

築40年の物件というと、内装・外装ともにかなりの傷みが見受けられ、住まいとしての価値が激減している状態です。また、建築物の新耐震基準が施行された1981年よりも前に建てられた物件であるため、耐震性・耐久性に欠ける可能性があります。

一方で、築40年以上のマンションであっても、構造的に高いレベルで安全性を確保しているケースはあります。立地や管理状態の良さから、資産価値を維持しながら流通している物件もあり、そういった物件はリフォーム次第でまたさらに長く住むことができると言えるでしょう。

築40年のマンションリフォーム、注意すべきポイントとは？

築40年という古い物件だからこそ、リフォームする際はさまざまな注意点があります。リフォームへと踏み切る前にぜひ頭に入れておきたいポイントをまとめてみました。

■1.ホームインスペクション（住宅診断）を利用して耐震性を確認
今お住まいの物件をリフォームする場合も、新しく築40年の物件を購入してリフォームする場合も、事前に必ずホームインスペクションを利用して現状の確認を行いましょう。特に注目すべきは、耐震性です。前述のとおり、築40年物件は耐震基準が見直される前に建てられているため、耐震性をきちんと確認した上で物件の購入やリフォームを決めるようにしましょう。

もしも耐震性に問題があることがわかった場合、せっかくお金をかけてリフォームをしても長く住むことは難しく、大きな地震などがきっかけで崩れてしまう可能性があります。また、倒壊はしなくても、マンション全体の補修工事に多額の費用がかかり、管理費がどんどん大きくなっていくという場合も考えられます。リフォームしてから後悔することがないよう、事前にしっかりと状態を確認しておくことが大切です。

1.ホームインスペクション（住宅診断）を利用して耐震性を確認

今お住まいの物件をリフォームする場合も、新しく築40年の物件を購入してリフォームする場合も、事前に必ずホームインスペクションを利用して現状の確認を行いましょう。特に注目すべきは、耐震性です。前述のとおり、築40年物件は耐震基準が見直される前に建てられているため、耐震性をきちんと確認した上で物件の購入やリフォームを決めるようにしましょう。

もしも耐震性に問題があることがわかった場合、せっかくお金をかけてリフォームをしても長く住むことは難しく、大きな地震などがきっかけで崩れてしまう可能性があります。また、倒壊はしなくても、マンション全体の補修工事に多額の費用がかかり、管理費がどんどん大きくなっていくという場合も考えられます。リフォームしてから後悔することがないよう、事前にしっかりと状態を確認しておくことが大切です。

2.間取り変更を伴う場合は、事前にマンション規約や構造面をチェック

マンションにはそれぞれ管理規約が定められており、それによって間取り変更ができるかどうかが決まります。また、築40年ほどの古いマンションの場合、撤去することができないコンクリートの壁と、撤去できる木材の壁とが混在しているケースが多く見られます。間取り変更を伴う場合には、事前に管理規約をチェックするとともに、動かしたい壁が「撤去できるかどうか」を確認しておきましょう。

3.配管交換が必要になるケースもある

築40年にもなると、配管部分にも劣化が進んでいる可能性が高く、配管交換を行うケースも多いようです。配管交換を行う場合リフォーム費用がかなり膨らんでしまうため、予算を多めに見積もっておく必要があるでしょう。

配管交換に関する問題点もあります。一般的なマンション構造の場合、床下に配管が通っており、配管の交換や移設は、床を撤去すれば行うことができます。しかし、築40年といった古いマンションの中には、床下に配管を通すスペースがないためにコンクリートの中に給水管やガス管などが埋め込まれているケースもあるようです。この場合、配管の交換や移設はコンクリートを削って行う必要がありますが、管理規約によってはコンクリートを削ることは禁止されている場合もあるため、注意しましょう。

4.大きなサイズの設備が入らない可能性も

古いマンションならではのデメリットとして、現在のサイズ規格の設備が入らないことが挙げられます。例えば、築40年物件のお風呂は、床や壁をタイルで貼った在来工法タイプであるケースが多く、現在主流となっているユニットバスとはサイズが大きく異なります。そのため、希望するバスタブのサイズよりもかなり小さいサイズを選ばざるをえない可能性もあるのです。

また、昔は洗面所に洗濯機を置くことが一般的ではなく、ベランダや玄関の外に置くスタイルが多く見られました。そのため脱衣室に洗濯機を置くスペースを確保するためには、置ける洗面台や洗濯機の大きさに制約が出る場合があると言えるでしょう。

築40年マンションはココをリフォームすべし！

それでは、実際に築40年マンションにおすすめのリフォーム内容をご紹介します。どのようなリフォームが想定されるのか事前に知っておくと、リフォーム計画がスムーズに立てられるでしょう。

1.水回り設備の交換

水回り設備はすべて刷新させましょう。キッチン・浴室・洗面・トイレと水回り設備だけでも4ヶ所あるため、予算に限りがある場合はブランドやメーカーにあまりこだわらず、機能性を重視することをおすすめします。優先順位を考慮し、キッチン設備のみブランドにこだわってお金をかけるなど、メリハリをつけると予算オーバーしにくいでしょう。

中には「水回りリフォームパック」など、一般的な相場よりも格安でリフォームできるパッケージを扱っている業者もあります。できるだけリーズナブルに済ませたい場合は、そういったリフォームパックを利用することをおすすめします。

2.内装を刷新

クロスや床の張り替え、ドアの交換といった内装工事も、築40年物件には必須と言えます。見た目の良さで居心地の良さは決まるため、すべて刷新させて住まいを生まれ変わらせましょう。ただし、クロスや床の張り替えを行う場合、壁や天井・床の状態によっては下地の補修工事に大きく予算を取られるケースもあります。素材にかかる費用だけでなく、補修費用の分も多めに見積もっておきましょう。

3.間取り変更

最近は動線を意識した間取りが組まれているマンションが多いですが、築40年物件の場合はそういった配慮がなく、使いづらい間取りになっています。もちろん間取りを変えずにリフォームしてもOKですが、生活のしやすさを考慮して間取り変更すると、より暮らしやすくなるでしょう。

4.バリアフリーリフォーム

最近のマンションはバリアフリーが標準装備になっていることも多いですが、昔はそういった仕様が一般的ではなかったため、リフォームを機にバリアフリー仕様にする方が多く見られます。床の段差をなくす、手すりをつけるなどさまざまな方法があるため、予算に合わせて決めるとよいでしょう。

おわりに

築40年にもなると、リフォーム時に注意すべき点や制約があることは否めません。しかし、古い物件は立地環境が良いケースが多く、構造がしっかりしている優良物件であれば、内装や設備をリフォームして付加価値をつけることで、資産価値を保ったまま快適に長く住み続けることが可能です。

ただし、古い物件だからこそリフォームには高い技術が求められます。まずは、技術力があり信頼できるリフォーム業者を見つけましょう。業者選びには、ぜひ一括見積もりサイトといった便利なツールを利用し、効率よく計画を進めることをおすすめします。

もっと具体的にリフォーム・リノベーションについて知りたい方は、多くの業者から見積もり・提案を無料で受け取ることができる、一括見積もりサービスからお気軽にお問い合わせください。