中古ビルのリノベーションにかかる費用はどれくらい?

地震や洪水など大規模災害の増加を背景に、より頑丈で耐久性の高い建物をしっかり手入れしながら使っていこうという流れが生まれつつあります。その一つが空きビルの再生で、2014年頃から古い商業用ビルなどを買い取って住居や商店にリノベーションする例が増加しています。そこで今回は、ビルのリノベーションにかかる費用についてお話しましょう。全体のコストや一部分の工事にかかる費用、実際のリノベーション事例などについても取りあげます。

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古いビル一棟のリノベーション費用

中古ビルを一棟まるごとリノベーションして住居や商店・宿泊施設などへ再生する場合の費用は、施工内容により差はありますがおよそ600~1,500万円が相場とされています。一般的な住宅のリノベーションよりも費用は高めになる傾向がありますが、鉄筋・鉄骨構造が主流で改修そのものが大掛かりになる点や、住居に転用する場合には浴室やキッチンなど水回りを新たに作る必要がある点がその主な理由といわれています。

しかし、商業用ビルは主に交通の便がよく通勤・通学にも適した立地にあるという利点があります。郊外の新築住宅を購入する費用を考えた場合、リノベーション費用を含めた総額でも新築より安くできる場合もあるため、都心などに増えている空きビルを住居として活用する暮らし方に注目が集まっているのです。

ちなみに、住居へのリノベーションに用いられる中古ビルの築年数は、40~50年ほどのものが人気です。ずいぶん古く感じられますが、購入価格と改修にかかる費用のバランスがよく、リノベーションのタイミングでしっかり手入れをしておけばさらに40~50年の耐用が期待できます。都心の物件でも購入価格が3,000万円ほどで済む場合があるというと、その人気をイメージしやすいかもしれません。

ビルのリノベーションでおすすめの工事とその費用

1.ユニットバスの新設

ビルを住居として使用する目的でリノベーションする場合、必須ともいえるのが水回り設備の新設です。キッチンは既に設置されている場合が多くなりますが、商業用ビルで浴室を備えているケースはごくまれでしょう。ユニットバスを設置し、追い焚き機能の付いた給湯器を併設した場合の費用は、ユニットバスの本体価格を50万円とした場合、総額で120~130万円ほどかかるとされています。

2.外断熱工事

コンクリート造のビルの場合、無断熱のままだと夏の暑さや冬の寒さが厳しいだけではなく、ビルの構造部分であるコンクリートの劣化も早めてしまいます。建物を長持ちさせるためにも、断熱工事は必ず行いましょう。

ビルのようなRC造・鉄骨造の建物の断熱には、基本的に外断熱工法を用います。最も手軽な外断熱は断熱塗料への塗り替えですが、2階建てビルの場合で100~200万円ほどが相場となります。また、断熱作用のある外壁材を上張りする場合は130万円~250万円ほどの費用がかかります。

ビルリノベーションの事例と費用

【事例】仕事場と住宅を兼ねた6階建て中古ビルの全面リノベーション…工事費1,500万円

ご主人が経営する学習塾と、住居をひとまとめにするため6階建てのビルを一棟まるごと購入後にリノベーションを行った事例です。もともとこのビルの5~6階を賃貸で借り、居住していました。ある時、このビルを一棟まるごと売りに出す話を聞き、各階のテナント収入なども確保できると知って購入しました。

1~3階をテナントとして貸し、4階はご主人の経営する塾に。そして地下3階分を含めた残りの階を贅沢に居住空間とするリノベーションを行いました。素のコンクリートがそのまま見える壁面や、金属主体の建具・設備にこだわって設計してもらうことで、好みの雰囲気にこだわると共にコストを削減。築年数の古いヴィンテージビルと呼べる物件だけに、地上6階地下3階ながらエレベーターが無いなどのデメリットもありましたが、そこは足腰を鍛えるためと妥協しました。

古い建物に暮らすことでの我慢などは、賃貸時代から長年暮らした愛着や慣れで克服できるとご主人。フロア数や床面積を考慮すると、かなり安価でリノベーションを実現できましたが、ある程度古さや不便さを楽しむ覚悟で住み続けてこられたからできた決断だったかもしれません。誰にでも勧められる暮らし方ではありませんが、「とにかく気に入っている建物だったから実現できたリノベーション。多少の不便さにも慣れていたおかげで、今も全く抵抗なく楽しく暮らしています」とのことです。

おわりに

立地がよく、耐久性の高いビルを手に入れてテナント収入を得たり、あるいは住宅として暮らしたりする選択は今後も増加していくと考えられます。興味をお持ちの方も、多いことでしょう。ビルの活用法やリノベーションのアイデアが浮かんだら、まずはお悩み相談や簡単な見積を取ることから始めてみませんか?一括見積を利用すれば、選りすぐられた優良業者さんの中から、お近くのお悩みに合った業者さんが簡単に見つけられます。

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