マンションのリノベーション投資について徹底解説！マンションをリノベーションして高利回りをゲットしよう！

不動産投資とは？

利益を得る目的で、不動産事業に資金を投入するのが不動産投資です。不動産投資の魅力は、まず毎月安定した収入を得られることがあげられます。空き室がないことが条件になりますが、将来的な年金の不足にも対応できるため、退職金の運用先としても人気を集めています。

また、不動産投資は、購入する不動産を担保に資金調達できると言う特徴があります。そのため、まとまった資金がなくともはじめることが可能で、会社員を続けながら不動産投資を行う「サラリーマン大家さん」も増えてきています。

中古マンションのリノベーション投資の魅力

投資先を中古のマンションに限定し、後で全面的なリノベーション工事を行うのが中古マンションのリノベーション投資です。新築物件への投資に比べて、以下のようなメリットがあります。

■物件が安価
中古のマンションは価格が安く、全面リノベーションの費用を加算しても、新築を購入するよりも初期コストを抑えることができます。条件さえそろえば、新築物件の7割程度の初期コストで済む場合もあります。

■物件の数が豊富
中古の物件は、新築の物件に比べて数や種類が豊富であることが特徴です。駅の近くや市街地など、条件の良い立地の新築物件は選びにくいのが現状ですが、中古物件を探せば数多く見つかります。そのため、条件面で納得がいく物件を見つけられる可能性が高くなります。

■マンション需要は増加傾向
2015年を機に、とうとう人口減少をはじめた日本。しかしながら、世帯数は増加を続けています。これは、1世帯あたりの人員が減って世帯が細分化されているためです。この傾向は今後も続くと予想されているため、とくに1人暮らし用の物件に対する需要も比例して増加すると予測できます。

中古リノベーションの注意点

中古リノベーション投資には常に失敗のリスクがあります。そんなリスクを少なくするための注意点をいくつかご紹介いたします。

■耐久年数は長くない可能性がある
全面リノベーションによっていくら外装や内装を良くしたところで、物件の耐用年数自体は新築物件より低い数字になります。また、物件の老朽化に伴い、修理や改築などで不測の出費を強いられる可能性もあります。中古物件を購入する前に、自分の目で確認しておくのが重要です。

■思ったように資金が調達できないこともある
中古物件は価格の安さがメリットですが、一方でデメリットにもなりえます。価格が安いので資産価値も低くみられるため、物件を担保にしても思ったほどの資金を得られない可能性があります。また、不動産投資用のローンは住宅ローンに比べて金利が高く、審査が厳しいということも留意しておきましょう。

■リノベーションはほどほどに
高額の費用を払いマンションをリノベーションすれば、空き室リスクを低くすることはできます。しかし、同時に家賃を上げられるとは限りません。少なくとも、家賃が2倍や3倍に増えるようなことはありえないので、採算の合わない大規模なリノベーションは避けるようにした方が無難です。

■物件の選定は慎重に
世帯数は増加傾向ですが、全ての地域がそうであるわけではないことに注意しましょう。安定して世帯数が増加している都道府県別は、東京都をはじめ神奈川、埼玉などの首都圏がまずあげられます。その他、愛知県や大阪府、宮城県、福岡県と言った地方の中枢を担う都道府県で増加傾向です。これらの都道府県では今後も安定したマンション需要を見込むことができます。

中古と新築、より利回りが良いのはどっち？

中古マンションのリノベーション投資のメリットとデメリットをご説明してきましたが、結局のところ、新築と比べて利回りは良いのでしょうか？答えは、「短期的には中古マンションのリノベーションが有利だが、長期的で見ると不利」です。それは、新築と比べてどうしても建物の耐用年数で劣ってしまうからです。そのため、不動産売却による利益（キャピタルゲイン）を考えた投資を行うようにするのがおすすめです。

おわりに

マンション投資は必ずしも安全な投資ではありません。しかし、中古マンションへの投資は、その後のリノベーション費用を加算しても、新築よりはるかに安上がりで、スタートのハードルは低いです。老後が不安な方や、安定した副収入を確保したい方は、一度投資を考えてみてはいかがでしょうか？

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