転勤で一時的にマンションを離れるならリロケーションするとお得になるの?

マンション購入後、転勤で一時的にマンションから離れる場合、空室になる部屋をどうすべきか迷う方は多いでしょう。売却するか賃貸として貸し出すかの、どちらがお得になるのでしょうか? 今回は、マンションを「リロケーション」する方法についてご紹介したいと思います。リロケーションの仕組みや、そのメリットについて解説していきましょう。

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リロケーションの仕組みとは

リロケーションとは、転勤などで留守にする家を一定の期間賃貸として貸し出すことを意味します。2000年に「定期借家権」が導入されたことをきっかけとして、個人が所有する住宅を契約に基づく期限付きで賃貸住宅として活用できるようになりました。

空き家の状態にしておいても住宅ローンや税金は支払わなければならず、転勤先でも固定費用がかかります。しかし、リロケーションを利用すれば家賃収入を得られ、その負担を減らせます。賃貸契約期間が過ぎれば、再び居住することも可能です。現在リロケーション専門業者の数はどんどん増えており、利用者数も増加傾向にあります。

リロケーションの形態は主に、以下の3つがあります。

・持主と入居希望者が直接賃貸契約し、リロケーション業者が仲介する方法
・リロケーション業者が持主の代理人になり、入居希望者と賃貸契約を行う方法
・リロケーション業者が持主から物件を賃借して、入居希望者と賃貸契約を行う方法

入居希望者と直接契約した場合、どんな人が使用するのか実際に対面して確認できる安心感があります。しかし、転勤先が遠方の場合は直接契約が難しく、リロケーション業者に代理を頼むケースが多くなります。リロケーション業者と賃貸借契約を結んだ場合、借主を直接確認することは難しくなりますが、リロケーション業者が家賃の保証をしてくれることも多く、その他手厚い保証が期待できます。

リロケーションにはどんなメリットがある?

次に、マンションをリロケーションした場合のメリットを6つご紹介します。

【メリット1】家賃収入がある
リロケーションでの最大のメリットと言えば家賃収入です。ローンが残っている場合も、その穴埋めができます。また、ローンを完済しているマンションでも、不労所得として毎月一定の収入が得られます。ただし、ローンが未完済の場合に住宅ローンの減税措置を受けられないため、その点は注意が必要です。また所有者の変更は行わないため、固定資産税も支払い続ける必要があります。

【メリット2】入居者を厳選できる
契約更新がないため、入居条件の審査は厳しくなる傾向があります。家賃の支払い能力や人柄を見定めることができ、質の高い入居者を確保できます。また転勤先から戻ってきても、契約どおり明け渡してもらうことができます。

【メリット3】マンションの劣化防止、防犯になる
空き家のままにしておくと、湿気やカビなどが発生しやすくなって家の老朽化が進みます。誰かが住むことによって空気がこもらず、住みやすさを保つことができます。また、空き家のままだと空き巣の被害に遭う可能性も高くなりますから、居住してもらうことで防犯性を高めるメリットもあります。

【メリット4】契約期間終了後すぐに自宅へ戻れる
前もって出張期間が決まっている場合、その期間で契約すれば出張期間が終わってすぐに自宅へ戻れます。ただし、出張期間が短くなったり長期化したりしても契約解除は簡単にできませんから、注意が必要です。そのような可能性がある場合には、臨機応変に対応してくれるリロケーション業者を選ぶことが大切です。

【メリット5】借主とのトラブルが少ない
リロケーション業者が仲介しない場合、マンション管理やクレーム対応は貸主がしなければなりません。しかし、リロケーション会社に委託すれば借主とのトラブルにも対応してもらえるため、頭を悩ませる機会が少なく済みます。

【メリット6】資産として残せる
マンションを売却してしまえば、資産として子どもなどに贈与・相続ができません。リロケーションを利用して所有し続けることで、資産として残すことが可能となります。

リロケーションより売却した方がいいケースも

ここまで、リロケーションの特徴やメリットを紹介してきましたが、場合によっては売却した方がいいケースもあります。以下に、その具体例を挙げてみます。

【ケース1】維持費が高く、家賃収入のメリットがない場合
マンションの維持費が高くリロケーションしても利益が出ないときなどは、売却した方がいい場合もあります。固定資産税やメンテナンス費用などの支出が多い場合は、リロケーション業者に依頼する費用も負担となるでしょう。

【ケース2】ローン残高が多い場合
ローンが未完済の場合、マンションをリロケーションしても返済が厳しいことがあります。家賃収入でまかないきれない場合は、売却した方が負担を減らせることもあるでしょう。

【ケース3】マンションを高値で売却したい場合
将来的にマンションを売却する予定がある場合、価値が下がる前に売る手も有効です。リロケーションしている期間にマンションの価値が下落し、タイミングを逃して結果的に利益を減らしてしまうリスクを回避できます。

【ケース4】立地条件が悪い場合
利便性が高い都心エリアは賃貸の需要が多く、入居希望者もすぐに見つけられます。しかし、郊外エリアや駅から遠い場所に立地している場合、入居者が見つかりにくい傾向があります。借主が見つからなければ出張期間と契約期間がマッチしなくなりますから、売却した方が処遇をスムーズにできる場合もあります。

まとめ

今回はリロケーションの特徴とメリットについて主に解説してきましたが、状況によっては売却した方がいいこともあります。マンションをリロケーションするか売却するかは、ご家庭における将来設計に合った手段を選ぶことが大切です。まずは賃貸の需要があるかどうかを知るために、リロケーション業者へ相談してみるといいでしょう。


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