タダでもらっても課税対象!?マンションの贈与にかかる税金とは?

2015年からの相続税増税により、節税対策のひとつとして注目されている「生前贈与」。しかし、マンションなどの不動産を贈与すると、想像以上に多くの税金がかかってしまうことを知っていますか?本来なら受け取って嬉しいはずの贈り物が、今後の生活を脅かす爆弾になってしまっては元も子もありません。今回は、マンションの贈与や所有にどれほどの税金がかかるのか、どのように対処したらよいのかをご紹介します。

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マンションの贈与にはどんな税金がかかる?

「贈与税」とは、1月1日~12月31日までの間に個人間で1,100,000円以上の金銭や不動産などが譲渡された時にかかる税金を指します。マンションの場合、現金とは異なり一見して金額が分からないため、「評価額」が用いられるのが普通です。

マンションという財産には土地部分と建物部分の2つが含まれます。したがって、この評価額も土地と建物を別個に算出しなければなりません。

【土地評価額の算出方法】
土地の評価額を算出する方法は、次の2種類です。
(1)国税庁のホームページなどで公開されている路線価を基準にします。路線価とは、相続税の計算を行う際に必要になる道路の値段のことです。
(2)固定資産税納税通知書などに記載されている、固定資産税の評価額に一定の倍率をかけます。
※路線価が定められている地域であれば、前者を採用するのが一般的です。

たとえば、マンションのある地域の路線価が1㎡あたり500,000円で、マンションの敷地面積が1,000㎡、自身の持ち分は50分の1だとすると、土地の評価額は500,000円×1,000÷50=10,000,000円となります。

【建物評価額の算出方法】
建物の評価額には、固定資産税の評価額が使用されます。

こうして算出した土地の評価額と建物の評価額を合算したものがマンションの評価額です。
その後、マンションの贈与を行う2者間の間柄に応じて、税率および控除額が決定します。

税率には一般税率と特例税率があり、祖父母や両親などの直系尊属から20歳以上の子や孫に譲渡される場合には、特例税率が適用されるのが基本です。それ以外のケース、たとえば夫婦間の贈与では一般税率が適用されます。

仮に評価額6,000,000円分の土地と評価額20,000,000円の建物を贈与されたとすると、同じ26,000,000円のマンションでも、特例税率を適用する場合は24,900,000円(26,000,000円-基礎控除額1,100,000円)×0.45(税率)-2,650,000円(控除額)=8,550,000円、一般税率を適用する場合は24,900,000×0.5(税率)-2,500,000円(控除額)=9,950,000円と、税金の額が大きく変わります。

贈与後も税金の納付が必要!

贈与税の納付が無事完了しても、マンションを所有している限り、支払わなくてはならないお金が存在します。その筆頭として挙げられるのが、「固定資産税」と「都市計画税」です。

固定資産税は土地・家屋などの不動産の所有者に対して毎年課されるものです。

そうした不動産の中でも、都市計画法が定める市街化区域内にある土地や建物に課されるのが都市計画税です。よって、市街化区域内にあるマンションを譲渡された場合には、固定資産税と都市計画税の双方を納税しなくてはなりません。

それぞれの税金の額は、以下のように算出できます。

固定資産税の額=固定資産税評価額×1.4%(標準税率)
都市計画税の額=固定資産税評価額×0.3%(制限税率)

固定資産税の税率は標準税率の1.4%が一般的です。なお、マンションの場合は、個々の持分に応じて支払うことになります。

新築マンションを所有しており、なおかつ一定の条件を満たす場合などは、特例として固定資産税の減額措置を受けることも可能です。しかし、適用期間が終了すれば本来の税額に戻ってしまうため、より負担に感じてしまうマンション所有者も多いようです。

売却も選択肢の1つ

マンションを贈られた際、あまりに税金がかかり、疲弊してしまう人もいます。その場合は、受け取ったマンションを思い切って売却してしまうのも1つの道です。ただし、注意すべき点が2つあります。

(1)売却して得た利益には「譲渡所得税」がかかるということです。特に、所有期間5年以下の不動産を売却した場合、より長期間所有している不動産の倍の税率がかかってしまいます。

(2)夫婦間の贈与に関する特定の非課税措置が受けられなくなってしまう可能性があるということです。

「婚姻期間が20年以上」「配偶者から贈与された財産が、自分が住むための国内の不動産である・居住用不動産を取得するための金銭である」「贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した国内の居住用不動産・贈与を受けた金銭で取得した国内の居住用不動産に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みである」時、配偶者控除として最大20,000,000円まで控除されます。

しかし、短期の内に売却すると最後の条件に反するとして、後々この措置を否認されてしまうことがあります。

以上を念頭に置き、売却を決めたら早めに不動産会社に査定を頼むようにしましょう。早めに売却すれば、評価額よりも高額な売却価格をつけてもらえる可能性が高いのです。

まとめ

普通のプレゼントとは異なり、マンションは贈り物を受け取ってハイ終わり、という訳にはいきません。贈与にも所有にも多額の税金がかかり、時には贈られた側の首を絞めてしまうこともあるのです。マンションを譲渡されたら、まずはどれほどのお金が必要になるのかをしっかりと把握し、対策を練っておくようにしましょう。


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