相続しただけでお金がかかる!?マンションの相続にかかる税金とは

「親からマンションを相続したものの、自分には別に住んでいる家がある」これはマンションを相続した多くの方が抱く悩みです。もとは自分が住んでいた実家なら残したいと思う方も多いですが、現実問題として相続した不動産には税金がかかります。ここでは、マンション相続にかかる相続税や、相続後にも支払わなければならない税金について紹介します。

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マンション相続にかかる税金は3種類!

マンション相続で発生する税金は以下の3つです。全ての方に課税される訳ではなく、状況によってかからないものもあるので、それぞれ詳しく見ていきましょう。

【登録免許税】
親名義になっているマンションを相続することで、名義変更する場合に支払う税金です。固定資産税評価額の0.4%と定められており、相続登記の申請をする時に申請書に収入印紙を貼って納付します。

【不動産譲渡税】
不動産の売却時に発生する税金で、不動産を取得した時の金額と売却して得た金額の差で計算を行います。取得時よりも高く売れた場合、その利益から20%を支払います。相続不動産で、故人が不動産を購入した時の金額が分からない場合は、売却金額の5%を取得費用とみなして計算します。

【相続税】
受け継いだ相続財産の金額が大きい場合に課される税金です。どれほどの金額で課税されるかは、以下の計算で算出されます。
30,000,000円+6,000,000円×相続人の数=相続税の基礎控除額
つまり、相続人が1人の場合は36,000,000円以上の遺産に限り、超えた分だけ相続税の対象になります。

相続税はマンション評価額から控除額を引き、残った金額を法定相続人で分割します。自分が相続する額が決まれば、その額に応じた税率で相続税が算出されます。10,000,000円以下は10%で控除なし、30,000,000円以下は15%で500,000円控除、50,000,000円以下なら20%で2,000,000円控除です。

また、相続税は被相続人が亡くなり、相続することになった日の翌日から10ヶ月以内に申告しなければなりません。期限内に相続税の計算をして税務署に申告しないと加算税が、納付しないと延滞税がかかり、納める税金が増えてしまうので注意しましょう。

相続時だけじゃない!相続後も納める税金がある

相続税と登録免許税を支払ってマンション相続をしても、今度は所有する不動産に対して支払う税金があります。たとえば固定資産税は毎年1月1日にその不動産を所有していた人に対して課税されるため、相続した翌年から発生します。また、もし取得したマンションを賃貸している際は不動産所得税が発生するので、確定申告をして所得税を支払わなければならないのです。

もし、相続税を支払って相続したマンションを売却することになると、今度は不動産譲渡税が発生します。マンションを所有していた期間が長いほど税率は低くなり、5年以上の場合は15,315%+住民税5%の合計20,315%が支払対象です。しかし、既に相続税を支払って、相続の申告期限(10ヶ月)から3年以内に売却した場合に限り、支払った相続税をマンションの取得費に加えられる特例が適応されます。

不動産譲渡税に関しては、マンションを売却した年に税務署で確定申告をしなければなりません。自分から申請しないと控除されないので、知らなければ税金を多く支払うことになります。そのため、手続きが分からない時は専門家に相談するのも1つの方法です。

住まないマンションは早めに売却した方がお得!

ここまでの説明でも分かるように、マンションを相続すると何かしらの税金がかかってきます。固定資産税などは毎年加算されるため、住む予定がないマンションなら賃貸か売却か、どちらかを選択する必要があります。将来的に住みたいと思っている時や、都心部のマンションを相続した場合は、どちらが得か悩む人も多くなっています。

しかし、相続したマンションを賃貸する場合は、借り手がつかないこともリスクとして考えておく必要があります。2015年には相続税の課税対象が引き下げられ、相続税対策として都心部のマンションが多く購入されました。つまり、他にも都心部で好条件のマンションがたくさんあるため、確実に家賃収入が見込めるものではないのです。

マンションなどの不動産は、時間が経つほど資産価値が下がる傾向があります。そうなってから売却しようとしても、古くなったマンションはなかなか売れず、不良債権を抱え込む事態になってしまうこともあります。また、相続後3年以内に売却すれば、不動産譲渡税の優遇を受けることができてお得です。

もしも、他に相続権がある兄弟がいる場合は、売却益を分割すれば財産分与が完了します。確定申告時に相続税や不動産譲渡税を申告するので、時間と手間はかかりますが、兄弟同士で揉めずにすっきりと解決することができます。

まとめ

マンションなどの不動産を相続する場合、相続税や登録免許税、不動産譲渡税など、さまざまな税金が課されます。相続後も固定資産税などを毎年支払わなければならないので、住まないマンションは早めに売却することが賢明です。どうすればいいか迷う場合は専門家に相談して、最も希望に合った方法を探ってみましょう。


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