不動産業者と結ぶ専属専任媒介契約!メリットや他の媒介契約との違いとは?

マンションの売却を決めた後で悩むことの1つが不動産会社との契約方法です。不動産を売買するには不動産会社と契約を結びますが、その種類は3つあり、どれを選ぶかによって売却価格や売却時期が大きく左右されます。今回はこの媒介契約の1つである「専属専任媒介契約」について深く掘り下げていきましょう。

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専属専任媒介契約の特徴は? メリットは何?

「専属専任媒介契約」は媒介契約の1つです。媒介契約とは売主が不動産会社に売買を依頼する際に締結する契約で、宅地建物取引業法に沿って締結します。媒介契約では売主の受けるサービスがどのようなものか(不動産会社がどのような業務を負うか)、仲介手数料をどう定めるかなどを明確にする役割があります。つまりこの媒介契約を結ぶことで、未然に不動産会社との間に起こるトラブルを防げます。

媒介契約の種類には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3つがあり、このうち専属専任媒介契約は1社の不動産会社にだけ仲介をお願いする方法です。1社を信頼して結ぶ契約方法のため、不動産会社もその期待に応えようと積極的に売却活動を行ってくれるのが大きな特徴です。

また専属専任媒介契約では不動産会社に義務付けられていることがいくつかあります。代表的なのが不動産流通標準情報システム「レインズ」への登録です。レインズへは媒介契約を締結した日から5日以内に登録しなければならず、また売却活動に関わる報告を1週間に1回以上売主に行うことになっています。

【専属専任媒介契約のメリット】
専属専任媒介契約のメリットとしては、比較的早く売却ができる点です。専属専任媒介契約はレインズへの登録が義務付けられているため、地域の物件情報が共有され、多くの人に物件情報を知ってもらうことができます。また毎週報告を受けられるため、今物件の売れ行きがどうなっているのかもチェックしやすいです。

ただし仲介を担当する不動産会社の売却活動が効果的でなければ、1社しか取り扱えないこともあり、買主が決まるまでに長い期間を要する可能性もあります。

また、自分で買主候補を見つけてきた場合でも、契約を結んでいる不動産会社を通して売買契約を結ばなければなりません。この場合、仲介手数料が発生します。

専属専任媒介契約はメリットも大きいですが、デメリットにも気を付けなければならない媒介契約です。

他の2つの媒介契約とは何がどう違うの?

媒介契約には、専属専任媒介契約の他に2つの契約方法がありますが、ここからは他の媒介契約とどう違うのか解説します。

【専任媒介契約との違い】
専任媒介契約は、専属専任媒介契約と同じように1社の不動産会社と契約を結ぶ方法です。そのため専属専任媒介契約と混同されますが、大きな違いは自分で買主を見つけてきたケースです。この場合、専属専任媒介契約では仲介会社を通さなければ成約ができませんが、専任媒介契約ではその必要がありません。

レインズへの登録が義務付けられている点は同じですが、媒介契約締結の日から7日以内となっており、やや緩くなっています。売却活動の報告義務も2週間に1回以上となっており、こちらも専属専任媒介契約に比べて頻度が少ないのが特徴です。

【一般媒介契約との違い】
一般媒介契約は仲介を依頼する不動産会社に制限はなく、何社に依頼しても構わない契約方法です。またレインズへの登録や売却活動の報告義務もありません。たくさんの不動産会社が取り扱えるというメリットがありますが、各社がどのような売却活動を行うのか把握しづらいのがデメリットとなるでしょう。

専属専任媒介契約を結ぶ際の注意点とは?

専属専任媒介契約は1社にしか仲介を依頼できませんので、媒介契約を締結する際は、信頼できる不動産会社かどうか見極める必要があります。実績を聞くのはもちろん、営業担当者の人柄なども判断しましょう。

また売却活動をどのように進めてくれるのか、具体的なアイデアを聞いておくのがおすすめです。どのインターネットの不動産サイトに掲載するのか、新聞の折り込みチラシはいつ実施するのか、ポスティングは行うのか、内覧や見学、オープンハウスなどの開催はどうするのか、といった点もあらかじめ明確な提案をしてくれる不動産会社がベストです。

また媒介契約を結ぶ前には査定価格しか出ていない状況ですから、販売価格は査定価格と同じでいいのか、仲介手数料の規定はどうするのか、といった点も両者で詰めておくようにしましょう。

通常、媒介契約の期間は3ヶ月です。情報の鮮度も3ヶ月から半年と言われますので、自分の想定している価格で売却するためにも不動産会社を見誤らないことが重要です。

まとめ

不動産会社との契約にはご紹介した3つの種類がありますが、積極的に売ってもらいたいなら専属専任媒介契約が最適です。レインズへの登録や活動報告に対する義務などがあり、早く買主が見つかる可能性が高くなります。ただし1社としか契約ができないため、不動産会社の選定は慎重に行いましょう。


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