マンションの売値はどう決まる?査定の要素をご紹介!

「マンションを売りたい!」と思ったとき、まず知りたいのは一体いくらの値がつくのかということです。実際に不動産会社に査定額を出してもらったら、「希望額よりも低かった……」という可能性もあります。もちろん不動産会社も、適当に値をつけているわけではありません。マンションの売値はどのように決定されるのか、査定において重要な要素から売値決定の方法までお教えします。

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売値の参考となるのは多くの「成約事例」

「マンションは自分が売りたい価格で売ったらだめなの?」と思われるかもしれませんが、大切なのは買い手と売り手のマッチング。売り手が高額で売りに出してしまうと買い手がつかない可能性があり、かといって安すぎると売り手の損益になってしまいます。そうならないために必要なのが、さまざまな条件をもとにした査定額なのです。

マンション査定の基準となる最もメジャーな手法は「取引事例比較法」。同じマンションの部屋や近隣の似たような物件などの成約事例情報を収集して比較することで、適切な価格を導き出すというものです。不動産会社間では物件情報交換のためのネットワークシステムなどを利用しています。

全く同じ条件の物件は存在しないため、この比較はあくまで「参考」となります。まずはある程度の参考価格を割り出してから、売り出すマンションの細かな条件によって価格をプラスあるいはマイナスして、細かな査定額を算出していくのが手順です。

マンションの売値を上下する重要項目に注目!

一度マンションを購入している方ならわかる通り、買い手にとって魅力的な要素が多ければ多いほど、査定額も高くなります。例えば駅からの距離や、間取り、日当たりなどさまざまな要素が挙げられますが、中でも査定に大きく関わるのは以下のような項目です。

【築年数】
中古マンションは築年数によって価格が大きく変動します。特に人気が高いのは築5~15年の物件です。築浅だと新築とさほど価格も変わらないため購入のメリットが薄く、築15年以降になるとリフォームが必要になったり住宅ローンの控除が受けづらくなったりと、物件自体への課題が多くなるためです。

【立地条件】
通勤・通学に便利な駅から徒歩数分の立地は人気が高くなります。また、駅以外にもスーパーやコンビニ、学校の近さなどは重要な要素です。治安の良し悪しや騒音の有無など、住みやすさも含まれます。

【階数】
マンションの階数は高ければ高いほど査定額は高くなります。高層階であればあるほど眺望が良く、向きによっては日当たりも良くなるからです。逆に1階や2階などは眺望が望めないだけでなく、防犯面でもマイナス評点になってしまいます。

【方角】
住宅の方角は、それだけで住みやすさを大きく変える要因になります。冬でも日当たりが良く過ごしやすい南向きが最も人気が高く、日光の当たらない北向きは価格が大幅に下がります。

【室内状況】
買い手がリフォームや修繕をしないと住めないような室内状況では、査定評価は当然低くなります。必ずしもリフォームしなければならないということではなく、きれいに使用されていることが大切です。

【ブランド力】
知名度や人気の高い分譲会社や建設会社の物件は、査定額も高くなります。

基本的には、マンションのもともとの条件が査定額に大きく影響すると考えて良いでしょう。しかし、築年数や室内状況は売り側で調整できる部分なので、売りに出すタイミングや売り出すことを考えた空間利用を意識しておきましょう。

売値の決定は「値下げ交渉」ありき!

マンションの価格は査定額をもとにして売り主が不動産会社と話し合い、最終的に売り主の希望によって決定します。「急いで売りたい」という希望があれば査定額よりも低く価格を設定することもできますし、「時間がかかってもいいから高い値で売りたい」ということであれば、高くすることもできます。実際に市場に売りに出ている中古マンションの価格に開きが出るのもこのためです。

査定額に特に不満がない場合はそのまま売り出しても良いように思えますが、実は十数万程度は査定額よりも高値を設定しておくことがポイントになります。というのも、買い手は値下げの余地がないか交渉をしてくるケースがほとんどだからです。

いくらかは値下げに対応することをあらかじめ想定しておけば、値下げ交渉に応じた上で希望の査定額程度で売りに出すことができます。買い手側からすると、「自分の要望を多少なり通してもらえた」という印象になるので、お互いにスムーズに契約を進めることができるでしょう。

まとめ

マンションの査定額は不動産会社によってバラつきが出るため、複数の会社に査定してもらうのが適切です。いくら高い査定額がついても、買い手がつかなければ意味がありません。なぜその価格になるのかをしっかりと説明してもらい、その上で自分の希望がある場合は不動産会社に伝え、納得のいく売値をつけるようにしましょう。


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