プロでも間違うことがある！不動産売買で気を付けたいこととは？

不動産売買に必要なことはこんなにあります！

一般の方にとって、土地やマンションを購入したり、売却することは一生の中で数少ない経験ですから、詳しいという人は少ないかと思います。

売買するときに行うものとして、
① 売買契約ならびに不動産の引渡し
② 不動産業者へ仲介手数料の支払い
③ 土地売買であれば隣地所有者が境界点を承諾した境界杭と測量図の作成
④ 土地に古い建物がある場合、家屋解体費用
⑤ 土地に住宅を建てる場合は、設計料・建築費の支払い
⑥ ローンを組む場合は金融機関との契約ならびに融資実行
⑦ 固定資産税、都市計画税の精算
⑧ マンションであれば管理費、修繕積立金支払いの精算
⑨ 所有権移転登記に伴う登録免許税
⑩ 抵当権設定登記に伴う登録免許税

などがあります。

様々なシーンで登場してくる人物

この項目に登場する人として、売り主、買い主はもちろんのことですが、他に登場する人物としては、
不動産業者
測量業者
解体工事業者
銀行関係者
建築士
施工業者
家屋調査士
司法書士
が、それぞれの場面で登場してきます。

プロの言葉を信じて進むしかない主人公の買い主と売り主

短い期間の中で、さまざまな項目をさまざまな人たちから催促されてサインをしたり印鑑を押したりしなければなりませんので、詳しい人でなければ、何が何だかわからないうちに業務が進んでいくのです。

もちろん、各登場人物は説明をしてくれます。
しかし、初めての方はよく理解できないので最終的にはプロの言うことを信用するしかないということになります。

それぞれのプロが仕事をしているので、間違いがないかと思うのですが、それでも人間である以上、プロでも間違うことはあります。

プロである司法書士の登場！

その実例を説明していきましょう。

今回は、私が風水マンション探しのコンサルを受けて、無事良いマンションが見つかり、所有権引渡しの際に実際にあったプロの間違いを話していきたいと思います。

登場人物は司法書士です。

司法書士という職種は、一般の方にとって馴染みが薄いと思いますが、国に認められた国家資格で、試験に受かるには相当勉強しないと受からないという難関資格です。

司法書士は、裁判所、法務局、公証役場などへの書類作成や提出ができるのですが、不動産売買でも法務局に、
「売買しましたよ。」
「いくら借りましたから抵当権がつきましたよ。」
などの事実を書類作成して、それに伴う税金を売り主・買い主から預かって法務局に提出する仕事です。

そのときにかかる税金の計算も司法書士がしてくれるのですが、この税金計算が間違っていても、税金知識がないと誰も気づかず多く払ってしまうことがあります。

居住用の住宅を購入した場合、条件が整えば税金の軽減措置というものがあります。

今回、買い主は銀行から融資を受けてマンションを購入することになりましたので、抵当権を設定しなければなりません。
抵当権を登記するために登録免許税を法務局に支払わなければいけないのですが、通常、その金額は借りた金額の０．４％となっています。

例えば、３０００万円を借り入れたら、３０００万円の抵当権が付き、その税金は０．４％に相当する１２万円となるわけです。

ということで、司法書士から１２万円の請求があったのです。

（実際の見積書ではありません。イメージ写真です）

一般の方は、税金知識が詳しいわけではないので、プロの言い値で素直に払ってしまいますよね。

主人公の代わりにチェックをするコンサルタント

今回、私は買い主の不動産コンサルを受けていますので、全ての業務のチェックを買い主に代わって間違いがないかをチェックしていきます。

今回の司法書士はしてはいけないミスをしていました。

さきほど条件が整えば税金の軽減措置があると話をしたかと思います。
その条件とは、
① 買い主自身が住むこと
② マンション購入のための借入で、そのための抵当権設定である
③ 床面積が５０㎡以上である
④ 築２０年以内（耐火建築物であれば２５年以内）の建物であること

この条件が満たされていれば、税金が０．４％ではなく、０．１％に軽減されるのです。
購入マンションはこの条件にすべて当てはまります。

ということは、１２万円ではなく、３万円となります。

この差は大きいですよね。

不動産売買は何千万という大きなお金が動きますので、お金の感覚がだんだんマヒしてきます。

何千万の話をしていると、１２万の話は、
「ああ、よくわからないけどそんなものかな？大した金額でもないし、まあいいか！」

なんて思ってしまいます。

現実に戻って冷静に！

しかし、コンサルの私の眼は光ります！

同じことをするのに１２万円と３万円の違いがあるのです。

現実に戻って、普通の生活での１２万円を考えたら大金ですよね。

私は、コンサルタントとして、この間違いをすぐに司法書士に指摘をして、司法書士も自分のミスに気づき、平身低頭謝りながら、請求金額を訂正してきました。

もし、このまま１２万円を法務局に払っても法務局の人は、そのまま受け取っていたでしょう。
いちいち法務局は、払ってくれる税金を「これならもっと安くなる」と親切に教えてくれることはありません。

プロと言えども人間ですから間違いがあり得ます。

だからこそ全体業務に精通している人間が目を通してチェックする必要があるわけです。

私の業務は、お客様にとって不利にならないよう、代理人としてコンサルもしていますので、大きなお金が動く不動産・建築には是非、相談いただけたらと思います。