急な転勤でもOK!ローン返済中でも住み替えできるって知ってた?

住宅ローンを返済中でも、急な転勤や家族構成の変化などで、不動産を売って新しい家に住み替えたい場合もありますよね。実際返済中でも不動産は売却できるのか、新居のローンが組めるのか気になるところ…。今回は急な悩みに備えて住み替えについて徹底解説!不動産買取の一括査定サービスに関しても紹介しているのでぜひチェックしてみてくださいね♪

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住宅ローン返済中でも住み替えはできる?

住宅ローンを返済中でも、急な転勤や家族構成の変化などで、不動産を売って新しい家に住み替えたい場合がありますよね。住宅ローン返済中でも住み替えは可能です。
しかし、不動産の売却金でローンを完済できるかどうかで住み替え方法が異なります。
まずは住み替えの基礎知識から見ていきましょう!

住み替えの基礎知識

不動産の住み替えは、住んでいた家の売却と新居の購入をどちらも行う必要があります。通常の不動売却に比べて、タイミングや資金などの計画を綿密に立てることが求められます。
売却と購入をまったく同時に行うことが一番ですが、売却期間が長引いたり、新居選びがうまくいかなかったりと、計画通りに進めることは難しいです。

そのため、不動産の住み替えは「売り先行型」「買い先行型」の2種類に分けられます。

売り先行

「売り先行」とは、住んでいる不動産を売却し、資金を確保してから、住み替え先を探す方法です。

不動産の売却金を、新居の購入資金に充当します。
新居の購入には多額の費用がかかるため、一般的には、売り先行が住み替え方法として選ばれます。
また、現住居の売却後、引渡し日までに新居へ入居できない場合は、仮住まいが必要です。

売り先行のメリットとデメリット

メリット

資金計画を立てやすい
売り先行は資金計画が立てやすく、売却した資金をもとに新居の購入に踏み切れます。二重ローンになることもありません。
時間をかけて売却活動できる
内覧のために部屋を整える時間が多くあることで、より魅力的な物件であることをアピールできます。内覧のポイントをまとめたコラムを確認して、高額での売却を目指しましょう。

デメリット

仮住まいが必要になる可能性
売却後、新居探しに時間がかかってしまうと、仮住まいが必要です。仮住まいとして、賃貸に入居する場合、部屋探しや契約などの手続きも必要です。 仮住まいへ引っ越す際は、必要最低限の荷物のみを持っていき、大きな家具などは貸倉庫などに預けることで、引越し費用を抑えることができます。
引っ越しを2回する必要があることも
住んでいた家から仮住まい、仮住まいから新居への2回引っ越しを行うケースがあります。そのため、余計な費用や手間がかかります。
欲しい物件を買い逃す可能性
欲しい物件が見つかっても、前の物件を売却するまで資金が確保できず、買い逃す可能性があります。

買い先行

買い先行とは、新居の購入を優先して行い、現住居の売却を後から行う住み替え方法です。

現住居の売却が長引くと、2つの不動産を所有している期間が生まれます。

買い先行のメリットとデメリット

メリット

時間をかけて購入物件を探すことが可能
新居探しに重きを置く買い先行は、新居探しに多くの時間をかけられます。
自由なタイミングで売却することが可能
売却のタイミングに制限がないため、高く売却しやすい時期を狙って売却活動ができます。
2度の引っ越しがない
新居がすでにあるため、住んでいた家を売却してすぐに引っ越すことができます。

デメリット

購入資金の事前準備が必要
売却金を新居の購入資金に充てることができないため、事前に別で準備しておく必要があります。
資金計画が狂う可能性
売却がスムーズに行かず、事前の資金計画が狂う可能性があります。資金計画にゆとりを持たせましょう。

どっちがおすすめ?

おすすめの住み替え方法は、自身の状況によって異なります。
買い先行は、現住居をできるだけ高く売却し、新居の購入資金に充てたい方におすすめの住み替え方法です。
売り先行は、購入資金に余裕があり、新居探しに重きを置きたい方におすすめの住み替え方法です。

不動産売却するにはどうしたらいい?

不動産を売却するためには、住宅ローンを借りる時に設定した抵当権を外す必要があります。

抵当権とは、ローンの返済ができない場合に不動産を担保とする権利です。融資を行う金融機関を抵当権者として設定します。

購入希望者は、抵当権付きの不動産はリスクがあるため、避ける傾向があります。そのため、抵当権を抹消しないと不動産は売却できません。

抵当権を外すには、ローンを完済する必要があります。

現在ローンの残債がある場合でも、不動産を売却して手に入ったお金でローンを返済できます。

住み替えでは、不動産売却においてアンダーローンかオーバーローンかによって、新居で利用するローンに違いが生じます。

アンダーローン

アンダーローンとは、対象となる不動産の売却価格をローンの残債が下回っている状態です。
不動産の買い手と売買契約が成立したら、抵当権抹消手続きを行ってローンを完済します。
しかし、不動産売却には諸費用がかかるため、自分の資金を足して完済させるのが一般的です。
このように、アンダーローンの場合は、不動産の売却と住宅ローン返済を同時に行うことができます。

オーバーローン

オーバーローンとは、ローンの対象となる不動産の売却価格をローンの残債が上回っていることです。
簡単にいうと、売却価格で残りのローンを返済できない状態です。
オーバーローンを避けるため、不動産を少しでも高く売却する必要があります。
査定額は各不動産会社によって異なるので、査定をどの業者に頼むかは重要なポイントです。

ローンを完済できないけど住み替えたい!

アンダーローンの場合は、住宅ローンを完済できるのでスムーズに住み替えることができます。売却と同時に返済してすぐに抵当権を抹消する必要があることだけは注意しておきましょう。
一方で、ローンの方が金額の大きいオーバーローンの場合は、自己資金を足すなどしてローンを完済しなくてはなりません。
通常の不動産売却なら貯金や家族からの借入資金で返済をするのが一般的ですが、住み替えの場合は資金の持ち出しをしなくても済む方法があります。

それが「住み替え(買い替え)ローン」です。

住み替えローンとは

多くの金融機関は住み替えることを前提とした、住み替え(買い替え)ローンを提供しています。残債があっても住み替えが可能なため、便利なサービスです。どのような仕組みや特徴があるかみていきましょう!

住み替えローンは、住んでいた家を売却しても残ってしまったローンを新居のローンに上乗せして組み直すことができるローンです。

たとえば、新居の購入で3,000万円の融資を受けたいが、旧居のローンを不動産の売却金で返済しても1,000万円分残っていたとします。この場合、2つ併せて4,000万円のローンとして組み直すことができます。

住み替えローンを利用する流れはこの4つ。

  • 各金融機関の住み替えローンからプランを選ぶ
  • 事前審査を受ける
  • 本審査を受ける
  • 融資を受ける

一般的な住宅ローンと同様に審査に通過する必要があります。
また、申し込む前にローンの残債がいくらか確認しておきましょう!

メリット

住み替えローンなら、オーバーローンであっても自己資金の持ち出しなく住み替えることができます。
買い替えのタイミングでまとまった資金が出ていかないので、その後の生活に余裕をもたせられます。
また、売却する不動産と新居のローンをひとつのローンとして利用できるので、二重にローンがある状態を防ぐことができます。

デメリット

住み替えローンは、残ったローンに上乗せされる分、新しく抱えるローンが担保となる不動産より高額です。
万一の時に残る債務が大きくなる可能性があるということなので、新居のローンについては慎重に検討した方がよいでしょう。
リスクがある分、一般的な住宅ローンと比較して金利が高く、金融機関による審査が厳しいです。
また、住み替えでは売却と購入の決済を同じ日に行わなくてはなりません。そのため、新居を探す時間に余裕がなかったり、安い金額でも売却を急いでしまったりと、タイミングの調整が難しいです。
住み替えローンでの同時決済が難しい場合などには、ダブルローンで住み替える方法もあります。

ダブルローンとは?普通のローンとの違いを解説!

ダブルローンとは、住んでいた家のローンを支払いながら新居のローンも二重で支払うローンのことです。住み替えにおいて、売却よりも先に新居を購入する「買い先行型」で生じます。

メリット

ダブルローンにするメリットは、日程調整が不要なことでしょう。
好きな時に新居を決めて、高く売れるタイミングで旧居を売却できます。引っ越しも新居が決まり次第できるため、余裕を持って住み替えができます。
売却前に新居に引っ越していれば、入居中の内覧対応も不要なため、面倒なことを一気に省くことができます。

デメリット

ダブルローンにする最大のデメリットは金銭面でしょう。
一定期間とはいえ、2つのローンを同時に返済していくので、長期化してしまうと毎月の返済負担が大きいです。
また、ひとつのローンとして組み直す住み替えローンとは異なり、2つのローンを同時に支払うため、審査が厳しく、利用できる金融機関も少ないです。
審査は、2つの住宅ローンの借入総額に対して行われることが多いので、高収入の人でないとなかなか利用できません。
ただ、最近は特定の条件を満たせば売却予定の不動産のローン残債をカウントせずに審査してもらえる場合もあります。

住み替えを成功させるために

住宅ローン返済中の住み替えを成功させるためには、2つのポイントに気をつけましょう!

①資金計画が大切

売却と購入を同時進行するため、計画を通常の売却や購入と比べて、細かく立てる必要があります。
特に住宅ローンを返済中の場合は、資金計画が鍵を握ります。
住み替えローンやダブルローンが便利だからといって、容易に利用すると、多額の負債を抱えてしまうおそれがあります。
資金計画を立てるためには、売却する家の査定を受けておきましょう。それによってアンダーローンなのかオーバーローンなのか判断でき、どのローンを選べばよいのかや、今後の新居での生活を想定しやすくなります。

②専門家に相談する

不動産取引は売却と購入のどちらの場合でも、複雑な手続きが多く、専門的な知識が必要な場面が多いです。

残債がある場合は特に、自身だけで進めていくのは難しいでしょう。

まずはプロの専門家に相談して自身の状況に合わせたアドバイスをもらいましょう。

その際、複数の不動産会社を比較することをおすすめします。比べることで、本当に親身になって提案してくれているのかなどが判断できます。

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